Versteckte Mängel beim Immobilienkauf: Wann der Gewährleistungsausschluss nicht schützt (OLG Frankfurt am Main, Urteil vom 21.01.2019, 29 U 183/17)

Das Problem: Der Schaden zeigt sich erst nach dem Einzug

Sie kaufen ein Haus, verlassen sich auf den Eindruck bei der Besichtigung und ziehen ein. Kurze Zeit später stellt sich heraus, dass die Bausubstanz erhebliche Schäden hat, von denen bei der Besichtigung nichts zu sehen war. Im Kaufvertrag steht ein Gewährleistungsausschluss. Bedeutet das, dass Sie auf allen Kosten sitzen bleiben?

Nicht zwingend. Das Oberlandesgericht Frankfurt am Main hat in einem Fall aus dem Immobilienkauf gezeigt, unter welchen Voraussetzungen Käufer trotz eines Ausschlusses Ansprüche gegen die Verkäuferseite haben können. Wichtig vorab: Das Gericht hat den Fall nicht endgültig entschieden, sondern an das Landgericht zurückverwiesen, damit dort Zeugen vernommen werden. Es ging also um die Frage, ob die Ansprüche schlüssig und beweisbar sind, und nicht um ein feststehendes Ergebnis.

Der Sachverhalt

Die Käufer erwarben ein Grundstück mit einem im Jahr 1938 errichteten Wohnhaus zum Preis von 319.000 Euro. Verkäuferin war eine hochbetagte Frau, die das Haus jahrzehntelang selbst bewohnt hatte und beim notariellen Vertragsschluss durch ihren Sohn vertreten wurde. Das Haus war im Exposé als voll bewohnbar mit Ausbaureserve dargestellt worden, nicht als Abrissobjekt.

Nach der Übergabe stellten die Käufer zwei erhebliche Mängel fest, die genau nach den Feststellungen im Verfahren so aussahen:

• Akuter Schädlingsbefall im Dachstuhl. Die Dachtreppe und der Dachstuhl waren massiv vom Holzbock befallen, mit lebenden Larven. Teile der befallenen Hölzer waren bei der Besichtigung mit Folie abgeklebt. Ein akuter Befall mit lebenden Larven greift die tragende Holzkonstruktion an und ist keine bloße Alterserscheinung eines Altbaus.
• Massive Feuchtigkeit mit Kellerschwamm. Wände in der Küche und an einem Kamin im Obergeschoss waren durchfeuchtet und von Kellerschwamm befallen. Die betroffene Küchenwand war bei der Besichtigung mit Korkplatten verkleidet und durch eine Eckbank verstellt. Sichtbar wurde der Schaden erst nach dem Entfernen der Einbaumöbel und der Verkleidung.

Ein Privatgutachter schätzte allein die Sanierung des Dachstuhls auf rund 51.350 Euro netto und die des Feuchtigkeitsschadens in der Küche auf 6.300 Euro netto.

Was bedeutet das für die Bewohnbarkeit? Beide Schäden betreffen die Substanz des Hauses und damit die Frage, ob es schadenfrei bewohnbar war. Ein als voll bewohnbar angebotenes Haus, dessen Dachstuhl von lebenden Holzbocklarven befallen und dessen Wände so stark durchfeuchtet sind, dass sich Kellerschwamm bildet, ist ohne Sanierung nicht unbedenklich bewohnbar. Dass die Käufer zunächst mehrere Tausend Euro aufwenden mussten, um das Haus überhaupt bewohnbar zu machen, unterstreicht das.

Der Gewährleistungsausschluss beim Immobilienkauf

Im notariellen Kaufvertrag war ein Gewährleistungsausschluss vereinbart. Ein solcher Ausschluss ist eine Vertragsklausel, mit der der Verkäufer seine Haftung für Mängel der Sache ausschließt. Beim Kauf gebrauchter Immobilien von privat ist das üblich und grundsätzlich zulässig, weil es sich nicht um einen Verbrauchsgüterkauf handelt und die Verkäuferseite keine Herstellungspflicht trifft.

Wichtig ist die Abgrenzung: Diese weite Ausschlussmöglichkeit gilt für den Immobilienkauf von privat. Beim Verbrauchsgüterkauf, also beim Kauf durch einen Verbraucher von einem Unternehmer, gelten strengere gesetzliche Grenzen. Beides darf man nicht vermischen.

Ein Ausschluss bedeutet aber nicht, dass die Verkäuferseite bekannte Mängel verschweigen darf.

Die Grenze: arglistiges Verschweigen nach § 444 BGB

Nach § 444 BGB kann sich die Verkäuferseite nicht auf einen Gewährleistungsausschluss berufen, soweit sie einen Mangel arglistig verschwiegen hat. Arglistig verschwiegen heißt vereinfacht: Die Verkäuferseite kennt einen Mangel oder hält ihn zumindest für möglich, weiß, dass er für die Kaufentscheidung wichtig ist, und teilt ihn dennoch nicht mit. Dazu zählen auch beschönigende oder ablenkende Erklärungen, die Bedenken zerstreuen sollen.

Nicht offenbaren muss die Verkäuferseite dagegen Mängel, die bei einer üblichen Besichtigung ohne Weiteres erkennbar sind. Entscheidend ist hier also, ob der Mangel versteckt war.

