LG Nürnberg-Fürth urteilt zu Schädlingsbefall: Beklagter muss über 12.000€ zahlen

Schädlingsbefall beim Hauskauf verschwiegen: Wann Sie trotz Haftungsausschluss Schadensersatz bekommen

Das Problem, das viele Käufer erst spät bemerken

Sie kaufen eine Wohnung oder ein Haus, unterschreiben beim Notar und ziehen ein. Im Kaufvertrag steht, wie so oft, dass der Verkäufer für Mängel nicht haftet. Monate oder Jahre später entdecken Sie Schäden, von denen niemand gesprochen hat. Bei einem Befall mit Holzschädlingen im Dachstuhl kann das schnell teuer werden. Viele Käufer glauben dann, der Haftungsausschluss im Vertrag versperre ihnen jeden Anspruch. Das stimmt so nicht. Genau darum geht es in einer Entscheidung des Landgerichts Nürnberg-Fürth.

Der Fall in Kürze

Ein Käufer erwarb im April 2016 durch notariellen Vertrag den hälftigen Miteigentumsanteil an einem Zweifamilienhaus aus den frühen 1960er Jahren, verbunden mit dem Sondereigentum an einer Wohnung. Der nicht ausgebaute Dachboden und die dorthin führende Holztreppe gehörten zum Gemeinschaftseigentum.

Im Frühjahr 2019 bemerkte der Käufer Rieselspuren am Dachboden und an der Treppe. Sachverständige stellten einen aktiven Befall mit Gewöhnlichem Nagekäfer, im Volksmund „Holzwurm“, und mit Hausbock fest. Betroffen waren nicht nur die Treppe, sondern vor allem die tragenden Konstruktionshölzer des Dachstuhls, also Mauerlatten, Säulen, Kopfbänder, Streben, Pfetten sowie Decken- und Zerrbalken. Die Fraßgänge reichten mehrere Zentimeter in das Holz hinein und hatten die Bauteile so geschwächt, dass ein Austausch und eine Verstärkung aus statischen Gründen unumgänglich waren.

Der entscheidende Punkt: Dem Verkäufer war schon beim eigenen Erwerb 2013 bekannt, dass das Haus von Schädlingen befallen war. Er hatte 2014 einen Balken ausgetauscht und das Gebälk selbst chemisch behandelt. Beim Verkauf 2016 klärte er den Käufer über den fortbestehenden Befall jedoch nicht auf.

Der rechtliche Rahmen, verständlich erklärt

Was ist ein Sachmangel?

Ein Sachmangel liegt vereinfacht vor, wenn die Immobilie nicht die Beschaffenheit hat, die man erwarten darf. Ein aktiver Befall tragender Hölzer mit Hausbock und Holzwurm ist ein solcher Mangel. Wichtig: Auch wer nur einen Miteigentumsanteil kauft, kann sich auf das volle Mangelrecht berufen, weil ein solcher Kauf nach der Rechtsprechung den Regeln über den Sachkauf unterliegt (BGH, Urteil vom 14.02.2020, V ZR 11/18, BGHZ 225, 1).

Das Gericht sah es als erwiesen an, dass dieser erhebliche Befall bereits beim Verkauf 2016 vorlag. Ein gerichtlich bestellter Sachverständiger datierte ihn auf mindestens zehn Jahre zurück und erklärte, dass schon 2016 Bekämpfungsmaßnahmen in etwa gleichem Umfang nötig gewesen wären.

Warum der Haftungsausschluss hier nicht half

Ein Haftungsausschluss im Kaufvertrag ist beim Immobilienkauf üblich und grundsätzlich wirksam. Er hat aber eine Grenze: Nach § 444 BGB kann sich der Verkäufer auf einen Haftungsausschluss nicht berufen, wenn er einen Mangel arglistig verschwiegen hat. Der Anspruch des Käufers auf Schadensersatz ergibt sich dann aus §§ 437 Nr. 3, 280 Abs. 1, Abs. 3, 281 BGB.

