Haftungsrisiken beim Grundstückskauf: Wann Käufer Ansprüche haben

Falsche Angaben im Immobilien-Exposé: Wann Käufer den Kaufvertrag rückabwickeln können

Rechtlicher Hintergrund anhand von LG Mönchengladbach, 11. Zivilkammer, Urteil vom 31.03.2017, Aktenzeichen 11 O 276/15. Bitte beachten Sie den Hinweis am Ende dieses Abschnitts zum weiteren Verfahrensgang.

Das Problem: Sie vertrauen auf das Immobilien-Exposé, und dann stimmt es nicht

Viele Menschen treffen die Entscheidung für ein Haus auf Grundlage des Exposés. Dort steht, was das Objekt kann und was erlaubt ist. Doch was passiert, wenn eine zentrale Angabe schlicht falsch ist und Sie erst nach dem Kauf davon erfahren?

Ein Paar wollte ein Grundstück am Niederrhein kaufen, um dort seine Reitpferde zu halten. Im Exposé stand, es bestehe die Erlaubnis, zwei bis drei Pferdeboxen auf dem hinteren Grundstücksteil zu errichten. Nach dem Kauf zum Preis von 750.000 Euro stellte sich heraus: Eine solche Erlaubnis gab es nicht, und sie war auch nicht zu bekommen.

Worum es genau ging: der Mangel im Detail

Der Mangel bestand aus zwei Teilen, die zusammengehören. Erstens lag für die Errichtung von Pferdeboxen keine Baugenehmigung vor. Zweitens war ein solches Vorhaben auf dem Grundstück auch gar nicht genehmigungsfähig. Der Grund liegt in der Lage des Grundstücks: Der eine Teil befindet sich in einem Landschaftsschutzgebiet, der andere in einem reinen Wohngebiet. Beides schließt die Errichtung von Pferdeboxen aus. Die zuständige Behörde lehnte eine entsprechende Bauvoranfrage der Käufer ab.

Wichtig für Ihr Verständnis ist die Reichweite dieses Mangels. Das Fachwerkhaus selbst blieb uneingeschränkt und gefahrlos bewohnbar. Der Mangel betraf weder die Sicherheit noch die Wohntauglichkeit des Gebäudes, sondern allein die beabsichtigte Nutzung, also die Pferdehaltung, sowie den Wert des Grundstücks. Genau darauf stellte auch das Gericht ab: Weil die Möglichkeit, Pferdeboxen zu errichten, den Wert eines Grundstücks in dieser Region erhöht, war das Grundstück ohne diese Möglichkeit weniger wert als vereinbart. Der Schaden lag also in der Wertminderung, unabhängig davon, dass man in dem Haus problemlos wohnen konnte.

Der rechtliche Rahmen in verständlicher Sprache

Sachmangel. Ein Sachmangel liegt vereinfacht gesagt vor, wenn die Kaufsache nicht die Eigenschaften hat, die man erwarten durfte. Beschränkungen der Bebaubarkeit, die an die Lage des Grundstücks anknüpfen, sind dabei ein Sachmangel und kein Rechtsmangel. Das Landgericht formulierte in seinem Urteil:

„Das Grundstück ist und war bei Gefahrübergang mangelhaft gem. § 434 Abs. 1 Nr. 2 BGB.“ (LG Mönchengladbach, Urteil vom 31.03.2017, 11 O 276/15)

Angaben im Exposé zählen. Angaben, die ein Verkäufer oder ein für ihn tätiger Makler öffentlich macht, etwa in der Werbung oder eben im Exposé, prägen die Beschaffenheit, die ein Käufer erwarten darf. Das Landgericht stützte sich auf § 434 Abs. 1 S. 3 BGB in der damals geltenden Fassung. Seit dem 1. Januar 2022 ist dieselbe Regelung in § 434 Abs. 3 S. 1 Nr. 2 Buchstabe b BGB zu finden. Der Rechtsgedanke ist gleich geblieben: Wer im Exposé wirbt, muss sich an seinen Angaben festhalten lassen.

Auslegung der „Erlaubnis“. Das Gericht legte die Formulierung im Exposé nach dem allgemeinen Sprachgebrauch aus. Ein privater Nachbarvergleich über eine geduldete Nutzung ist keine „Erlaubnis“ in diesem Sinne. Eine Erlaubnis zur Errichtung eines Bauwerks ist die behördliche Baugenehmigung. Der Leser des Exposés durfte daher davon ausgehen, dass eine Baugenehmigung tatsächlich vorliegt.

