Checkliste Bauantrag in Bremen: So holen Sie Ihre Baugenehmigung sicher ein

Sie möchten in Bremen bauen, umbauen oder ein Grundstück neu nutzen und fragen sich, ob und wie Sie eine Baugenehmigung brauchen. Das ist eine der häufigsten Fragen vor dem ersten Spatenstich. In Deutschland dürfen Sie mit dem Bau Ihrer Wunschimmobilie oder Ihres Betriebs in aller Regel nicht einfach loslegen. Zunächst sind die Vorgaben des öffentlichen Baurechts einzuhalten. Dieser Beitrag erklärt in verständlicher Sprache, welche Vorhaben genehmigungspflichtig sind, wer zuständig ist, wie das Verfahren abläuft und welche Fristen gelten. Maßgeblich ist die Bremische Landesbauordnung (BremLBO) in der seit dem 1. Juli 2024 geltenden Fassung .

Welche Baumaßnahmen brauchen eine Genehmigung?

Nach § 59 Abs. 1 BremLBO bedürfen die Errichtung, Änderung, Nutzungsänderung und die Beseitigung von Anlagen der Baugenehmigung, soweit in den §§ 60 bis 62 und 76 BremLBO nichts anderes bestimmt ist . Vier Begriffe sind dabei wichtig:

• Errichtung: die erstmalige Herstellung einer vorher nicht vorhandenen Anlage, zum Beispiel der Neubau eines Wohnhauses.
• Änderung: die bauliche Veränderung einer bestehenden Anlage ohne vollständigen Neubau, zum Beispiel die Vergrößerung einer Garage.
• Nutzungsänderung: die Änderung der bisher genehmigten Nutzungsart, zum Beispiel der Umbau eines Lebensmittelladens zu einer Werkstatt oder die Umwandlung eines ungenutzten Dachraums in Wohnraum.
• Beseitigung: der vollständige Rückbau einer Anlage, zum Beispiel der Abriss eines Nebengebäudes.

Was bedeutet das für Sie? Als Faustregel gilt: Wer baut, umbaut, die Nutzung ändert oder abreißt, sollte zunächst prüfen, ob eine Genehmigung nötig ist. Die Ausnahmen regeln die §§ 60 bis 62 und § 76 BremLBO.

Was ist eine „bauliche Anlage“?

Der Begriff ist in § 2 Abs. 1 BremLBO gesetzlich festgelegt. Danach sind bauliche Anlagen „mit dem Erdboden verbundene, aus Bauprodukten hergestellte Anlagen“. Eine Verbindung mit dem Boden liegt auch dann vor, wenn die Anlage durch ihr eigenes Gewicht auf dem Boden ruht . Vereinfacht gesagt geht es um alles, was aus Baumaterialien gefertigt und ortsfest mit dem Grundstück verbunden ist.

Wer erteilt die Genehmigung?

Zuständig ist grundsätzlich die untere Bauaufsichtsbehörde. In der Stadtgemeinde Bremen nimmt diese Aufgabe die Senatorin für Bau, Mobilität und Stadtentwicklung wahr. Für den Bereich Bremen-Nord ist das Bauamt Bremen-Nord zuständig, in Bremerhaven die dortige Bauaufsicht .

Wann brauchen Sie keine Genehmigung?

Grundsätzlich sind alle Baumaßnahmen genehmigungspflichtig, sofern das Gesetz keine Ausnahme vorsieht. Es gibt im Wesentlichen drei Erleichterungen:

• Verfahrensfreie Vorhaben (§ 61 BremLBO): Fällt Ihr Vorhaben unter diesen Katalog, etwa ein kleines Gartengerätehaus unterhalb bestimmter Größengrenzen, ist kein Antrag bei der Bauaufsichtsbehörde erforderlich .
• Genehmigungsfreistellung (§ 62 BremLBO): Keiner Genehmigung bedarf unter den Voraussetzungen des Absatzes 2 die Errichtung, Änderung und Nutzungsänderung von Wohngebäuden, von sonstigen baulichen Anlagen, die keine Gebäude sind, sowie von Garagen, Stellplätzen, Nebengebäuden und Nebenanlagen. Voraussetzung ist unter anderem, dass das Vorhaben im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans liegt .
• Fliegende Bauten (§ 76 BremLBO) und die bauaufsichtliche Zustimmung (§ 64a BremLBO) bilden weitere Sonderfälle.

