Feuchtigkeitsschäden durch Regenwasser nach dem Hauskauf

Nach dem Hauskauf zeigt der nächste Regen manchmal ein Problem, das bei der Besichtigung nicht erkennbar war: Wasser läuft zum Gebäude, sammelt sich vor Kellerfenstern oder dringt in Keller, Garage oder andere Räume ein. An Wänden entstehen feuchte Stellen. Auch wiederkehrender Wasserstau auf dem Grundstück kann Anlass für eine rechtliche Prüfung sein.

Feuchtigkeitsschäden durch Regenwasser betreffen deshalb nicht nur eine überflutete Einfahrt. Es geht allgemein um die Frage, ob Niederschlagswasser ordnungsgemäß abgeleitet wird und welchen Schutz Käufer bei der konkreten Immobilie erwarten durften.

Mögliche Ursachen können beispielsweise Probleme mit Dachrinnen und Fallrohren, Abläufen, Lichtschächten, dem Gefälle befestigter Flächen oder der Gebäudeabdichtung sein. Welche Ursache tatsächlich vorliegt, muss fachlich untersucht werden. Aus einer feuchten Wand allein lässt sich noch nicht ableiten, welche Anlage mangelhaft ist oder ob der Verkäufer haftet.

Entscheidend sind der Zustand bei Übergabe, der Kaufvertrag und die Frage, was der Verkäufer vor dem Verkauf über die wiederkehrende Wasserbelastung wusste.

Die Immobilie muss die rechtlich geschuldete Beschaffenheit aufweisen. Maßgeblich sind insbesondere die vereinbarte Beschaffenheit, die nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung und die objektiven Anforderungen nach § 434 BGB.

Bei Regenwasser und Niederschlagswasser kommt es auf die konkrete Immobilie an. Zu prüfen sind etwa Bauweise und Alter des Gebäudes, der Zustand der Entwässerung und Abdichtung, die vorgesehene Nutzung betroffener Räume und die Angaben beim Verkauf.

Eine mangelhafte Ableitung von Niederschlagswasser kann einen Sachmangel begründen. Auch ihre Folgen, etwa wiederkehrende Wassereintritte oder erhebliche Wasseransammlungen, müssen rechtlich bewertet werden. Ein Schaden muss nicht erst große Teile des Hauses betreffen, bevor eine Prüfung sinnvoll ist.

Allerdings beweist ein Wassereintritt nach einem außergewöhnlichen Regenereignis für sich allein noch keinen Mangel bei Übergabe. Es muss geklärt werden, ob eine bereits vorhandene Schwachstelle oder ein erst später entstandenes Problem ursächlich ist.

Für vor dem 1. Januar 2022 geschlossene Kaufverträge gilt die frühere Fassung des § 434 BGB. Beim Grundstückskauf gelten außerdem nicht die besonderen Regeln des Verbrauchsgüterkaufs für bewegliche Waren.

Der Bundesgerichtshof hat sich mit genau dieser Frage in seinem Beschluss vom 15.04.2021 (V ZR 170/20) befasst. Käufer hatten ein mit einem Doppelhaus bebautes Grundstück gekauft, und zwar unter Ausschluss der Sachmängelhaftung. Das Haus liegt tiefer als die Straße, die Einfahrt fällt zum Gebäude hin ab, und bei Regen läuft Wasser die Einfahrt hinunter. Die Käufer trugen vor, die Entwässerungsanlage sei mangelhaft und es sei schon vor dem Verkauf immer wieder zu Überschwemmungen gekommen. Sie boten dafür Zeugen an, unter anderem eine Nachbarin, Zeitungsausträgerinnen und eine Postbotin.

Der Bundesgerichtshof beanstandete, dass das Berufungsgericht diese Zeugen nicht vernommen und den Vortrag der Käufer inhaltlich verkürzt hatte. Für die Frage, ob ein Mangel vorliegt, kommt es auf das Ausmaß der Wasserbelastung an. Zur rechtlichen Einordnung stellt der Senat klar:

„Denn auch bei einem tieferliegenden Grundstück entspricht es nicht der üblichen Beschaffenheit (§ 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BGB), wenn sich am Fuße einer abschüssigen Einfahrt regelmäßig über längere Zeit knöchelhoch Wasser staut und Überschwemmungen auftreten.“

Bemerkenswert ist dabei: Ein Sachmangel kann nach dem Beschluss schon dann vorliegen, wenn sich das Wasser „nur“ in der Einfahrt sammelt und gar nicht in das Haus eindringt.

Regenwasser ist eine Form von Niederschlagswasser. Für die rechtliche Prüfung genügt es nicht, einen Schaden pauschal als „Wasserschaden“ zu bezeichnen. Wichtig ist, woher das Wasser kommt, welchen Weg es nimmt und welche Bereiche betroffen sind.

Läuft Wasser vom Dach an der Fassade herunter? Staut es sich vor einem Lichtschacht? Fließt es über eine abschüssige Fläche zum Gebäude? Oder tritt Feuchtigkeit unabhängig vom Regen auf? Diese Beobachtungen helfen, die Ursache gezielt untersuchen zu lassen.

