Schadensersatz vor dem Notartermin: Wann besteht kein Anspruch?

Viele Kaufinteressenten investieren bereits vor dem Notartermin Zeit und Geld: Die Finanzierung wird vorbereitet, Unterlagen werden geprüft, ein Gutachter wird beauftragt oder es entstehen Kosten für die Finanzierungszusage der Bank. Umso ärgerlicher ist es, wenn der Verkäufer kurz vor der Beurkundung abspringt, den Kaufpreis erhöht oder sich für einen anderen Käufer entscheidet. Schnell stellt sich dann die Frage: Muss der Verkäufer Schadensersatz zahlen?

Bei Immobilienkäufen ist die Antwort häufig ernüchternd. Ein Grundstücks- oder Immobilienkaufvertrag ist nach § 311b Abs. 1 BGB nur wirksam, wenn er notariell beurkundet wird. Vor dem Notartermin besteht deshalb grundsätzlich noch kein verbindlicher Kaufvertrag. Auch weit fortgeschrittene Verhandlungen, eine mündliche Einigung über den Kaufpreis oder ein bereits übersandter Vertragsentwurf ersetzen die notarielle Beurkundung nicht.

Das bedeutet aber nicht, dass sich die Parteien in der Verhandlungsphase beliebig verhalten dürfen. Bereits vor Vertragsschluss können nach §§ 311 Abs. 2, 241 Abs. 2 BGB vorvertragliche Schutz- und Rücksichtnahmepflichten entstehen. Wer solche Pflichten schuldhaft verletzt, kann nach § 280 Abs. 1 BGB grundsätzlich zum Ersatz des Vertrauensschadens verpflichtet sein. Beim Immobilienkauf gelten hierfür jedoch besonders hohe Anforderungen.

Der Bundesgerichtshof hat in seinem Urteil vom 13.10.2017 – V ZR 11/17 klargestellt, dass ein Schadensersatzanspruch beim Abbruch von Verhandlungen über einen Grundstückskaufvertrag nur ausnahmsweise in Betracht kommt. Der Grund dafür ist nachvollziehbar: Würde schon der bloße Abbruch der Verhandlungen oder eine kurzfristige Kaufpreiserhöhung regelmäßig Schadensersatz auslösen, entstünde ein mittelbarer Druck, den Kaufvertrag trotz fehlender notarieller Bindung abzuschließen. Das würde den Schutzgedanken des § 311b BGB unterlaufen.

In der Praxis reicht es daher meistens nicht aus, dass der Verkäufer „unfair“ wirkt, seine Meinung ändert oder ein besseres Angebot annimmt. Auch Kosten für Finanzierung, Gutachten, Beratung oder Reiseaufwand trägt der Kaufinteressent grundsätzlich auf eigenes Risiko, solange kein notarieller Kaufvertrag zustande gekommen ist. Ein Anspruch kommt regelmäßig nur bei einer besonders schwerwiegenden, meist vorsätzlichen Treuepflichtverletzung in Betracht, etwa wenn eine Partei bewusst einen sicheren Vertragsschluss vorspiegelt, obwohl sie tatsächlich nicht verkaufen will, oder den anderen Teil gezielt zu erheblichen Aufwendungen veranlasst.

Entscheidend sind dabei die konkreten Umstände und die Beweisbarkeit. Mandanten sollten deshalb E-Mails, Nachrichten, Exposés, Finanzierungsunterlagen, Vertragsentwürfe, Gesprächsnotizen und Maklerkommunikation sichern. Gerade bei telefonischen Absprachen ist später oft schwer nachzuweisen, was tatsächlich zugesagt wurde. Vorsicht ist auch geboten, bevor weitere Kosten ausgelöst werden, etwa durch verbindliche Darlehensverträge, Gutachten oder Planungsleistungen.

Wer Schadensersatz verlangt, muss nicht nur die Pflichtverletzung, sondern auch den entstandenen Schaden und den Zusammenhang zwischen beidem darlegen und beweisen. Umgekehrt sollten Verkäufer oder Käufer, die sich von Verhandlungen lösen möchten, ihre Kommunikation sorgfältig gestalten und keine falschen Erwartungen an einen sicheren Vertragsschluss wecken.

Ein gescheiterter Immobilienkauf ist wirtschaftlich und emotional belastend. Rechtlich bestehen Schadensersatzansprüche jedoch nur in engen Ausnahmefällen. Eine frühzeitige Prüfung ist sinnvoll, um realistische Erfolgsaussichten, Beweisprobleme und Kostenrisiken einzuschätzen. Die Kanzlei Jürgens & Mehrtens unterstützt Käufer und Verkäufer bei der Prüfung, Durchsetzung und Abwehr von Ansprüchen im Zusammenhang mit gescheiterten Immobilienkäufen.