Fassadenschäden nach Hauskauf entdeckt, Wann Händler haften

Feuchtigkeit hinter der Fassade nach dem Hauskauf: Welche Rechte Sie als Käufer haben

Das Problem: Die Renovierung war offenbar nicht das Ende der Geschichte

Sie haben ein Haus gekauft, dessen Fassade kurz zuvor renoviert wurde. Kurze Zeit später zeigen sich erneut Wölbungen, Risse oder Flecken. Häufig steckt dahinter Feuchtigkeit, die sich hinter der Fassadenverkleidung sammelt und mit der Zeit die dahinterliegende Konstruktion angreift. Wenn der Verkäufer von solchen wiederkehrenden Problemen wusste und Ihnen davon nichts gesagt hat, kann das für ihn ernste Folgen haben, selbst wenn im Kaufvertrag die Haftung für Sachmängel ausgeschlossen wurde.

Was der BGH entschieden hat

Der Bundesgerichtshof hatte einen Fall zu beurteilen, in dem die Verkäufer eines Fertighauses die Käufer nicht über wiederkehrende Fassadenprobleme aufgeklärt hatten (BGH, Urteil vom 05.03.1993, Aktenzeichen V ZR 140/91, NJW 1993, 1703; Vorinstanzen OLG Stuttgart und LG Hechingen) .

Der Ablauf: Im Frühjahr 1985 ließen die Verkäufer die Fassade renovieren, nachdem sie an der Westseite einen Riss, Wölbungen und Flecken entdeckt hatten. Beim Öffnen der Fassade zeigte sich, dass Spanplatten und Latten teilweise nass und die dahinterliegenden Balken bereits angefault waren. 1986 traten erneut Wölbungen auf. Die Verkäufer forderten den Handwerker mehrfach vergeblich zur Nachbesserung auf. Verkauft wurde das Haus erst Anfang 1988, unter Ausschluss jeder Gewährleistung. Über die wiederkehrenden Wölbungen und die Vorgeschichte informierten die Verkäufer die Käufer nicht.

Der zentrale Satz der Entscheidung, wörtlich aus dem Urteil:

„Treten nach einer Fassadenrenovierung erneut Wölbungen auf, die beim ersten Mal auf Nässe in der Wandverkleidung zurückzuführen waren, muß der Grundstücksverkäufer hierauf bei Vertragsschluß auch dann hinweisen, wenn der Werkunternehmer der Aufforderung zur Besichtigung und Nachbesserung mit dem Hinweis nicht nachgekommen ist, leichte Wölbungen seien bei solchen Fassaden normal.“

Wichtig zum Verständnis: Der BGH hat ausdrücklich offengelassen, ob die Wölbungen für sich allein schon ein Sachmangel waren. Entscheidend war, dass es sich zumindest um einen für den Vertragsschluss bedeutsamen Umstand handelte, über den die Verkäufer hätten aufklären müssen. Weil sie die neuerlichen Wölbungen kannten und selbst als so bedeutsam ansahen, dass sie die Käufer eigentlich darauf hinweisen wollten, dies aber unterließen, war der Vorwurf der Arglist gerechtfertigt .

Was war eigentlich der Mangel?

Ein späteres Sachverständigengutachten brachte die eigentliche Ursache ans Licht. Dem Haus fehlte eine Dampfsperre, also die Schicht, die eindringende Feuchtigkeit von der Konstruktion fernhält. Zusätzlich sorgte der verwendete Kunstharzverputz dafür, dass sich hinter der Fassade Kondensationsfeuchtigkeit bildete. Diese dauerhafte Durchfeuchtung hatte das Holz teilweise bis in eine Tiefe von 40 Millimetern verfault.

Was bedeutet das für die Bewohnbarkeit? Hier ging es nicht um einen bloßen Schönheitsfehler an der Außenwand. Die Feuchtigkeit griff die tragende Holzkonstruktion an und ließ sie verfaulen. Ein solcher Mangel betrifft die Substanz und die Standsicherheit des Gebäudes. Er verschlechtert sich ohne fachgerechte Sanierung typischerweise weiter und stellt die dauerhaft schadenfreie Bewohnbarkeit des Hauses infrage. Genau deshalb ist eine solche Vorgeschichte für jeden Käufer eine wesentliche Information.

Wann liegt ein Sachmangel vor?

Ein Sachmangel bedeutet vereinfacht, dass die Immobilie nicht so ist, wie sie sein müsste. Das Gesetz unterscheidet nach § 434 BGB danach, ob die Immobilie die vereinbarte Beschaffenheit hat, ob sie sich für die vertraglich vorausgesetzte oder die gewöhnliche Nutzung eignet und ob sie der üblichen Beschaffenheit vergleichbarer Objekte entspricht. Dauerhafte Feuchtigkeit, die tragende Bauteile schädigt, spricht regelmäßig für einen Sachmangel, weil ein Wohnhaus üblicherweise frei von solchen Durchfeuchtungen ist. Ob im Einzelfall tatsächlich ein Mangel vorliegt, hängt aber immer von der konkreten Vereinbarung und dem Zustand des Objekts ab.