Dass ein Befall des Dachgebälks aufklärungspflichtig sein kann, ist seit Langem anerkannt. Der Bundesgerichtshof hat dazu bereits 1964 im Leitsatz formuliert:

„Der Verkäufer eines Hauses, dessen Dachgebälk von Hausbockkäfern befallen ist, darf dies mindestens dann nicht verschweigen, wenn die durch den Schädlingsbefall angerichteten Schäden einen erheblichen Umfang erreicht haben.“ (BGH, Urteil vom 09.10.1964, V ZR 109/62, NJW 1965, 34)

 

Was „arglistig“ genau bedeutet

Arglistig verschweigt ein Verkäufer nur, wenn er den Mangel kennt oder ihn zumindest für möglich hält und zugleich damit rechnet und in Kauf nimmt, dass der Käufer ihn nicht kennt und bei Aufklärung nicht oder nicht so gekauft hätte. Wichtig für Sie: Es reicht nicht aus, dass der Verkäufer den Mangel bloß hätte kennen müssen. Bloße Unachtsamkeit oder grobe Nachlässigkeit genügen nicht. Verlangt wird ein bewusstes Verschweigen.

Besonders praxisrelevant ist die Frage, wie eine frühere „Reparatur“ zu bewerten ist. Dazu hat der Bundesgerichtshof im Leitsatz klargestellt:

„Hatte der Verkäufer eines Hausgrundstücks in der Vergangenheit ein Fachunternehmen mit der umfassenden Beseitigung eines Mangels (hier: Befall eines Blockhauses mit Holzbock) beauftragt, muss er sich nicht Kenntnis vom Erfolg der Sanierungsbemühungen verschaffen. Mit dem Absehen von einer Erfolgskontrolle nach Ausführung der Arbeiten nimmt er ein späteres Wiederauftreten des Mangels nicht billigend in Kauf. Kennt der Verkäufer dagegen konkrete Umstände, die den Verdacht begründen, die Mangelbeseitigung habe keinen Erfolg gehabt und teilt er diese Umstände dem Käufer nicht mit, nimmt er das Vorliegen eines Mangels in Kauf und handelt arglistig.“ (BGH, Urteil vom 19.02.2016, V ZR 216/14, ECLI:DE:BGH:2016:190216UVZR216.14.0)

Für den Nürnberger Fall bedeutete das: Der Verkäufer hatte gerade kein Fachunternehmen beauftragt, sondern selbst einen Balken getauscht und das Holz behandelt. Nach den Feststellungen des Sachverständigen hatte er dabei mit deutlich zu wenig Schutzmittel gearbeitet. Wer den Mangel selbst und ohne fachliche Erfolgskontrolle beseitigt, darf sich nicht darauf verlassen, dass alles behoben ist. Verschweigt er den ungesicherten Zustand, handelt er arglistig.

Wer muss was beweisen?

Die Beweislast für die Arglist trägt grundsätzlich der Käufer. Behauptet der Verkäufer aber, aufgeklärt zu haben, kommt dem Käufer eine Erleichterung zugute. Der Bundesgerichtshof hat dazu im Leitsatz formuliert:

„Behauptet der Verkäufer, den Käufer vor Vertragsschluss über einen offenbarungspflichtigen Umstand aufgeklärt zu haben, muss der Käufer beweisen, dass die Aufklärung nicht erfolgt ist.“ (BGH, Urteil vom 27.06.2014, V ZR 55/13, NJW 2014, 3296)

Der Verkäufer muss dafür zunächst konkret darlegen, wann, wo und wie er aufgeklärt haben will. Erst diese konkrete Behauptung muss der Käufer dann ausräumen. Im Nürnberger Fall gelang dem Verkäufer schon diese konkrete Darlegung nicht.