Haftungsausschluss und Arglist. Im Kaufvertrag war die Sachmängelhaftung ausgeschlossen, wie es bei Immobilien üblich ist. Ein solcher Ausschluss hilft dem Verkäufer aber nicht, wenn er einen Mangel arglistig verschweigt. Das ergibt sich aus § 444 BGB. Zur Arglist führte das Gericht wörtlich aus:

„Arglistig handelt bereits, wer eine Erklärung abgibt, für die er tatsächliche Anhaltspunkte nicht hat (Erklärungen „ins Blaue hinein“) oder hinsichtlich deren Falschheit er sich bewusst unwissend hält.“ (LG Mönchengladbach, Urteil vom 31.03.2017, 11 O 276/15)

Die Entscheidung des Gerichts

Das Landgericht gab der Klage überwiegend statt. Die Käufer konnten vom Vertrag zurücktreten und die Rückzahlung des Kaufpreises von 750.000 Euro verlangen, Zug um Zug gegen Rückübertragung des Grundstücks. Die Rechtsgrundlagen waren im Kern § 437 Nr. 2, § 323, § 346 Abs. 1 und § 444 BGB.

Die Rollen der Beteiligten waren dabei unterschiedlich zu bewerten. Die Verkäuferin haftete, weil ihr die arglistige Angabe zugerechnet wurde und sie sich deshalb nicht auf den Haftungsausschluss berufen konnte. Der Makler haftete zusätzlich auf Schadensersatz nach § 823 Abs. 2 BGB in Verbindung mit § 263 StGB, weil das Gericht in der falschen Exposé-Angabe eine vorsätzliche Täuschung sah. Der frühere Eigentümer, der Ehemann der Verkäuferin, haftete dagegen nicht, weil er selbst nicht Verkäufer war und keine eigene Aufklärungspflicht verletzt hatte. Die Klage gegen ihn wurde abgewiesen.

Hinweis zum weiteren Verfahrensgang

Diese Entscheidung erging in erster Instanz. Der Fall wurde anschließend weiterverfolgt und gelangte bis zum Bundesgerichtshof. Das genaue Aktenzeichen, das Datum und der Inhalt der höchstrichterlichen Entscheidung werden von uns anhand des amtlichen Volltextes geprüft, bevor wir sie hier im Einzelnen wiedergeben. Wir zitieren an dieser Stelle bewusst nur die erstinstanzliche Entscheidung, deren Volltext uns vorliegt.

Was bedeutet das für Sie als Käufer

Wenn eine wesentliche Angabe im Exposé nicht stimmt, kann daraus ein Sachmangel folgen. Unter Umständen können Sie den Kaufvertrag rückabwickeln oder Schadensersatz verlangen, selbst wenn im Vertrag ein Haftungsausschluss steht. Entscheidend ist häufig, ob der Verkäufer oder der Makler den wahren Sachverhalt kannte oder Angaben ins Blaue hinein gemacht hat.

Prüfen Sie vor dem Kauf besonders sorgfältig, wenn es Ihnen auf eine bestimmte Nutzung ankommt. Sinnvoll sind unter anderem folgende Nachweise:

• vorhandene Baugenehmigungen für bestehende und geplante Anlagen,
• eine schriftliche Auskunft der Bauaufsichtsbehörde,
• die vollständige Bauakte,
• Nachweise über die zulässige Nutzung, etwa den Bebauungsplan und die Lage im Schutzgebiet.

Was bedeutet das für Sie als Verkäufer

Nehmen Sie in ein Exposé nur Angaben auf, die tatsächlich geprüft und belegbar sind. Wenn Sie eine Eigenschaft nicht sicher kennen, machen Sie den Umfang Ihres Wissens deutlich, statt eine sichere Aussage zu treffen. Ungeprüfte Formulierungen können später zu Schadensersatz oder zur Rückabwicklung führen.

Die gesetzlichen Grundlagen zu Kaufverträgen, Mängelrechten und Schadensersatz finden Sie im Bürgerlichen Gesetzbuch, das über das amtliche Portal Gesetze im Internet abrufbar ist.

Die Kanzlei Jürgens & Mehrtens berät bundesweit zu allen Fragen des Immobilienkaufrechts, etwa bei Sachmängeln, arglistig verschwiegenen Fehlern, Rückabwicklung oder Kaufpreisminderung. Jeder Fall ist anders, und schon kleine Details können über Ihre Ansprüche entscheiden.

Wenn Sie Fragen zu einem konkreten Immobilienkauf haben, rufen Sie uns gern an unter 0421 2238 45 22. In einem persönlichen Gespräch klären wir, wie wir Sie unterstützen können.

Mehr zu arglistiger Täuschung beim Hauskauf erfahren Sie auf unserer Themenseite.

Dieser Beitrag wurde erstellt von Rechtsanwalt Hendrik Jürgens. Er dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung im Einzelfall.