Schimmel & Feuchtigkeit beim Hauskauf: Arglistige Täuschung, Rücktritt & Schadensersatz
Feuchtigkeit im Keller nach dem Hauskauf wirft Fragen zu Exposé, Besichtigung und Kaufvertrag auf. Der Beitrag erläutert die Entscheidung des BGH vom 19. Januar 2018 und zeigt, welche Bedeutung die Kenntnis des Verkäufers für mögliche Ansprüche hat.
Feuchtigkeit im Keller entdeckt
Der BGH hatte am 19.01.2018 zu entscheiden, ob bei Feuchtigkeit im Keller eine arglistige Täuschung vorliegt, wenn der Anschein eines trockenen Kellers erweckt wird. In dem Fall wurde im Maklerexposé ausdrücklich auf die Trockenheit des Kellers hingewiesen und auch bei der Besichtigung des Hauses wurde durch einen frisch gestrichenen Keller der Anschein erweckt, dass der Keller tatsächlich trocken ist. Später stellte sich der feuchte Zustand des Kellers durch deutlich auftretende Feuchtigkeitsflecken heraus. (vgl. BGH, Urteil vom 19.1.2018 – V ZR 256/16)
Zu den Eigenschaften, die der Käufer eines Grundstücks nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers oder seines Gehilfen erwarten darf, zählen auch Angaben in einem Exposé, wobei es keinen Unterschied macht, ob es sich um ein von dem Verkäufer selbst erstelltes Exposé oder um ein Maklerexposé handelt. Somit darf man als Käufer grundsätzlich auf Angaben im Exposé vertrauen.
1. Was ist ein Mangel der Beschaffenheit?
Eine Immobilie ist mangelhaft, wenn sie gem. § 434 Abs. 1 BGB bei Gefahrübergang die vereinbarte Beschaffenheit nicht aufweist. Wurde die Beschaffenheit nicht ausdrücklich vereinbart, ist die Sache mangelhaft, wenn sie sich nicht für die nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung eignet oder wenn sie sich nicht durch das Aufweisen einer Beschaffenheit von Sachen gleicher Art für die gewöhnliche Verwendung eignet.
2. Gewährleistungsausschluss
Häufig fühlen Sie sich als Käufer einer gebrauchten Immobilie hilflos, da im Kaufvertrag ein Gewährleistungsausschluss vereinbart wurde. Ein Haftungsausschluss für Sachmängel umfasst nämlich auch die nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers oder seines Gehilfen zu erwartenden Eigenschaften eines Grundstücks. Wichtig zu beachten ist jedoch, dass sich der Verkäufer nicht auf den Haftungsausschluss berufen kann, wenn er einen Mangel arglistig verschwiegen hat. Demnach kann der Käufer beim arglistigen Verschweigen seitens des Verkäufers seine Ansprüche geltend machen.
3. Was ist arglistiges Verschweigen?
Eine arglistige Täuschung ist gegeben, wenn der Verkäufer den Mangel kennt oder ihn zumindest für möglich hält und zugleich weiß oder doch damit rechnet und billigend in Kauf nimmt, dass der Käufer den Mangel nicht kennt und bei Offenbarung den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte. Grundsätzlich besteht in dem Hinweis über einen trockenen Keller keine arglistige Täuschung, da das Tatbestandsmerkmal Arglist eng auszulegen ist. Bei einem Gebäude, welches in den 1950er Jahren oder früher errichtet worden ist, ist eine leichte Feuchtigkeit im Keller typisch und regelmäßig anzutreffen.
Wenn aber die Kellerwände vor der Besichtigung absichtlich weiß gestrichen werden, also eine „Verkaufslackierung“ angebracht wird, liegt eine arglistige Täuschung vor. Wurde bei Ihnen durch eine frische Lackierung oder anderen Tricks der falsche Eindruck eines trockenen Kellers oder generell das Nichtvorliegen von Feuchtigkeitsschäden erweckt, wurden Sie in aller Regel arglistig getäuscht. In einem solchen Fall dürfen Sie auf den trockenen Zustand vertrauen. Insbesondere liegt eine arglistige Täuschung vor, sobald Sie als Käufer den Verkäufer bezüglich der Beschaffenheit ansprechen und bei der Besichtigung eine Vergewisserung über den trockenen Zustand einfordern und erhalten.
4. Was sind Ihre Rechte?
Sobald Sie arglistig über die Beschaffenheit der gebrauchten Immobilie getäuscht wurden, haben Sie eine Bandbreite von Ansprüchen gegen den Verkäufer. Deshalb kontaktieren Sie uns gerne. Durch eine Vielzahl von aufgetretenen Fällen im Zusammenhang mit einer arglistigen Täuschung sind wir in diesem Bereich mit sehr viel Erfahrung und bezüglich der Bearbeitung mit viel Routine ausgestattet. Wir stehen Ihnen daher gerne für die effektive und zielorientierte Erreichung Ihrer Ansprüche zur Verfügung.
Durch unsere jahrelange Erfahrung im Baurecht wird die Bearbeitung Ihres Falles abgerundet. Uns sind sämtliche Mängel von vertuschten Feuchtigkeitsschäden, über fehlende Baugenehmigungen bis hin zu selbst durchgeführten, baurechtlich nicht fachgerechten Umbauten bekannt. Somit sind wir für Sie da, um Streitigkeiten mit Ihrem Verkäufer effektiv zu bearbeiten und Ihre anfallenden Ansprüche, welche die Rückabwicklung des Kaufvertrags, eine Kaufpreisminderung oder auch das Aufkommen für Schadensersatz seitens des Verkäufers beinhalten können, geltend zu machen.
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Hilfe bei FeuchtigkeitsschädenAnwaltskosten: eine erste Orientierung
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Eine Geschäftsgebühr entsteht für die außergerichtliche Vertretung, etwa wenn wir Ihre Ansprüche gegenüber der Gegenseite geltend machen. Eine Verfahrensgebühr entsteht für die Tätigkeit im gerichtlichen Verfahren; auch sie kann einen Gebührensatz von 1,3 haben. Unser Erstgespräch ist kostenlos. Es dient der Orientierung und der Mandatsanbahnung. Auf Grundlage einer ersten Einschätzung der Sachlage und Rechtslage entscheiden wir gemeinsam, ob Ihr Fall weiterverfolgt werden sollte und ein Mandat zustande kommt.
Welche Gebühren in Ihrem Fall anfallen, klären wir mit Ihnen im Erstgespräch. Entscheidend sind unter anderem Ihr konkreter Auftrag, der Gegenstandswert, die Zahl der beteiligten Mandanten sowie Umfang und Schwierigkeit der Tätigkeit.
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Soweit ein Erstattungsanspruch besteht, machen wir Ihre Anwaltskosten bereits in der außergerichtlichen Kommunikation als Schadensersatz gegenüber der Gegenseite geltend. Bei arglistig verschwiegenen Mängeln muss der Verkäufer die zur Durchsetzung berechtigter Ansprüche erforderlichen außergerichtlichen Anwaltskosten grundsätzlich ersetzen. Kommt es anschließend zu einem Gerichtsverfahren über denselben Gegenstand, wird eine zuvor angefallene 1,3 Geschäftsgebühr zur Hälfte auf die gerichtliche Verfahrensgebühr angerechnet.
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