Die Verjährung wurde geprüft und verneint

Der Verkäufer hatte sich auf Verjährung berufen. Das Gericht ist dem nicht gefolgt. Bei Bauwerken gilt eine Frist von fünf Jahren ab Übergabe (§ 438 Abs. 1 Nr. 2 Buchst. a, Abs. 2 BGB). Die Übergabe erfolgte im Herbst 2016, die Klage wurde 2020 zugestellt und hemmte die Verjährung (§ 204 Abs. 1 Nr. 1 BGB). Bei Arglist darf der Käufer zudem nicht schlechter stehen als ohne Arglist, sodass die für ihn günstigere Frist maßgeblich bleibt (§ 438 Abs. 3 BGB).

Das Ergebnis

Das Gericht sprach dem Käufer Schadensersatz von 11.250,00 Euro zu, dazu die Kosten des Privatgutachtens und einen Teil der vorgerichtlichen Anwaltskosten. Zugesprochen wurde nur die Hälfte der Sanierungskosten, weil der Käufer lediglich einen hälftigen Miteigentumsanteil erworben hatte und der Schaden im Gemeinschaftseigentum lag. Zusätzlich stellte das Gericht fest, dass der Verkäufer auch die tatsächlichen, über den zugesprochenen Betrag hinausgehenden hälftigen Sanierungskosten tragen muss. Einen Abzug „neu für alt“, also einen Abschlag für den Wertzuwachs durch neue Bauteile, lehnte das Gericht ab.

Was das für Sie als Käufer bedeutet

• Ein Haftungsausschluss im Kaufvertrag ist keine unüberwindbare Mauer. Hat der Verkäufer einen bekannten, erheblichen Mangel verschwiegen, kann er sich darauf nicht berufen.
• Ein Befall tragender Hölzer betrifft nicht nur die Optik. Wenn die Standsicherheit des Dachstuhls leidet, ist die dauerhaft sichere und schadenfreie Nutzung der Immobilie berührt. Genau das macht den Mangel erheblich und aufklärungspflichtig.
• Ein wichtiger Unterschied: Ein bloß früherer, fachgerecht durch eine Spezialfirma beseitigter Befall muss nicht in jedem Fall offenbart werden. Ein zum Kaufzeitpunkt noch aktiver Befall dagegen sehr wohl.
• Wer als Verkäufer selbst „repariert“ und den Erfolg nicht fachlich kontrollieren lässt, trägt ein hohes Risiko. Verschweigt er den ungesicherten Zustand, kann das als Arglist gewertet werden.
• Entscheidend ist, was der Verkäufer wusste oder für möglich hielt. Der bloße Vorwurf, er hätte etwas erkennen müssen, reicht nicht.

Checkliste bei Verdacht auf einen verschwiegenen Mangel

• Sichern Sie Spuren und Zustand frühzeitig, etwa durch Fotos und ein Sachverständigengutachten.
• Prüfen Sie, ob und was der Verkäufer vor Vertragsschluss über den Zustand wusste.
• Achten Sie auf die Fristen. Bei Bauwerken gelten in der Regel fünf Jahre ab Übergabe.
• Handeln Sie zügig, sobald Sie einen Mangel bemerken. Zeit kann für die Beweislage entscheidend sein.
• Lassen Sie Ihren Einzelfall anwaltlich prüfen, bevor Sie Ansprüche geltend machen oder Fristen verstreichen.

Die Kanzlei Jürgens & Mehrtens berät bundesweit zu allen Fragen des Immobilienkaufrechts, etwa bei Sachmängeln, arglistig verschwiegenen Fehlern, Rückabwicklung oder Kaufpreisminderung. Jeder Fall ist anders, und schon kleine Details können über Ihre Ansprüche entscheiden.

Wenn Sie Fragen zu einem konkreten Immobilienkauf haben, rufen Sie uns gern an unter 0421 2238 45 22. In einem persönlichen Gespräch klären wir, wie wir Sie unterstützen können.

Dieser Beitrag wurde erstellt von Rechtsanwältin Lena Krehahn. Er dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung im Einzelfall.