Schimmel und Feuchtigkeit nach dem Hauskauf: Wann Sie den Kauf rückabwickeln können

Das Problem: Der Traum vom Eigenheim wird feucht

Sie haben ein Haus gekauft, sind eingezogen, und nach einiger Zeit zeigen sich feuchte Wände, muffiger Geruch oder Schimmelflecken. Oft stellt sich dann heraus, dass die Feuchtigkeit kein neues Problem ist, sondern schon seit Jahren besteht. Für viele Käufer ist das ein Schock, denn ein Haus soll eine sichere Bausubstanz haben und ein gesundes Wohnen ermöglichen. Die gute Nachricht: Wenn Ihnen der Verkäufer solche Vorschäden verschwiegen hat, sind Sie nicht schutzlos.

Ein Urteil des Landgerichts Regensburg zeigt anschaulich, wie weit die Rechte von Käufern reichen können.

1. Wann liegt ein Sachmangel vor?

Ein Sachmangel liegt vereinfacht gesagt vor, wenn die Immobilie nicht so beschaffen ist, wie es vereinbart wurde oder wie man es bei einem vergleichbaren Haus erwarten darf. Die gesetzliche Grundlage ist § 434 BGB.

Wichtig für das Verständnis: § 434 BGB wurde zum 01.01.2022 neu gefasst. Für Kaufverträge ab diesem Datum gelten die subjektiven Anforderungen nach § 434 Abs. 2 BGB, also das, was die Parteien vereinbart haben, sowie die objektiven Anforderungen nach § 434 Abs. 3 BGB, also die übliche Beschaffenheit. Für ältere Verträge gilt die frühere Fassung. Welche Fassung auf Ihren Fall anzuwenden ist, richtet sich nach dem Datum Ihres Kaufvertrags.

Schimmel und Feuchtigkeit sind ein klassischer Sachmangel. Der Grund liegt auf der Hand: Dauerhafte Feuchtigkeit schädigt das Mauerwerk und kann langfristig die Bausubstanz zerstören. Schimmel ist zudem ein Gesundheitsrisiko. Ein Haus, in dem sich seit Jahren Feuchtigkeit und Schimmel ausbreiten, kann nicht ohne Gesundheitsgefahr und ohne fortschreitende Schäden bewohnt werden. Die schadenfreie Bewohnbarkeit ist dann nicht gegeben.

Was bedeutet das für Sie? Wenn Ihre Immobilie durchfeuchtet ist oder Schimmel aufweist und dieser Zustand die Nutzung als gesundes, sicheres Zuhause beeinträchtigt, liegt regelmäßig ein Sachmangel vor.

2. Gewährleistungsausschluss und arglistiges Verschweigen

In notariellen Kaufverträgen über gebrauchte Immobilien wird die Gewährleistung fast immer ausgeschlossen. Der Verkäufer möchte damit erreichen, dass er später nicht für Mängel einstehen muss. Dieser Ausschluss hat jedoch eine wichtige Grenze.

Nach § 444 BGB kann sich der Verkäufer nicht auf den Haftungsausschluss berufen, wenn er einen Mangel arglistig verschwiegen hat. Arglistig verschweigt ein Verkäufer einen Mangel dann, wenn er einen nicht unerheblichen und für den Käufer nicht erkennbaren Mangel zumindest für möglich hält, zugleich damit rechnet, dass der Käufer ihn nicht kennt, und ihn dennoch nicht offenbart. Es genügt also bereits, dass der Verkäufer den Mangel für möglich hält und billigend in Kauf nimmt, dass der Käufer ihn nicht kennt. Auf eine ausdrückliche Nachfrage des Käufers muss der Verkäufer die Wahrheit sagen.

Ein weiterer wichtiger Punkt: Beauftragt der Verkäufer einen Makler, muss er sich dessen Angaben nach § 166 BGB zurechnen lassen. Der Verkäufer kann sich also nicht hinter dem Makler verstecken.

Von der Gewährleistung zu unterscheiden ist die Anfechtung wegen arglistiger Täuschung nach § 123 BGB. Damit kann ein Käufer den Vertrag rückwirkend beseitigen. Für die Anfechtung gilt jedoch eine Frist von einem Jahr ab Kenntnis der Täuschung (§ 124 BGB). In der Praxis werden beide Wege häufig nebeneinander geprüft.

3. Der Fall des LG Regensburg

Das Landgericht Regensburg hatte über den Kauf eines Mehrfamilienhauses zu entscheiden (Endurteil vom 08.12.2020, Az. 42 O 2327/17). Die Käuferin hatte das Haus 2013 für 170.000 Euro erworben. Der Vertrag enthielt einen Haftungsausschluss, der aber nicht für arglistig verschwiegene Mängel gelten sollte.