Was bedeutet das für Sie? Auch bei genehmigungsfreien oder freigestellten Vorhaben bleiben die materiellen Anforderungen des Baurechts sowie andere Vorschriften, etwa des Gebäudeenergiegesetzes, einzuhalten. Genehmigungsfreiheit heißt nicht Vorschriftenfreiheit.

Welche Voraussetzungen muss Ihr Vorhaben erfüllen?

Welche Anforderungen gelten, hängt davon ab, wo Ihr Grundstück liegt. Zu unterscheiden sind das Vorhaben im Geltungsbereich eines Bebauungsplans (§ 30 BauGB), im unbeplanten Innenbereich (§ 34 BauGB) und im Außenbereich (§ 35 BauGB).

Vorhaben im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans (§ 30 Abs. 1 BauGB)

Nach § 30 Abs. 1 BauGB ist ein Vorhaben zulässig, wenn es den Festsetzungen des Bebauungsplans nicht widerspricht und die Erschließung gesichert ist.

1. Kein Widerspruch zu den Festsetzungen. Der Bebauungsplan trifft Aussagen zur Art und zum Maß der baulichen Nutzung, zur Bauweise, zu den überbaubaren Grundstücksflächen sowie zu den örtlichen Verkehrsflächen. Zunächst kommt es auf die Art der Nutzung an, also auf das Baugebiet. Die §§ 2 bis 11 BauNVO beschreiben die einzelnen Gebietstypen. Der jeweilige Absatz 1 nennt den Zweck des Gebiets, Absatz 2 die allgemein zulässigen Nutzungen und Absatz 3 die ausnahmsweise zulässigen. Liegt Ihr Grundstück in einem allgemeinen Wohngebiet und planen Sie einen nicht störenden Handwerksbetrieb, ist dies der Art nach nach § 4 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO zulässig. Zusätzlich muss Ihr Vorhaben dem Maß der baulichen Nutzung (§§ 16 ff. BauNVO) sowie der Bauweise und den überbaubaren Grundstücksflächen (§§ 22, 23 BauNVO) entsprechen.

2. Gesicherte Erschließung. Gesicherte Erschließung bedeutet, dass die Versorgung mit Wasser und Strom, die Abwasserbeseitigung und der Anschluss an das Straßennetz gewährleistet sind.

Vorhaben im Geltungsbereich eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans (§ 30 Abs. 2 BauGB)

Liegt Ihr Vorhaben im Geltungsbereich eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans nach § 12 BauGB, ist es zulässig, wenn es dem Plan nicht widerspricht und die Erschließung gesichert ist.

Vorhaben im Geltungsbereich eines einfachen Bebauungsplans (§ 30 Abs. 3 BauGB)

Ein einfacher Bebauungsplan regelt nur einzelne Aspekte. Ihr Vorhaben muss diesen geregelten Festsetzungen entsprechen. Für die nicht geregelten Punkte, etwa das Maß der baulichen Nutzung, richtet sich die Zulässigkeit ergänzend nach § 34 BauGB, also nach dem Einfügen in die vorhandene Bebauung.

Kein Bebauungsplan vorhanden: Innenbereich oder Außenbereich

Gibt es für Ihr Gebiet keinen Bebauungsplan, kommt es darauf an, ob Ihr Grundstück im unbeplanten Innenbereich (§ 34 BauGB) oder im Außenbereich (§ 35 BauGB) liegt.

