Der Nachbar baut: Ihre Rechte gegen die Baugenehmigung

Ihr Nachbar plant ein neues Gebäude oder möchte die Nutzung eines vorhandenen Gebäudes ändern. Grundsätzlich möchten Sie ihm bei der Nutzung seines Grundstücks keine unnötigen Steine in den Weg legen. Zugleich haben Sie ein berechtigtes Interesse daran, dass Ihre Privatsphäre und die Nutzbarkeit Ihres Grundstücks erhalten bleiben, etwa mit Blick auf Lärm, sonstige Immissionen oder die Gestaltung des Vorhabens. Dieser Beitrag erklärt in verständlicher Form, welche Möglichkeiten Sie haben und worauf es ankommt.

Zustimmung zu den Bauvorlagen: die sogenannte Nachbarunterschrift

Oft legt Ihnen der Nachbar ein Formular zur Unterschrift vor, mit dem Sie den Bauvorlagen zustimmen. Diese Nachbarbeteiligung ist im Bauordnungsrecht der Länder geregelt und daher von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich ausgestaltet.

Wichtig ist: Mit einer Zustimmung erklären Sie regelmäßig, dass Sie gegen das Vorhaben in der vorgelegten Fassung keine Einwände erheben. Eine solche Zustimmung kann es Ihnen erschweren, später gegen die Baugenehmigung vorzugehen, insbesondere im Bereich der Abstandsflächen. Umgekehrt begründet die bloße Verweigerung der Unterschrift noch keinen eigenen Anspruch. Sie hält Ihnen aber die Möglichkeit offen, Einwendungen geltend zu machen und die Genehmigung später überprüfen zu lassen.

Was bedeutet das für Sie? Unterschreiben Sie nicht vorschnell. Lassen Sie die Bauvorlagen vorher fachkundig prüfen, damit Sie wissen, worauf Sie sich einlassen.

Widerspruch und aufschiebende Wirkung

Liegt eine Baugenehmigung vor, kommt zunächst ein Widerspruch in Betracht, soweit in Ihrem Bundesland ein Vorverfahren vorgesehen ist. In einigen Ländern ist das Widerspruchsverfahren abgeschafft, sodass unmittelbar Klage zu erheben ist. Ob ein Widerspruch statthaft ist, sollten Sie deshalb frühzeitig klären.

Eine Begründung des Widerspruchs ist nicht zwingend, aber dringend zu empfehlen. Zu beachten ist außerdem: Der Widerspruch eines Nachbarn gegen eine Baugenehmigung hat nach § 212a Abs. 1 BauGB keine aufschiebende Wirkung. Das bedeutet, dass der Nachbar trotz Ihres Widerspruchs zunächst weiterbauen darf.

Einstweiliger Rechtsschutz vor dem Verwaltungsgericht

Damit während des Verfahrens nicht vollendete Tatsachen geschaffen werden, können Sie beim Verwaltungsgericht die Anordnung der aufschiebenden Wirkung Ihres Widerspruchs oder Ihrer Klage beantragen. Die Rechtsgrundlage hierfür ist § 80a Abs. 3 in Verbindung mit § 80 Abs. 5 VwGO.

Anders als teilweise angenommen wird, müssen Sie hierfür nicht zuvor einen Antrag bei der Behörde stellen. Ein vorheriger Behördenantrag ist nur bei öffentlichen Abgaben und Kosten Voraussetzung (§ 80 Abs. 6 VwGO). Bei der Baugenehmigung können Sie sich also unmittelbar an das Verwaltungsgericht wenden.

Das Verwaltungsgericht prüft in einem beschleunigten Verfahren, ob die Baugenehmigung Ihre Rechte verletzt. In Betracht kommen Verstöße gegen drittschützende Regelungen des Bauplanungsrechts und des Bauordnungsrechts.

Bauplanungsrecht: die Regelungen des BauGB

Nach der Schutznormtheorie können Sie sich nur gegen solche Rechtsverstöße wehren, die zumindest auch Ihrem Schutz als Nachbar dienen. Nicht jede rechtswidrige Baugenehmigung verletzt zugleich Ihre Rechte. Der Nachbarschutz im Bauplanungsrecht wird daher vor allem über zwei Institute vermittelt, den Gebietserhaltungsanspruch und das Gebot der Rücksichtnahme.

Gebietserhaltungsanspruch (§ 30, § 34 Abs. 2 BauGB)

Der Gebietserhaltungsanspruch gibt Ihnen das Recht, sich gegen Vorhaben zu wehren, die mit dem Charakter des Baugebiets nicht vereinbar sind. Geschützt sind dabei ausschließlich die Festsetzungen über die Art der baulichen Nutzung, also die Frage, ob ein Gebiet etwa als reines Wohngebiet, Mischgebiet oder Gewerbegebiet ausgewiesen ist.

Beispiel: In einem reinen Wohngebiet soll ein störender Gewerbebetrieb angesiedelt werden. Da dieser Betrieb der festgesetzten Art der baulichen Nutzung widerspricht, können sich die Nachbarn dagegen wehren, unabhängig davon, ob sie im Einzelfall konkret beeinträchtigt sind.

