Rücktritt nach dem Notarvertrag: Wann Käufer und Verkäufer aus dem Immobilienkauf wieder herauskommen

Der Kaufvertrag ist unterschrieben, und plötzlich soll alles rückgängig gemacht werden

Der Notartermin ist vorbei, der Kaufvertrag ist beurkundet, und trotzdem möchte eine Seite den Vertrag wieder loswerden. Vielleicht ist die Finanzierung geplatzt. Vielleicht sind nach dem Einzug Mängel aufgetaucht, mit denen niemand gerechnet hat. Vielleicht fühlt sich ein Käufer getäuscht. In all diesen Fällen stellt sich dieselbe Frage: Kann ich nach dem Notarvertrag überhaupt noch aussteigen? Die kurze Antwort lautet: manchmal ja, aber nur unter engen Voraussetzungen. Dieser Beitrag erklärt, worauf es ankommt.

Zwei Wege, die man nicht verwechseln darf: Rücktritt und Anfechtung

Beim Ausstieg aus einem Immobilienkaufvertrag gibt es zwei rechtlich völlig verschiedene Wege, die oft durcheinandergebracht werden.

Der Rücktritt löst den bestehenden Vertrag auf und führt zur Rückabwicklung. Beide Seiten geben zurück, was sie erhalten haben. Der rechtliche Rahmen dafür steht in den §§ 346 ff. BGB.

Die Anfechtung setzt früher an. Wer wirksam anficht, bewirkt nach § 142 Abs. 1 BGB, dass der Vertrag als von Anfang an nichtig gilt. Rechtlich wird er behandelt, als hätte er nie bestanden. Die wichtigsten Anfechtungsgründe sind der Irrtum nach § 119 BGB und die arglistige Täuschung oder widerrechtliche Drohung nach § 123 BGB.

Was bedeutet das für Sie: Je nachdem, ob Rücktritt oder Anfechtung der richtige Weg ist, gelten unterschiedliche Voraussetzungen und vor allem unterschiedliche Fristen. Eine falsche Weichenstellung kann Ansprüche kosten.

Vertragliches und gesetzliches Rücktrittsrecht

Ein Rücktrittsrecht kann sich aus dem Gesetz ergeben oder im Vertrag ausdrücklich vereinbart sein. Ein vertragliches Rücktrittsrecht ist eine Klausel, die im notariellen Kaufvertrag festhält, unter welchen Bedingungen eine Partei aussteigen darf.

Beide Rechte bestehen grundsätzlich nebeneinander. Ein vertraglich vereinbartes Rücktrittsrecht verdrängt die gesetzlichen Rücktrittsrechte also nicht automatisch. Es kommt immer auf die konkrete Formulierung im Vertrag an, ob die Parteien die gesetzlichen Rechte einschränken oder erweitern wollten.

Rücktritt wegen Zahlungsverzugs: das Recht des Verkäufers

Zahlt der Käufer den vereinbarten Kaufpreis nicht oder nicht vollständig, kann der Verkäufer unter den Voraussetzungen des § 323 BGB vom Vertrag zurücktreten. Wichtig ist: In der Regel muss der Verkäufer dem Käufer zuvor eine angemessene Frist zur Zahlung setzen (§ 323 Abs. 1 BGB). Erst wenn diese Frist fruchtlos verstreicht, kann der Rücktritt erklärt werden.

Dieses Recht schützt den Verkäufer. Der Käufer selbst kann nicht schon deshalb zurücktreten, weil ihm das Geld fehlt.

Geplatzte Finanzierung ist grundsätzlich das Risiko des Käufers

Ein häufiges Missverständnis: Viele Käufer glauben, ein abgelehnter Kreditantrag befreie sie vom Vertrag. Das ist grundsätzlich nicht der Fall. Wer nach der Beurkundung keine Finanzierung erhält, bleibt zur Zahlung verpflichtet. Die Beschaffung des Geldes fällt in den Risikobereich des Käufers.

Was bedeutet das für Sie: Klären Sie die Finanzierung möglichst verbindlich, bevor Sie zum Notar gehen. Wer auf Nummer sicher gehen möchte, kann versuchen, im Kaufvertrag einen sogenannten Finanzierungsvorbehalt zu vereinbaren. Das ist eine Klausel, die den Rücktritt für den Fall erlaubt, dass die Finanzierung scheitert. Ob der Verkäufer sich darauf einlässt, ist Verhandlungssache.

