Selbständiges Beweisverfahren bei Immobilienmängeln: Ablauf und Vorteile

Zeigt sich nach dem Immobilienkauf ein möglicher Mangel, sollte der bestehende Zustand möglichst früh dokumentiert werden.

Typische Fälle sind beispielsweise Feuchtigkeit im Keller oder an Außenwänden, Schimmelbildung, Risse im Mauerwerk, Undichtigkeiten am Dach, mangelhafte Abdichtungen, Probleme mit Leitungen oder der Haustechnik sowie Schäden an Fassade, Fenstern oder anderen Bauteilen.

Fotos und Videos können dabei ebenso hilfreich sein wie vorhandene Bauunterlagen, Rechnungen, Exposés oder frühere Korrespondenz. Wichtig ist außerdem, möglichst genau festzuhalten, wann der Mangel erstmals bemerkt wurde, wo er sich befindet und welche Auswirkungen er hat. Insbesondere sollte dokumentiert werden, wenn Räume wegen des Mangels nur eingeschränkt oder gar nicht genutzt werden können.

Denn spätestens dann, wenn mit Sanierungsarbeiten begonnen wird, kann der ursprüngliche Zustand der Immobilie möglicherweise nicht mehr ohne Weiteres rekonstruiert werden.

Vor weiteren Maßnahmen sollte geprüft werden, welche Rechte sich aus dem notariellen Immobilienkaufvertrag ergeben.

Grundsätzlich sieht das Kaufrecht bei einem Sachmangel verschiedene Rechte des Käufers vor. Dazu gehören unter den jeweiligen gesetzlichen Voraussetzungen insbesondere Nacherfüllung, Rücktritt, Minderung und Schadensersatz.

Bei gebrauchten Immobilien enthalten notarielle Kaufverträge allerdings häufig einen weitreichenden Ausschluss der Sachmängelhaftung. Ob und in welchem Umfang dennoch Ansprüche gegen die Verkäuferseite bestehen, muss deshalb anhand des konkreten Kaufvertrages und der Umstände des Einzelfalls geprüft werden.

Bestehen mögliche Ansprüche, sollte der Verkäufer über die festgestellten Mängel möglichst konkret und nachweisbar informiert werden. Je nach Fall kann ihm Gelegenheit zur Besichtigung und gegebenenfalls zur Mangelbeseitigung gegeben werden. Gerade bevor ein Käufer umfangreiche Sanierungsmaßnahmen selbst durchführen lässt, sollte geklärt werden, ob dadurch Beweise verloren gehen oder mögliche Ansprüche beeinträchtigt werden könnten.

Nicht jeder Immobilienmangel muss unmittelbar zu einem Gerichtsprozess führen.

Ein selbständiges Beweisverfahren kommt insbesondere dann in Betracht, wenn zwischen Käufer und Verkäufer Streit darüber besteht, ob überhaupt ein Mangel vorhanden ist, wodurch der Schaden verursacht wurde, wie umfangreich der Schaden ist, welche Maßnahmen zur Beseitigung erforderlich sind oder welche Kosten eine fachgerechte Sanierung voraussichtlich verursacht.

Besonders wichtig kann das Verfahren sein, wenn die Immobilie zeitnah saniert werden muss. Denn nach Durchführung der Arbeiten ist der ursprüngliche Zustand möglicherweise nicht mehr vorhanden. Das selbständige Beweisverfahren ermöglicht es dann, den bestehenden Zustand vorher durch eine gerichtlich bestellte sachverständige Person untersuchen und dokumentieren zu lassen.

§ 485 Abs. 2 ZPO ermöglicht insbesondere die sachverständige Feststellung des Zustands einer Sache, der Ursache eines Sachschadens oder Sachmangels und des Aufwands für die Beseitigung eines Sachschadens oder Sachmangels. Bei einem Immobilienmangel können deshalb beispielsweise folgende Fragen untersucht werden: Liegt im Keller eine erhöhte Feuchtigkeitsbelastung vor? Was ist die Ursache der Feuchtigkeit? Welche baulichen Maßnahmen sind erforderlich, um den Mangel dauerhaft zu beseitigen? Welche Kosten sind für eine fachgerechte Sanierung zu erwarten?