Nicht vom Gebietserhaltungsanspruch erfasst sind grundsätzlich die Abstandsflächen und das Maß der baulichen Nutzung, etwa Höhe und Grundfläche. Diese Gesichtspunkte können aber über das Rücksichtnahmegebot Bedeutung erlangen.

Einen Sonderfall regelt § 15 Abs. 1 BauNVO. Danach ist ein Vorhaben unzulässig, wenn es nach dem Bebauungsplan zwar an sich zulässig, im Einzelfall aber unzumutbar ist. Das kann etwa der Fall sein, wenn von einer Diskothek in einem Mischgebiet für die Nachbarn unzumutbare Lärmbelästigungen ausgehen, oder wenn ein störender Betrieb in einem faktischen Wohngebiet angesiedelt wird.

Allgemeines Rücksichtnahmegebot (§ 34 Abs. 1, § 35 BauGB)

Liegt kein Bebauungsplan vor, muss sich das Vorhaben in die Eigenart der näheren Umgebung einfügen (§ 34 Abs. 1 BauGB). Dieses Einfügensgebot ist für sich genommen noch nicht drittschützend. Erst wenn Sie in qualifizierter und individualisierter Weise betroffen sind, sind Ihre Belange zu berücksichtigen.

Ein Verstoß gegen das Rücksichtnahmegebot liegt vor, wenn das Vorhaben nach seiner Art oder seinem Maß der baulichen Nutzung Ihre Interessen in unzumutbarer Weise missachtet. Geprüft wird dabei, welche Umgebung tatsächlich vorhanden ist und ob sich das Vorhaben in diesen Rahmen einfügt.

Was bedeutet das für Sie? Nicht jede optische oder wirtschaftliche Beeinträchtigung genügt. Entscheidend ist eine erhebliche und unzumutbare Betroffenheit, etwa durch eine erdrückende Wirkung eines sehr großen Baukörpers.

Bauordnungsrecht: die Regelungen der Landesbauordnungen

Anders als das Bauplanungsrecht, das die Bodennutzung betrifft, stellt das Bauordnungsrecht Anforderungen an die Bauausführung und das einzelne Bauwerk. Es gehört zum Gefahrenabwehrrecht.

Soweit durch das Vorhaben die öffentliche Sicherheit und damit auch Ihre Sicherheit beeinträchtigt wird, kann eine Verletzung Ihrer Rechte vorliegen. Praktisch bedeutsam sind die Abstandsflächen. Werden diese unterschritten, können Brandschutz, Belüftung, Belichtung und Besonnung Ihres Grundstücks beeinträchtigt werden. Auch der Schutz der Privatsphäre spielt hier eine Rolle. Die Vorschriften über Abstandsflächen haben daher regelmäßig drittschützende Wirkung.

Immissionsschutz: BImSchG und BImSchV

Eine Baugenehmigung darf nur erteilt werden, wenn auch die sonstigen im Genehmigungsverfahren zu prüfenden öffentlich-rechtlichen Vorschriften eingehalten sind. Dazu gehört insbesondere das Bundes-Immissionsschutzgesetz (BImSchG) mit den dazu ergangenen Verordnungen (BImSchV) sowie der Technischen Anleitung zum Schutz gegen Lärm (TA Lärm). Ob und in welchem Umfang Immissionen wie Lärm, Gerüche oder Staub zulässig sind, lässt sich häufig nur mit einem Sachverständigengutachten klären.

Abwehransprüche gegen den Nachbarn nach dem BGB

Unabhängig davon, ob Ihrem Nachbarn eine Baugenehmigung vorliegt, muss er sich auch nach der Fertigstellung im Rahmen der Rechtsordnung verhalten. Er darf die Baugenehmigung nicht dazu nutzen, Sie in Ihren Rechten zu beeinträchtigen. Das Bürgerliche Gesetzbuch enthält zahlreiche nachbarrechtliche Abwehransprüche, etwa aus § 1004 BGB in Verbindung mit § 906 BGB bei unzumutbaren Einwirkungen. Diese Ansprüche machen Sie vor den Amts- und Landgerichten geltend.

Es kann sinnvoll sein, bereits frühzeitig die Unterlassung beeinträchtigender Nutzungen zu verlangen. Das Verhalten Ihres Nachbarn lässt sich außerdem im Rahmen des Widerspruchs gegen die Baugenehmigung anführen.

Ihr nächster Schritt

Beeinträchtigt Sie das Bauprojekt Ihres Nachbarn? Wir prüfen die Fristen sowie die Erfolgsaussichten Ihrer Einspruchs- oder Klagemöglichkeit und suchen mit Augenmaß nach einer Lösung, die ein gutes nachbarschaftliches Verhältnis erhält. Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information.

Die Kanzlei Jürgens & Mehrtens berät bundesweit zu allen Fragen des Immobilienkaufrechts, etwa bei Sachmängeln, arglistig verschwiegenen Fehlern, Rückabwicklung oder Kaufpreisminderung. Jeder Fall ist anders, und schon kleine Details können über Ihre Ansprüche entscheiden.

Wenn Sie Fragen zu einem konkreten Immobilienkauf haben, rufen Sie uns gern an unter 0421 2238 45 22. In einem persönlichen Gespräch klären wir, wie wir Sie unterstützen können.

Dieser Beitrag wurde erstellt von Rechtsanwalt Hendrik Jürgens. Er dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung im Einzelfall.