Feuchter Keller trotz Zusage „trocken“: Wann Käufer trotz Gewährleistungsausschluss geschützt sind

Sie haben ein Haus gekauft, im Exposé stand ausdrücklich „Keller trocken“, und nach dem Einzug zeigt sich feuchtes Mauerwerk. Im Kaufvertrag steht aber, dass die Haftung für Sachmängel ausgeschlossen ist. Bedeutet das, dass Sie auf dem Problem sitzen bleiben? Nicht unbedingt. Ein Urteil des Bundesgerichtshofs zeigt, dass Angaben aus dem Exposé Sie schützen können, selbst wenn sie nie in den Notarvertrag aufgenommen wurden.

Worum es geht: Beschaffenheit, Vereinbarung und Ausschluss

Zunächst drei Begriffe in Alltagssprache:

Eine Beschaffenheit ist eine Eigenschaft der Immobilie, zum Beispiel „Keller trocken“ oder „Dach neu gedämmt“.

Eine Beschaffenheitsvereinbarung liegt vor, wenn Käufer und Verkäufer eine solche Eigenschaft verbindlich zum Vertragsinhalt machen. Sie ist etwas anderes als eine Garantie nach § 443 BGB, bei der der Verkäufer freiwillig und in besonderer Weise für eine Eigenschaft einstehen will. Beide Begriffe werden oft verwechselt, meinen aber Unterschiedliches.

Ein Gewährleistungsausschluss bedeutet, dass der Verkäufer grundsätzlich nicht für Sachmängel haften will. Solche Klauseln sind bei gebrauchten Immobilien üblich.

Der Fall des Bundesgerichtshofs (Urteil vom 19.01.2018, V ZR 256/16)

Eine Käuferin erwarb ein Wohnhaus aus den 1950er Jahren zum Preis von 119.000 Euro, und zwar unter Ausschluss der Haftung für Sachmängel. Im Maklerexposé war das Objekt als saniert und technisch auf neuestem Stand beschrieben, außerdem als „unterkellert (trocken)“. Tatsächlich war der Keller feucht. Die Verkäufer hatten die Kellerwände vor der Besichtigung weiß gestrichen, sodass die Feuchtigkeit nicht zu erkennen war.

Der Bundesgerichtshof gab der Käuferin recht und sprach ihr die Rückabwicklung des Kaufvertrags im Wege des Schadensersatzes zu, also im Ergebnis die Erstattung von Kaufpreis und Nebenkosten Zug um Zug gegen Rückübereignung.

Der Kern: Warum die Feuchtigkeit hier zum Mangel wurde

Wichtig ist eine feine Unterscheidung. Die Feuchtigkeit im Keller war für sich genommen kein Mangel. Der Keller war nicht für Wohnzwecke gebaut und stammte aus einer Zeit, in der Kellerabdichtungen noch nicht zum Stand der Technik gehörten. Feuchte Wände sind in solchen Kellern üblich, sodass die Käuferin nach § 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BGB alter Fassung nichts anderes erwarten durfte.

Was bedeutet das für Sie: Der feuchte Keller allein machte das Haus nicht unbewohnbar. Die Wohnräume waren davon nicht betroffen, und der Zustand entsprach dem, was man bei einem Haus dieses Alters erwarten kann. Bewohnbar und schadenfrei war das Haus insoweit also. Zum rechtlich relevanten Mangel wurde der Zustand erst, weil das Exposé ausdrücklich „trocken“ versprach und die Wirklichkeit davon abwich.

Genau hier setzt der Bundesgerichtshof an. Öffentliche Angaben des Verkäufers oder seines Maklers, etwa in einem Exposé, gehören zu der Beschaffenheit, die der Käufer erwarten darf (§ 434 Abs. 1 Satz 3 in Verbindung mit Satz 2 Nr. 2 BGB alter Fassung). Der BGH stellt wörtlich klar: „Diese Beschaffenheit durfte die Klägerin erwarten, wobei es im Rahmen von § 434 Abs. 1 Satz 2 BGB nicht darauf ankommt, ob die Angabe über den Zustand des Kellers Eingang in den Notarvertrag gefunden hat.“

Wichtiger Hinweis zur aktuellen Rechtslage: Das Urteil erging zum alten Kaufrecht. Seit dem 01.01.2022 ist § 434 BGB neu gefasst. Öffentliche Äußerungen sind heute in § 434 Abs. 3 Nr. 2 BGB geregelt. Die Grundaussage, dass Exposé-Angaben bedeutsam sein können, gilt weiterhin, die Fundstellen im Gesetz haben sich aber geändert.

Warum der Gewährleistungsausschluss hier nicht half

Ein Gewährleistungsausschluss erfasst grundsätzlich auch solche Eigenschaften, die der Käufer aufgrund öffentlicher Äußerungen erwarten durfte. Auf diesen Ausschluss kann sich der Verkäufer jedoch nicht berufen, wenn er den Mangel arglistig verschwiegen oder über ihn getäuscht hat. Der BGH formuliert: Auf den Haftungsausschluss „kann sich der Verkäufer jedoch nicht berufen, wenn er … bezogen auf den Mangel arglistig gehandelt hat (§ 444 BGB).“

Zusätzlich stützte der BGH den Anspruch auf die Verletzung vorvertraglicher Pflichten nach § 280 Abs. 1, § 241 Abs. 2, § 311 Abs. 2 BGB. Wer arglistig täuscht, verletzt seine vorvertraglichen Pflichten, und der Geschädigte darf sich vom Vertrag lösen und seine Aufwendungen ersetzt verlangen.

Was bedeutet das für Sie: Ein Gewährleistungsausschluss ist kein Freibrief. Hat der Verkäufer einen Mangel bewusst verschleiert, etwa durch einen frischen Anstrich über feuchtem Mauerwerk, kann er sich auf den Ausschluss nicht berufen.

Praktische Folgen und Handlungsempfehlung

• Bewahren Sie das Exposé und alle schriftlichen Angaben des Verkäufers oder Maklers auf. Solche Angaben können auch dann bedeutsam sein, wenn sie nicht im Notarvertrag stehen.
• Dokumentieren Sie auffällige Details bei der Besichtigung, etwa frisch gestrichene Kellerwände oder Gerüche nach Feuchtigkeit.
• Prüfen Sie nach Auftreten eines Mangels genau, ob eine bloß altersübliche Eigenschaft vorliegt oder eine Abweichung von einer konkreten Zusage.
• Handeln Sie zügig, da Gewährleistungsansprüche verjähren.

Ob im Einzelfall ein Anspruch besteht, hängt von den konkreten Umständen ab, insbesondere vom Wortlaut der Angaben, vom Vertragstext und von der Frage, ob dem Verkäufer Arglist nachzuweisen ist. Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Prüfung Ihres konkreten Falls.

Die Kanzlei Jürgens & Mehrtens berät bundesweit zu allen Fragen des Immobilienkaufrechts, etwa bei Sachmängeln, arglistig verschwiegenen Fehlern, Rückabwicklung oder Kaufpreisminderung. Jeder Fall ist anders, und schon kleine Details können über Ihre Ansprüche entscheiden.

Wenn Sie Fragen zu einem konkreten Immobilienkauf haben, rufen Sie uns gern an unter 0421 2238 45 22. In einem persönlichen Gespräch klären wir, wie wir Sie unterstützen können.

Dieser Beitrag wurde erstellt von Rechtsanwalt Hendrik Jürgens. Er dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung im Einzelfall.