Das ist eine wichtige Abgrenzung: Die sachverständige Person beantwortet in erster Linie technische Fragen. Ob der Verkäufer für den festgestellten Mangel rechtlich haftet, ob ein vereinbarter Gewährleistungsausschluss greift oder ob beispielsweise Schadensersatz verlangt werden kann, sind dagegen Rechtsfragen.

Eine sorgfältige Vorbereitung ist besonders wichtig. Dazu sollten zunächst die verfügbaren Unterlagen zusammengestellt werden. Hierzu können insbesondere der notarielle Immobilienkaufvertrag, das Exposé, Grundrisse und Bauzeichnungen, Baubeschreibungen, Fotos und Videos, Gutachten oder Untersuchungsberichte, Rechnungen sowie der Schriftverkehr mit Verkäufer, Makler oder Handwerksbetrieben gehören.

Anschließend müssen die einzelnen Mängel möglichst präzise beschrieben werden. Die Formulierung der Beweisfragen ist dabei von erheblicher Bedeutung. Denn die sachverständige Begutachtung orientiert sich an den Fragen, die Gegenstand des gerichtlichen Verfahrens sind.

Eine nur allgemeine Behauptung, die Immobilie sei „feucht“ oder „mangelhaft“, hilft deshalb regelmäßig nicht weiter. Stattdessen sollte konkret bezeichnet werden, welcher Zustand an welcher Stelle der Immobilie untersucht und welche technische Frage beantwortet werden soll.

Das selbständige Beweisverfahren beginnt mit einem Antrag bei Gericht.

Nach § 487 ZPO muss der Antrag unter anderem den Gegner, die Tatsachen, über die Beweis erhoben werden soll, die vorgesehenen Beweismittel sowie die Umstände bezeichnen, aus denen sich die Zulässigkeit des Verfahrens und die Zuständigkeit des Gerichts ergeben sollen.

In Verfahren wegen Immobilienmängeln wird regelmäßig die Begutachtung durch eine sachverständige Person beantragt. Das Gericht prüft den Antrag und bestellt anschließend gegebenenfalls einen geeigneten Sachverständigen beziehungsweise eine geeignete Sachverständige. Für die zu erwartenden Kosten der Begutachtung muss regelmäßig zunächst ein Vorschuss eingezahlt werden.

Nach der Bestellung beginnt die eigentliche sachverständige Untersuchung. In vielen Fällen findet dazu ein Ortstermin in der Immobilie statt. Käufer und Verkäufer beziehungsweise deren anwaltliche Vertretungen können daran teilnehmen.

Bei diesem Termin werden die betreffenden Bauteile und Schäden untersucht. Je nach Fragestellung können weitere Messungen oder technische Untersuchungen erforderlich sein. Anschließend erstellt die sachverständige Person regelmäßig ein schriftliches Gutachten.

Darin wird beispielsweise erläutert, welche Schäden festgestellt wurden, welche technischen Ursachen vorliegen, welche Sanierungsmaßnahmen notwendig sind und welche Kosten für die Beseitigung voraussichtlich entstehen. Damit liegt erstmals eine vom Gericht veranlasste fachliche Beurteilung der streitigen Mängel vor.

Mit der Übersendung des Gutachtens ist das Verfahren nicht zwangsläufig beendet. Die Parteien können sich mit dem Ergebnis auseinandersetzen und gegebenenfalls ergänzende Fragen stellen.

Besonders sorgfältig sollte geprüft werden, ob die ursprünglich gestellten Beweisfragen vollständig beantwortet worden sind. Zu prüfen ist insbesondere, ob die Schadensursache eindeutig festgestellt wurde, sämtliche betroffenen Bauteile berücksichtigt wurden, die vorgeschlagenen Sanierungsmaßnahmen nachvollziehbar sind und die voraussichtlichen Sanierungskosten vollständig ermittelt wurden.

Gerade bei technisch komplizierten Baumängeln können ergänzende Fragen entscheidend sein.

Ein wesentlicher Vorteil des selbständigen Beweisverfahrens besteht darin, dass anschließend häufig eine wesentlich klarere Tatsachengrundlage vorhanden ist.

Vor der Begutachtung streiten die Parteien möglicherweise noch darüber, ob überhaupt ein erheblicher Mangel vorliegt. Nach der Begutachtung kann dagegen beispielsweise feststehen, was die Ursache des Schadens ist und welcher finanzielle Aufwand für die Sanierung erforderlich wird.