Der Mangel war erheblich. Ein gerichtliches Sachverständigengutachten stellte im Keller und im ersten Obergeschoss ein starkes Durchfeuchtungsbild fest, das nach dem Erscheinungsbild bereits seit mindestens zehn Jahren bestand. Als Ursachen benannte die Sachverständige fehlende Abdichtungen im horizontalen und vertikalen Bereich, eine bauartbedingte Wärmebrücke im Keller sowie unzureichende Baumaterialien bei der Aufstockung des Obergeschosses. Falsches Heizen und die Möbelaufstellung schieden als alleinige Ursachen aus. Ein Anstrich, der zunächst für Schimmelschutzfarbe gehalten wurde, war nach dem Gutachten in Wahrheit Schimmel selbst. Ein solcher Zustand steht einem gesunden und schadenfreien Wohnen entgegen.

Beim Notartermin war bestätigt worden, dass Feuchtigkeit und Schimmel nicht bekannt seien. Bei den Besichtigungen war der feuchte Keller zwar erwähnt und mit einem tropfenden Wasserhahn erklärt worden, und an zwei oder drei Stellen war über Schimmel gesprochen worden. Nach Auffassung des Gerichts genügte diese Aufklärung dem tatsächlichen Umfang der Vorbelastung jedoch nicht. Die Ursachen, insbesondere die nicht ohne Weiteres erkennbaren Wärmebrücken, waren für die Käuferin bei einer Besichtigung nicht zu erkennen. Das Gericht wertete dies als arglistiges Verschweigen. Der Haftungsausschluss war deshalb nach § 444 BGB unwirksam, und es galten die Vorschriften über die Sachmängelhaftung nach den §§ 434 ff. BGB.

4. Ihre Rechte als getäuschter Käufer

Wurde Ihnen ein Mangel arglistig verschwiegen, stehen Ihnen grundsätzlich mehrere Wege offen. Welcher davon in Ihrem Fall Erfolg verspricht, hängt von den konkreten Umständen ab.

• Rückabwicklung des Kaufvertrags. Sie können vom Vertrag zurücktreten und den Kaufpreis zurückverlangen, Zug um Zug gegen Rückübertragung der Immobilie. Die Grundlage bilden die §§ 437 Nr. 2, 440, 323, 346 BGB. Im Regensburger Fall waren das 170.000 Euro.
• Ersatz der Nebenkosten. Kosten, die nur durch den Kauf entstanden sind, können als Schadensersatz ersatzfähig sein, etwa Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Maklerprovision und Kosten des Grundbuchamts. Grundlage ist § 437 Nr. 3 in Verbindung mit § 280 BGB. Im entschiedenen Fall waren dies weitere 15.210,74 Euro.
• Kaufpreisminderung. Wenn Sie die Immobilie behalten möchten, können Sie unter den gesetzlichen Voraussetzungen den Kaufpreis mindern (§ 441 BGB).
• Nacherfüllung. In bestimmten Konstellationen kommt auch die Beseitigung des Mangels in Betracht (§ 439 BGB).
• Weitergehender Schadensersatz. Bei gesundheitlichen Folgen können weitere Ansprüche in Betracht kommen. Im Regensburger Fall stellte das Gericht fest, dass die Verkäuferin auch für künftige, noch nicht bezifferbare Schäden einzustehen hat.

Was bedeutet das für Sie? Ob und in welchem Umfang Sie diese Rechte durchsetzen können, lässt sich erst nach Prüfung Ihres Vertrags und der konkreten Mängel beurteilen. Eine pauschale Zusage gibt es nicht, weil jeder Fall anders liegt.

5. Checkliste bei Verdacht auf verschwiegene Mängel

• Dokumentieren Sie die Schäden mit Fotos und notieren Sie das Entdeckungsdatum.
• Bewahren Sie den Kaufvertrag, das Exposé und die Korrespondenz mit Verkäufer und Makler auf.
• Halten Sie Aussagen aus den Besichtigungen fest, etwa wer was zu Feuchtigkeit oder Schimmel gesagt hat.
• Ziehen Sie frühzeitig einen Sachverständigen hinzu, um Ursache und Alter des Schadens feststellen zu lassen.
• Beachten Sie mögliche Fristen, insbesondere die Jahresfrist bei der Anfechtung nach § 124 BGB.
• Lassen Sie Ihre Ansprüche anwaltlich prüfen, bevor Sie gegenüber dem Verkäufer verbindliche Erklärungen abgeben.

Die Kanzlei Jürgens & Mehrtens berät bundesweit zu allen Fragen des Immobilienkaufrechts, etwa bei Sachmängeln, arglistig verschwiegenen Fehlern, Rückabwicklung oder Kaufpreisminderung. Jeder Fall ist anders, und schon kleine Details können über Ihre Ansprüche entscheiden.

Wenn Sie Fragen zu einem konkreten Immobilienkauf haben, rufen Sie uns gern an unter 0421 2238 45 22. In einem persönlichen Gespräch klären wir, wie wir Sie unterstützen können.

Dieser Beitrag wurde erstellt von Rechtsanwalt Hendrik Jürgens. Er dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung im Einzelfall.