Warum ein Gewährleistungsausschluss nicht immer schützt

In Immobilienkaufverträgen wird die Haftung für Sachmängel häufig ausgeschlossen. Ein solcher Ausschluss hat jedoch Grenzen. Nach § 444 BGB kann sich der Verkäufer nicht auf den Ausschluss berufen, wenn er einen Mangel arglistig verschwiegen hat. Der Käufer soll nicht das Risiko für Fehler tragen, die der Verkäufer kannte und bewusst verschwieg.

Diesen Punkt sollten Sie kennen: Für das arglistige Verschweigen trägt grundsätzlich der Käufer die Beweislast. Er muss also darlegen und belegen, dass der Verkäufer den Mangel oder zumindest einen ernsthaften Verdacht kannte und ihn dennoch nicht offenbart hat. Gerade hier liegt in der Praxis die eigentliche Herausforderung, und genau bei dieser Ermittlung und Aufbereitung der Anhaltspunkte unterstützen wir Sie.

Was bedeutet arglistiges Verschweigen?

Arglist setzt voraus, dass der Verkäufer einen offenbarungspflichtigen Umstand kennt oder zumindest für möglich hält und dass er weiß oder damit rechnet, dass der Käufer diesen Umstand nicht kennt und bei Kenntnis den Vertrag nicht oder nicht so geschlossen hätte. Offenbaren muss der Verkäufer dabei nicht nur sichere Erkenntnisse, sondern auch einen ernsthaften Verdacht auf verdeckte Schäden, etwa auf Feuchtigkeit hinter der Fassade.

Nicht hinweispflichtig sind dagegen Mängel, die einem Käufer bei einer aufmerksamen Besichtigung selbst auffallen. Wer eine Immobilie kauft, muss also genau hinschauen. Verdeckte Probleme, die man von außen nicht erkennen kann, muss dagegen der Verkäufer offenlegen, wenn er von ihnen weiß oder sie ernsthaft für möglich hält.

Ihre möglichen Rechte

Wenn ein Verkäufer einen wesentlichen Umstand arglistig verschwiegen hat, kommen je nach Fallgestaltung verschiedene Ansprüche in Betracht:

• Nacherfüllung, also die Beseitigung des Mangels, gegebenenfalls nach Fristsetzung.
• Minderung des Kaufpreises, wenn Sie an der Immobilie festhalten möchten.
• Rücktritt vom Vertrag und Rückabwicklung.
• Schadensersatz, der im entschiedenen Fall auf die Rückgängigmachung des Vertrages gerichtet war und Kaufpreis, Makler und Notarkosten umfasste, während die Grunderwerbsteuer nur Zug um Zug gegen Abtretung des Erstattungsanspruchs zu ersetzen war .

Welcher Weg für Sie sinnvoll ist, hängt von den Umständen ab, insbesondere davon, wie schwer der Mangel wiegt und ob Ihnen ein Festhalten am Vertrag noch zumutbar ist. Ist das Vertrauen in den Verkäufer nachhaltig zerstört, kann die vollständige Rückabwicklung der richtige Weg sein.

Kurz-Checkliste für Käufer

• Dokumentieren Sie sichtbare Schäden mit Fotos und Datum.
• Sichern Sie Unterlagen zu früheren Renovierungen, Rechnungen und Schriftverkehr.
• Notieren Sie, wer Ihnen wann welche Angaben zum Zustand gemacht hat.
• Holen Sie bei Verdacht auf verdeckte Feuchtigkeit ein Sachverständigengutachten ein.
• Lassen Sie Ihre Ansprüche und die Fristen frühzeitig rechtlich prüfen.

Was bedeutet das für Sie?

Wiederkehrende Feuchtigkeit hinter der Fassade ist kein rein optisches Ärgernis, sondern kann die Bausubstanz und damit den Wert und die Bewohnbarkeit Ihres Hauses ernsthaft beeinträchtigen. Wenn Sie den Verdacht haben, dass der Verkäufer von solchen Problemen wusste und Ihnen nichts gesagt hat, lohnt sich eine sorgfältige rechtliche Prüfung Ihres Einzelfalls.

Die Kanzlei Jürgens & Mehrtens berät bundesweit zu allen Fragen des Immobilienkaufrechts, etwa bei Sachmängeln, arglistig verschwiegenen Fehlern, Rückabwicklung oder Kaufpreisminderung. Jeder Fall ist anders, und schon kleine Details können über Ihre Ansprüche entscheiden.

Wenn Sie Fragen zu einem konkreten Immobilienkauf haben, rufen Sie uns gern an unter 0421 2238 45 22. In einem persönlichen Gespräch klären wir, wie wir Sie unterstützen können.

Dieser Beitrag wurde erstellt von Rechtsanwalt Hendrik Jürgens. Er dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung im Einzelfall.