Damit können die wirtschaftlichen Risiken eines weiteren Rechtsstreits oftmals wesentlich besser eingeschätzt werden. Das Gutachten kann deshalb eine gute Grundlage für Vergleichsverhandlungen zwischen Käufer und Verkäufer schaffen.

Führt das Gutachten nicht zu einer außergerichtlichen Einigung, kann anschließend ein Hauptsacheverfahren erforderlich werden. Dann muss das Gericht beispielsweise darüber entscheiden, ob der Verkäufer tatsächlich für den festgestellten Mangel haftet und welche Ansprüche dem Käufer zustehen.

Ein wesentlicher Vorteil besteht darin, dass die bereits erfolgte Beweisaufnahme grundsätzlich weiterverwendet werden kann. Nach § 493 ZPO steht eine selbständige Beweiserhebung, auf die sich eine Partei im späteren Prozess beruft, grundsätzlich einer Beweisaufnahme vor dem Prozessgericht gleich.

Damit muss die technische Begutachtung nicht automatisch vollständig von vorne beginnen.

Bei Immobilienmängeln sollte auch die Verjährung von möglichen Ansprüchen von Beginn an berücksichtigt werden.

Die Zustellung eines Antrags auf Durchführung eines selbständigen Beweisverfahrens ist nach § 204 Abs. 1 Nr. 7 BGB grundsätzlich ein gesetzlich vorgesehener Hemmungstatbestand. Entscheidend ist allerdings, welche Ansprüche und Mängel von dem Verfahren tatsächlich erfasst werden. Eine ausreichend konkrete Bezeichnung der betreffenden Mängel und des zugrunde liegenden Sachverhalts ist deshalb auch unter diesem Gesichtspunkt wichtig.

Welche Verjährungsfrist im konkreten Fall gilt, kann von verschiedenen Umständen abhängen. Die konkreten Fristen sollten deshalb frühzeitig und einzelfallbezogen geprüft werden.

• Beweissicherung: Der aktuelle Zustand der Immobilie wird dokumentiert, bevor Veränderungen oder Sanierungsarbeiten vorgenommen werden.
• Unabhängige technische Begutachtung: Eine vom Gericht bestellte sachverständige Person untersucht Ursache und Umfang des Mangels.
• Klärung der Sanierungskosten: Der erforderliche Beseitigungsaufwand kann sachverständig ermittelt werden.
• Grundlage für Verhandlungen: Ein nachvollziehbares Gutachten kann eine außergerichtliche Einigung erleichtern.
• Verwendung in einem späteren Prozess: Die Ergebnisse der Beweisaufnahme können grundsätzlich im späteren Hauptsacheverfahren genutzt werden.
• Verjährungshemmung: Die Zustellung des Antrags kann unter den gesetzlichen Voraussetzungen die Verjährung hemmen.

Dem stehen insbesondere die Kosten des Verfahrens und der Zeitaufwand einer umfangreichen Begutachtung gegenüber. Außerdem beantwortet das Verfahren noch nicht abschließend die rechtliche Frage, ob und in welcher Höhe die andere Vertragspartei tatsächlich haftet.

Das selbständige Beweisverfahren bei Immobilienmängeln kann ein wirkungsvolles Instrument sein, wenn nach einem Immobilienkauf Streit über vorhandene Schäden und deren Ursachen entsteht.

Statt unmittelbar einen umfangreichen Schadensersatzprozess zu führen, können zunächst die technischen Grundlagen geklärt werden: Welcher Mangel liegt vor? Was hat ihn verursacht? Wie lässt er sich beseitigen? Und welche Kosten entstehen dadurch?

Gerade wenn eine Immobilie zeitnah saniert werden muss, kann die vorherige gerichtliche Beweissicherung besonders wichtig sein. Das Ergebnis schafft häufig eine deutlich bessere Grundlage für Verhandlungen mit der Verkäuferseite. Kommt dennoch keine Einigung zustande, können die Ergebnisse grundsätzlich auch in einem späteren Gerichtsverfahren von Bedeutung sein.

Bei Immobilienmängeln kommt es dabei besonders auf die richtige Reihenfolge an: Ansprüche und Verjährung prüfen, den vorhandenen Zustand sichern und die entscheidenden technischen Fragen so konkret formulieren, dass sie im selbständigen Beweisverfahren zuverlässig geklärt werden können.