Vorhaben im unbeplanten Innenbereich (§ 34 BauGB)

Ihr Vorhaben liegt im unbeplanten Innenbereich, wenn sich das Grundstück innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils befindet. Zulässig ist es, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, nach der Bauweise und der überbaubaren Grundstücksfläche in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Dieses Einfügen umfasst auch das Gebot der Rücksichtnahme, sodass von Ihrem Vorhaben keine unzumutbaren Beeinträchtigungen für die Nachbarschaft ausgehen dürfen. Entspricht die nähere Umgebung einem der Baugebiete der §§ 2 bis 11 BauNVO, richtet sich die Zulässigkeit nach der Art der Nutzung nach § 34 Abs. 2 BauGB in Verbindung mit der BauNVO.

Vorhaben im Außenbereich (§ 35 BauGB)

Im Außenbereich gilt ein strengerer Maßstab, weil dieser grundsätzlich von Bebauung freigehalten werden soll.

Privilegierte Vorhaben. Nach § 35 Abs. 1 BauGB sind privilegierte Vorhaben zulässig, wenn öffentliche Belange nicht entgegenstehen und die Erschließung gesichert ist. Dazu zählt etwa ein land- oder forstwirtschaftlicher Betrieb nach § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB.

Sonstige Vorhaben. Gehört Ihr Vorhaben nicht zu den privilegierten, kann es als sonstiges Vorhaben nach § 35 Abs. 2 BauGB im Einzelfall zugelassen werden, wenn öffentliche Belange nicht beeinträchtigt werden und die Erschließung gesichert ist. § 35 Abs. 3 BauGB nennt Beispiele für öffentliche Belange. Diese Aufzählung ist nicht abschließend.

Wie läuft das Verfahren ab?

Vor Baubeginn ist bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde eine Baugenehmigung einzuholen, sofern das Vorhaben genehmigungspflichtig ist. Die Behörde prüft im Genehmigungsverfahren, ob das Vorhaben dem öffentlichen Baurecht entspricht. Sind die Voraussetzungen erfüllt, wird die Baugenehmigung erteilt.

Was ist beim Einreichen des Bauantrags zu beachten?

Die Bauvorlagen sind vollständig und prüffähig einzureichen. Der Bauherr unterschreibt den Bauantrag, der Entwurfsverfasser unterschreibt sowohl den Bauantrag als auch die Bauvorlagen. Zur Zahl der einzureichenden Ausfertigungen und zur genauen Bearbeitungszeit sollten Sie die aktuellen Vorgaben der zuständigen Behörde beziehungsweise die einschlägige Bauvorlagenverordnung heranziehen, da sich diese Anforderungen mit der Reform geändert haben können.

Welche Fristen gelten?

Nach § 73 BremLBO ist die Baugenehmigung befristet gültig. Sie erlischt, wenn nicht innerhalb von drei Jahren nach Erteilung mit dem Bauvorhaben begonnen oder die Bauausführung über einen bestimmten Zeitraum unterbrochen wird. Auf Antrag kann die Frist einmalig verlängert werden. Da die genaue Dauer der zulässigen Unterbrechung nach der Reform von 2024 in den Quellen unterschiedlich wiedergegeben wird, sollten Sie den konkreten Zeitraum vor Ihrer Planung bei der zuständigen Behörde bestätigen lassen .

Ihr nächster Schritt

Sie planen ein Bauvorhaben und sind unsicher, welche Regeln für Ihr Grundstück gelten? Prüfen Sie frühzeitig den maßgeblichen Bebauungsplan und klären Sie die Genehmigungsfrage, bevor Sie in die Detailplanung gehen. Gern unterstützen wir Sie dabei, auch bei Immobilien außerhalb Bremens nach dem jeweils einschlägigen Landesrecht.

Die Kanzlei Jürgens & Mehrtens berät bundesweit zu allen Fragen des Immobilienkaufrechts, etwa bei Sachmängeln, arglistig verschwiegenen Fehlern, Rückabwicklung oder Kaufpreisminderung. Jeder Fall ist anders, und schon kleine Details können über Ihre Ansprüche entscheiden.

Wenn Sie Fragen zu einem konkreten Immobilienkauf haben, rufen Sie uns gern an unter 0421 2238 45 22. In einem persönlichen Gespräch klären wir, wie wir Sie unterstützen können.

Dieser Beitrag wurde erstellt von Rechtsanwalt Hendrik Jürgens. Er dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung im Einzelfall.