Halten Sie außerdem fest, wie häufig das Problem auftritt, wie lange Wasser stehen bleibt und wie stark Räume oder Grundstücksflächen beeinträchtigt werden. Der oben dargestellte BGH Fall betrifft eine konkrete Wasserbelastung in einer Einfahrt. Er ersetzt nicht die Prüfung anderer Entwässerungsprobleme.

Gerade bei älteren Immobilien wird die Haftung für Sachmängel im notariellen Vertrag häufig weitgehend ausgeschlossen. Ein solcher Ausschluss bedeutet aber nicht, dass Käufer schutzlos sind. Nach § 444 BGB kann sich der Verkäufer auf den Ausschluss nicht berufen, wenn er einen Mangel arglistig verschwiegen hat.

Was arglistiges Verschweigen bedeutet, beschreibt der Bundesgerichtshof so:

„Ein arglistiges Verschweigen setzt voraus, dass der Verkäufer den Fehler kennt oder ihn zumindest für möglich hält und zugleich weiß oder doch damit rechnet und billigend in Kauf nimmt, dass der Käufer den Fehler nicht kennt und bei Offenbarung den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte.“

Für Sie heißt das: Der Verkäufer muss den technischen Defekt nicht genau benennen können. Es kann bereits genügen, dass ihm die auffällige, wiederkehrende Wasserbelastung bekannt war und er damit rechnen musste, dass Sie diesen Umstand für Ihre Kaufentscheidung als wichtig ansehen würden. In dem entschiedenen Fall spielte zusätzlich eine Rolle, dass der Verkäufer das Haus zuvor viele Jahre selbst bewohnt hatte und als Handwerker über einschlägiges Fachwissen verfügte. Ob daraus tatsächlich Arglist folgt, muss das Gericht nach Vernehmung der Zeugen noch klären. Der Fall ist also nicht abschließend entschieden, sondern zur weiteren Aufklärung zurückverwiesen worden.

Dokumentieren Sie den Zustand möglichst während und unmittelbar nach dem Regen. Sichern Sie insbesondere:

• Fotos und Videos der Wasserwege, Wasseransammlungen und betroffenen Räume,
• Datum, Dauer des Regens und Verlauf der Feuchtigkeit,
• Höhe und Dauer eines Wasserstaus,
• Wetterdaten und Angaben zu vergleichbaren früheren Ereignissen,
• Handwerkerberichte, Gutachten und Rechnungen,
• Kaufvertrag, Exposé und Nachrichten aus den Verkaufsverhandlungen,
• Hinweise auf frühere Abdichtungsarbeiten, Pumpen oder Reparaturen.

Bei Feuchtigkeitsschäden durch Regenwasser sind auch Nachbarn, frühere Bewohner und beteiligte Handwerker mögliche Zeugen. Sie können gegebenenfalls Angaben zu früheren Wassereintritten oder Reparaturen machen.

Ein Sachverständiger kann untersuchen, wodurch das Wasser eindringt, ob die Ursache bereits bei Übergabe vorhanden war und welche Maßnahmen erforderlich sind. Die Kenntnis des Verkäufers muss davon getrennt aufgeklärt werden.

Liegt ein Sachmangel vor und ist die Haftung des Verkäufers nicht wirksam ausgeschlossen, kommen unter den jeweiligen Voraussetzungen die Rechte aus § 437 BGB in Betracht: Nacherfüllung, Minderung, Rücktritt und Schadensersatz.

Welche Vorgehensweise passt, hängt insbesondere davon ab, wie schwer die Beeinträchtigung ist und ob Sie die Immobilie behalten möchten. Ein Rücktritt vom Hauskauf setzt weitere Voraussetzungen voraus und ist nicht bei jedem Feuchtigkeitsschaden möglich.

Lassen Sie vor einer Sanierung klären, wie der Zustand gesichert wird und ob dem Verkäufer zunächst Gelegenheit zur Prüfung und Nacherfüllung gegeben werden muss. Eine vorschnelle Reparatur kann die Beweislage verändern. Bei akut drohenden weiteren Schäden können Sicherungsmaßnahmen erforderlich sein. Dokumentieren Sie auch diese sorgfältig.

Ob und in welchem Umfang Kosten ersetzt verlangt werden können, lässt sich erst anhand des Vertrags, der Ursache, der Beweislage und der gewählten Anspruchsgrundlage beurteilen.

Feuchtigkeitsschäden durch Regenwasser und eine mangelhafte Ableitung von Niederschlagswasser sollten nach einem Hauskauf frühzeitig geprüft werden. Die Einfahrt ist dabei nur ein möglicher betroffener Bereich. Auch Keller, Lichtschächte, Garagen oder andere Gebäudeteile können betroffen sein.

1. Dokumentieren Sie Wasserwege, Wasseransammlungen und Schäden.
2. Sichern Sie die Unterlagen zum Kauf und zu früheren Reparaturen.
3. Lassen Sie Ursache und erforderliche Maßnahmen fachlich untersuchen.
4. Stimmen Sie die rechtlichen Schritte ab, bevor Sie umfangreich sanieren.

Wir unterstützen Immobilienkäufer bei der rechtlichen Bewertung und der Durchsetzung ihrer Ansprüche. Weitere Informationen finden Sie auf unserer Landingpage Versteckte Mängel beim Hauskauf und auf unserer Themenseite zu Feuchtigkeitsschäden nach dem Hauskauf.