Versteckte Mängel beim Hauskauf: OLG Frankfurt entscheidet über Gewährleistungsausschluss und arglistige Täuschung
Versteckter Mangel beim Immobilienkauf- OLG Frankfurt a.M. Urteil vom 21.01.2019 29 U 183/17
Das Oberlandesgericht Frankfurt hatte einen Fall zu entscheiden, bei dem nach dem Kauf eines Grundstücks mit einem Wohnhaus aus den 1930er Jahren erhebliche Mängel festgestellt wurden. Die Käufer bemerkten erst nach Abschluss des Immobilienkaufs, dass das Gebäude von schwerwiegenden Schäden betroffen war. Der Fall zeigt, welche Bedeutung versteckte Mängel beim Immobilienkauf haben und wann Käufer trotz eines vereinbarten Gewährleistungsausschlusses Ansprüche gegen den Verkäufer geltend machen können.
Bei dem erworbenen Haus wurden unter anderem erhebliche Schäden am Dachstuhl festgestellt. Dieser war von Holzbock befallen. Darüber hinaus befand sich im Kellerbereich sowie in den darüber liegenden Wänden brauner Hausschwamm. Ursache hierfür war ein bereits länger bestehender Feuchtigkeitsschaden.
Besonders relevant war, dass beide Mängel in der Vergangenheit bereits durch den Verkäufer behandelt worden waren. Die durchgeführten Maßnahmen waren jedoch erfolglos geblieben. Der Verkäufer hatte daher Kenntnis von den bestehenden Problemen oder musste zumindest mit deren Fortbestehen rechnen.
Gewährleistungsausschluss beim Immobilienkauf
Im notariellen Kaufvertrag hatten die Parteien zunächst einen wirksamen Gewährleistungsausschluss vereinbart. Solche Vereinbarungen sind beim Immobilienkauf üblich und sollen den Verkäufer grundsätzlich davor schützen, nachträglich für Mängel der Immobilie in Anspruch genommen zu werden.
Ein solcher Ausschluss bedeutet jedoch nicht, dass der Verkäufer sämtliche bekannten Probleme verschweigen darf. Gerade bei versteckten Mängeln beim Immobilienkauf kommt es entscheidend darauf an, ob der Verkäufer den Käufer über wesentliche Umstände informiert hat.
Die Kaufvertragsverhandlungen wurden im vorliegenden Fall durch den Sohn des Verkäufers geführt. Dieser hatte den Käufern die vorhandenen Mängel nicht offenbart.
Unwirksamkeit des Gewährleistungsausschlusses bei arglistigem Verschweigen
Das Oberlandesgericht Frankfurt entschied, dass der vereinbarte Gewährleistungsausschluss gemäß § 444 BGB unwirksam ist, wenn der Verkäufer einen Mangel arglistig verschweigt.
Ein Verkäufer muss solche Umstände offenlegen, die für die Kaufentscheidung des Käufers erheblich sein können. Dies gilt insbesondere für Schäden, die bei einer normalen Besichtigung nicht erkennbar sind. Dazu gehören beispielsweise verdeckte Feuchtigkeitsschäden, Schädlingsbefall oder erhebliche Sanierungsprobleme.
Bei versteckten Mängeln beim Immobilienkauf besteht daher eine besondere Aufklärungspflicht des Verkäufers. Verschweigt dieser bewusst einen bekannten Mangel, kann er sich später nicht auf den vereinbarten Gewährleistungsausschluss berufen.
Käufer müssen keine direkte Kenntnis des Verkäufers beweisen
Für Käufer ist besonders wichtig: Sie müssen nicht zwingend nachweisen, dass der Verkäufer den Mangel tatsächlich innerlich bewusst kannte. Diese sogenannte innere Tatsache kann in der Praxis häufig nur durch Indizien festgestellt werden.
Der Käufer muss vielmehr die äußeren Umstände darlegen und gegebenenfalls beweisen, die darauf schließen lassen, dass der Verkäufer von dem Mangel wusste oder ihn zumindest für möglich hielt.
Im konkreten Fall sprachen mehrere Umstände für eine Kenntnis des Verkäufers. Dazu gehörten insbesondere die bereits durchgeführten Sanierungsversuche sowie das Schadensbild selbst. Mehrere erfolglose Maßnahmen zur Beseitigung von Feuchtigkeitsschäden und Holzbockbefall konnten nach Auffassung des Gerichts ein ausreichendes Indiz dafür sein, dass der Verkäufer über die Problematik informiert war.
Auch mögliche Zeugenaussagen konnten dazu beitragen, die Kenntnis des Verkäufers zu belegen.
Bedeutung für Käufer und Verkäufer einer Immobilie
Die Entscheidung zeigt, dass ein Gewährleistungsausschluss im Immobilienkaufvertrag nicht automatisch bedeutet, dass Käufer bei später entdeckten Schäden keine Rechte haben. Gerade bei erheblichen versteckten Mängeln beim Immobilienkauf kann geprüft werden, ob der Verkäufer seine Offenbarungspflichten verletzt hat.
Käufer sollten daher nach dem Auftreten erheblicher Schäden zunächst prüfen lassen, welche Informationen dem Verkäufer vorlagen und ob dieser verpflichtet gewesen wäre, den Mangel mitzuteilen.
Auch Verkäufer sollten beachten, dass bekannte Mängel nicht verschwiegen werden dürfen. Eine vollständige und transparente Information über bestehende Schäden kann spätere rechtliche Auseinandersetzungen vermeiden.
Zusammenfassung
Das Urteil des Oberlandesgerichts Frankfurt verdeutlicht, dass Käufer trotz eines vereinbarten Gewährleistungsausschlusses nicht schutzlos sind. Werden versteckte Mängel beim Immobilienkauf erst nach Vertragsabschluss entdeckt, kann ein Anspruch gegen den Verkäufer bestehen, wenn dieser den Mangel kannte und nicht offengelegt hat.
Entscheidend ist nicht allein der Vertragstext, sondern auch das Verhalten des Verkäufers vor und während der Kaufvertragsverhandlungen. Eine sorgfältige rechtliche Prüfung kann daher klären, ob Ansprüche auf Schadensersatz, Minderung oder weitere Rechte bestehen.
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