Mängel trotz Gewährleistungsausschluss beim Hauskauf: Wann Sie dennoch Rechte haben

Das Problem: „gekauft wie gesehen“ und dann tauchen Mängel auf

Fast jeder notarielle Kaufvertrag über ein gebrauchtes Haus enthält einen Gewährleistungsausschluss. Damit ist gemeint, dass der Verkäufer für Sachmängel grundsätzlich nicht mehr haften soll. Viele Käufer glauben deshalb, sie hätten nach der Übergabe keinerlei Ansprüche mehr, wenn sich später Mängel zeigen. Das stimmt so nicht. Ein solcher Ausschluss hat Grenzen. In zwei wichtigen Fallgruppen können Sie Ihre Rechte trotzdem durchsetzen.

Was ein Gewährleistungsausschluss überhaupt bewirkt

Ein Gewährleistungsausschluss (in Kaufverträgen oft „unter Ausschluss der Haftung für Sachmängel“) bedeutet: Für die üblichen, nicht besonders zugesicherten Eigenschaften eines gebrauchten Hauses übernimmt der Verkäufer keine Gewähr. Das betrifft vor allem die Eigenschaften, die ein Käufer nach dem Gesetz ohnehin erwarten darf (die sogenannten objektiven Anforderungen nach § 434 Abs. 3 BGB). Für diesen Bereich ist der Ausschluss grundsätzlich wirksam.

Der Bundesgerichtshof hat das für gebrauchte Immobilien ausdrücklich bestätigt. Im amtlichen Leitsatz heißt es:

„Der Verkäufer einer gebrauchten Immobilie haftet aber für einen solchen Sachmangel — anders als für das Fehlen einer nach § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB vereinbarten Beschaffenheit — in den Grenzen des § 444 BGB regelmäßig nicht, wenn der Kaufvertrag einen allgemeinen Haftungsausschluss enthält.“ (BGH, Urteil vom 09.02.2018, V ZR 274/16, NJW 2018, 1954)

 

Dieser Leitsatz nennt zugleich die entscheidende Grenze: Er gilt nur für Mängel, die nicht besonders vereinbart wurden.

Ausnahme 1: Der Verkäufer hat einen Mangel arglistig verschwiegen

Die erste und praktisch wichtigste Ausnahme betrifft die arglistige Täuschung. Arglist bedeutet vereinfacht: Der Verkäufer kennt einen Mangel oder hält ihn zumindest für möglich, klärt Sie aber nicht darüber auf, obwohl er es müsste. In diesem Fall kann er sich auf den Ausschluss nicht berufen. Das ergibt sich unmittelbar aus dem Gesetz. § 444 BGB lautet:

„Auf eine Vereinbarung, durch welche die Rechte des Käufers wegen eines Mangels ausgeschlossen oder beschränkt werden, kann sich der Verkäufer nicht berufen, soweit er den Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für die Beschaffenheit der Sache übernommen hat.“

 

Wichtig ist dabei die Reichweite der Aufklärungspflicht. Für Mängel, die bei einer Besichtigung ohne Weiteres zu erkennen sind, muss der Verkäufer nicht gesondert aufklären. Anders liegt es, wenn zwar Spuren sichtbar sind, diese aber keinen sicheren Rückschluss auf Art und Umfang des Mangels erlauben. Dann darf der Verkäufer sein konkretes Wissen nicht zurückhalten (BGH, V ZR 274/16, Rn. 24).

Was bedeutet das für Sie? Wenn Sie den Verdacht haben, dass der Verkäufer einen Mangel kannte und bewusst verschwiegen hat, etwa übergestrichene Feuchtigkeitsschäden, kommt es auf den Gewährleistungsausschluss nicht mehr an. Sie müssen die Arglist allerdings darlegen und beweisen. Deshalb sind Zeugen, Fotos und der zeitliche Ablauf oft entscheidend.