Mängel an der gebrauchten Immobilie und der Gewährleistungsausschluss

Beim Kauf einer gebrauchten Immobilie wird fast immer ein Gewährleistungsausschluss vereinbart. Die Immobilie wird dann grundsätzlich „gekauft wie besichtigt“. Der Käufer kann später wegen Mängeln in der Regel keine Rechte mehr geltend machen.

Welche Rechte dem Käufer bei einem Sachmangel überhaupt zustehen, ergibt sich aus § 437 BGB. Dazu gehören die Nacherfüllung, der Rücktritt, die Minderung des Kaufpreises und der Schadensersatz. Was als Sachmangel gilt, richtet sich nach § 434 BGB.

Der Gewährleistungsausschluss hat jedoch eine wichtige Grenze. Nach § 444 BGB kann sich der Verkäufer nicht auf den Ausschluss berufen, wenn er einen Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für die Beschaffenheit der Sache übernommen hat. Arglistig verschwiegen bedeutet vereinfacht: Der Verkäufer kannte den Mangel oder hielt ihn für möglich, wusste, dass er für den Käufer wichtig ist, und sagte trotzdem nichts.

Was bedeutet das für Sie: Trotz Gewährleistungsausschluss stehen Sie nicht rechtlos da, wenn der Verkäufer Ihnen einen ernsten Mangel bewusst verheimlicht hat. Dokumentieren Sie in einem solchen Fall alles sorgfältig.

Anfechtung wegen arglistiger Täuschung

Hat der Verkäufer aktiv getäuscht oder einen offenbarungspflichtigen Mangel bewusst verschwiegen, kommt zusätzlich die Anfechtung wegen arglistiger Täuschung nach § 123 BGB in Betracht.

Zwei Punkte sind hier entscheidend.

Erstens die Beweislast: Wer anficht, muss den Anfechtungsgrund darlegen und im Streitfall beweisen. Bei der arglistigen Täuschung ist gerade der Nachweis, dass der Verkäufer den Mangel kannte und bewusst verschwieg, die zentrale Schwierigkeit. Mögliche Beweismittel sind zum Beispiel Sachverständigengutachten, Fotos, Schriftverkehr, Zeugen oder Unterlagen aus der Vergangenheit der Immobilie.

Zweitens die Frist: Die Anfechtung wegen Täuschung oder widerrechtlicher Drohung muss innerhalb eines Jahres erfolgen (§ 124 BGB). Die Frist beginnt, wenn der Getäuschte die Täuschung entdeckt. Beim Irrtum nach § 119 BGB muss dagegen unverzüglich angefochten werden (§ 121 BGB).

Was bedeutet das für Sie: Wenn Sie den Verdacht haben, getäuscht worden zu sein, sollten Sie zügig handeln und keine Zeit verlieren. Warten kann Ihre Rechte gefährden.

Handlungsempfehlung

• Prüfen Sie zuerst, welcher Weg passt: Rücktritt oder Anfechtung.
• Klären Sie Ihre Finanzierung, bevor Sie beurkunden.
• Sammeln und sichern Sie frühzeitig alle Belege, wenn Sie einen verschwiegenen Mangel vermuten.
• Achten Sie auf die Fristen, insbesondere die Jahresfrist bei der Anfechtung wegen Täuschung.
• Lassen Sie einen unklaren Fall früh rechtlich einschätzen.

b ein Rücktritt oder eine Anfechtung nach dem Notarvertrag Erfolg hat, hängt immer von den Umständen des Einzelfalls ab. Eine pauschale Antwort gibt es nicht.

Die Kanzlei Jürgens & Mehrtens berät bundesweit zu allen Fragen des Immobilienkaufrechts, etwa bei Sachmängeln, arglistig verschwiegenen Fehlern, Rückabwicklung oder Kaufpreisminderung. Jeder Fall ist anders, und schon kleine Details können über Ihre Ansprüche entscheiden.

Wenn Sie Fragen zu einem konkreten Immobilienkauf haben, rufen Sie uns gern an unter 0421 2238 45 22. In einem persönlichen Gespräch klären wir, wie wir Sie unterstützen können.

Dieser Beitrag wurde erstellt von Rechtsanwalt Hendrik Jürgens. Er dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung im Einzelfall.