Das OLG Frankfurt hat dazu im Leitsatz 1 seiner Entscheidung wörtlich formuliert:

„Der Käufer einer Immobilie, der Unwirksamkeit des vertraglichen Gewährleistungsausschusses wegen arglistigen Verschweigens verdeckter Mängel durch den Verkäufer geltend macht, muss lediglich die objektiven Umstände darlegen und gegebenenfalls nachweisen, die einen hinreichend sicheren Schluss auf arglistiges Verschweigen bekannter Umstände zulassen.“

 

Was Käufer beweisen müssen

Für Käufer ist das eine praktisch wichtige Erleichterung. Ob die Verkäuferseite einen Mangel kannte, ist eine innere Tatsache, also etwas, das im Kopf eines Menschen stattfindet und sich selten direkt beweisen lässt. Deshalb genügt es, die äußeren Umstände darzulegen und im Streitfall zu beweisen, die einen sicheren Schluss auf die Kenntnis zulassen.

Im entschiedenen Fall stützten sich die Käufer unter anderem darauf, dass die Verkäuferin das Haus jahrzehntelang selbst bewohnt hatte, dass befallene Holzteile abgeklebt waren und hierzu eine beschönigende Erklärung abgegeben worden sein soll, und dass gegenüber Dritten über die Feuchtigkeit gesprochen worden sein soll. Ob sich diese Umstände beweisen lassen, muss nun das Landgericht durch Vernehmung der benannten Zeugen klären. Das OLG hat ausdrücklich betont, dass ein Anspruch der Käufer bei Bestätigung dieser Umstände sehr ernsthaft in Betracht kommt.

Ebenso wichtig: Weil die Schäden versteckt waren, der Schädlingsbefall abgeklebt und die feuchte Wand hinter Einbaumöbeln verborgen, konnten die Käufer sie bei der Besichtigung nicht ohne Weiteres erkennen. Ein Käufer muss vor dem Kauf keine Einbauten abbauen. Deshalb liegt hier auch kein grob fahrlässiges Übersehen vor, das den Ansprüchen entgegenstehen würde.

Ein oft übersehener Punkt: Wie wird der Schaden berechnet?

Dieses Urteil ist vor allem wegen einer zweiten Frage bekannt geworden: Darf der Käufer, der die mangelhafte Immobilie behält, seinen Schaden nach den geschätzten, aber noch nicht ausgegebenen Reparaturkosten berechnen? Man spricht von fiktiven Mangelbeseitigungskosten. Das OLG Frankfurt hat dies verneint und die entsprechende Rechtsprechung aus dem Werkvertragsrecht auf den Kauf übertragen.

Hier ist eine Aktualisierung unverzichtbar, denn diese Ansicht hat sich nicht durchgesetzt. Nach der amtlichen Pressemitteilung des Bundesgerichtshofs zum Urteil vom 12.03.2021, V ZR 33/19, kann der Käufer einer mangelhaften Immobilie seinen Schaden weiterhin anhand der voraussichtlich erforderlichen, aber noch nicht aufgewendeten Mangelbeseitigungskosten berechnen. Anders als beim Werkvertrag steht dem Käufer nämlich kein Anspruch auf einen Vorschuss zu, und es wäre unzumutbar, ihn zur Vorfinanzierung der Reparatur zu zwingen. Die Umsatzsteuer muss allerdings nur ersetzt werden, soweit sie tatsächlich angefallen ist.

Was bedeutet das für Sie? Wer heute ein solches Problem hat, sollte sich an der aktuellen Linie des Bundesgerichtshofs orientieren, nicht an der überholten Aussage des OLG Frankfurt zur Schadensberechnung. Ob im Einzelfall der mangelbedingte Minderwert oder die voraussichtlichen Reparaturkosten die günstigere Grundlage sind, hängt von den konkreten Zahlen ab und sollte geprüft werden.

Was Käufer und Verkäufer mitnehmen sollten

Für Käufer gilt: Ein Gewährleistungsausschluss bedeutet nicht automatisch, dass bei später entdeckten, versteckten Schäden keine Ansprüche bestehen. Wer nach dem Einzug erhebliche verdeckte Mängel feststellt, sollte prüfen lassen, welche Informationen der Verkäuferseite vorlagen und ob eine Aufklärungspflicht verletzt wurde. In Betracht kommen je nach Fall Schadensersatz, Minderung des Kaufpreises oder eine Rückabwicklung des Vertrages.

Für Verkäufer gilt: Bekannte Mängel sollten offen und vollständig mitgeteilt werden. Wer wesentliche Schäden verschweigt oder mit beschönigenden Erklärungen überdeckt, kann sich später nicht auf den vereinbarten Ausschluss berufen.

Kurz-Checkliste bei verdeckten Mängeln

• Schäden und ihren Zustand frühzeitig dokumentieren, gern durch Fotos und ein Sachverständigengutachten.
• Prüfen, ob der Mangel bei der Besichtigung erkennbar war oder versteckt.
• Anhaltspunkte sammeln, die auf eine Kenntnis der Verkäuferseite hindeuten, etwa frühere Reparaturversuche, Abdeckungen oder Äußerungen gegenüber Dritten.
• Fristen und Fristsetzung zur Nacherfüllung im Blick behalten.
• Rechtlich klären lassen, welche Ansprüche und welche Schadensberechnung im konkreten Fall in Betracht kommen.

Die Kanzlei Jürgens & Mehrtens berät bundesweit zu allen Fragen des Immobilienkaufrechts, etwa bei Sachmängeln, arglistig verschwiegenen Fehlern, Rückabwicklung oder Kaufpreisminderung. Jeder Fall ist anders, und schon kleine Details können über Ihre Ansprüche entscheiden.

Wenn Sie Fragen zu einem konkreten Immobilienkauf haben, rufen Sie uns gern an unter 0421 2238 45 22. In einem persönlichen Gespräch klären wir, wie wir Sie unterstützen können.

Dieser Beitrag wurde erstellt von Rechtsanwalt Hendrik Jürgens. Er dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung im Einzelfall.