Ausnahme 2: Es wurde eine bestimmte Beschaffenheit vereinbart

Die zweite Fallgruppe betrifft die vereinbarte Beschaffenheit. Haben Sie mit dem Verkäufer eine bestimmte Eigenschaft des Hauses ausdrücklich oder stillschweigend vereinbart, dann wird ein daneben stehender allgemeiner Haftungsausschluss so ausgelegt, dass er gerade nicht für das Fehlen dieser vereinbarten Eigenschaft gilt. Andernfalls wäre die Beschaffenheitsvereinbarung für den Käufer „ohne Sinn und Wert“.

Hier ist bei Immobilien eine Besonderheit zu beachten. Für die vereinbarte Beschaffenheit kommt der notariellen Beurkundung eine Zäsurwirkung zu. Eine Beschreibung, die der Verkäufer nur vor Vertragsschluss abgibt, etwa in einem Exposé, und die in der notariellen Urkunde keinen Niederschlag findet, führt in aller Regel nicht zu einer Beschaffenheitsvereinbarung (BGH, V ZR 274/16, Rn. 7 und Rn. 20).

Beispiel Schädlingsbefall. Nehmen wir an, im notariellen Kaufvertrag ist ausdrücklich festgehalten, dass das Gebäude frei von holzzerstörenden Schädlingen ist. Zeigt sich später ein Befall etwa durch den Hausbock oder den Echten Hausschwamm, fehlt genau die vereinbarte Eigenschaft. Ein solcher Befall greift die tragende Holzsubstanz an und kann die Standsicherheit und damit die gefahrlose, dauerhafte Bewohnbarkeit des Hauses ernsthaft beeinträchtigen. Auf den allgemeinen Gewährleistungsausschluss kann sich der Verkäufer dann nicht berufen. Stünde die Schädlingsfreiheit dagegen nur im Exposé und nicht in der notariellen Urkunde, wäre in der Regel keine Beschaffenheitsvereinbarung zustande gekommen.

Was bedeutet das für Sie? Prüfen Sie zuerst, was genau in der notariellen Urkunde steht. Zusagen, die dort verankert sind, sind besonders belastbar. Nur mündliche Angaben aus dem Verkaufsgespräch reichen für eine Beschaffenheitsvereinbarung meist nicht aus.

Welche Rechte Sie haben können

Liegt einer dieser Fälle vor, stehen Ihnen die gesetzlichen Mängelrechte nach § 437 BGB offen. In Betracht kommen die Nacherfüllung, der Rücktritt vom Vertrag, die Minderung des Kaufpreises sowie unter weiteren Voraussetzungen Schadensersatz. Welches Recht sinnvoll ist, hängt vom Einzelfall ab, etwa von der Schwere des Mangels und den Beseitigungskosten.

Kurz-Checkliste

• Steht im Kaufvertrag ein Gewährleistungsausschluss und was genau ist ausgenommen?
• Gibt es Hinweise, dass der Verkäufer einen Mangel kannte und verschwiegen hat?
• Ist eine bestimmte Eigenschaft in der notariellen Urkunde ausdrücklich zugesagt?
• Sichern Sie Beweise: Fotos, Gutachten, Zeugen, Schriftverkehr und Exposé.
• Beachten Sie Fristen, damit Ihre Ansprüche nicht verjähren.

Fazit

Ein Gewährleistungsausschluss ist keine unüberwindbare Hürde. Bei arglistigem Verschweigen und bei einer wirksam vereinbarten Beschaffenheit können Sie Ihre Rechte durchsetzen. Entscheidend sind die genaue Formulierung des Vertrags und eine sorgfältige Beweislage. Weil es dabei auf Details ankommt, lohnt sich eine frühzeitige Prüfung Ihres Einzelfalls.

Die Kanzlei Jürgens & Mehrtens berät bundesweit zu allen Fragen des Immobilienkaufrechts, etwa bei Sachmängeln, arglistig verschwiegenen Fehlern, Rückabwicklung oder Kaufpreisminderung. Jeder Fall ist anders, und schon kleine Details können über Ihre Ansprüche entscheiden.

Wenn Sie Fragen zu einem konkreten Immobilienkauf haben, rufen Sie uns gern an unter 0421 2238 45 22. In einem persönlichen Gespräch klären wir, wie wir Sie unterstützen können.

Dieser Beitrag wurde erstellt von Rechtsanwalt Hendrik Jürgens. Er dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung im Einzelfall.