Beschaffenheitsvereinbarung, Garantie und Gewährleistungsausschluss beim Immobilienkauf: Welche Eigenschaften sollten Käufer und Verkäufer vor dem Notartermin regeln?
Wie groß ist die Wohnfläche tatsächlich? Darf der ausgebaute Dachboden als Wohnraum genutzt werden? Sind die angegebenen Mieteinnahmen gesichert? Beim Immobilienkauf können solche Fragen entscheidend für den Kaufpreis sein. Häufig enthält der notarielle Kaufvertrag zugleich einen weitreichenden Gewährleistungsausschluss. Umso wichtiger ist es, vor der Beurkundung genau zu regeln, welche Eigenschaften der Immobilie verbindlich vereinbart werden.
Eine Beschaffenheitsvereinbarung, eine Garantie und eine bloße Information des Verkäufers sind rechtlich nicht dasselbe. Für Käufer und Verkäufer kommt es darauf an, die gewünschte Aussage und ihre Folgen bewusst festzulegen. Dieser Beitrag zeigt typische Gestaltungsfragen und erläutert, weshalb allgemeine Musterklauseln nicht für jeden Immobilienverkauf passen. Beschaffenheitsvereinbarung und Gewährleistungsausschluss sollten deshalb im Kaufvertrag aufeinander abgestimmt werden.
Was ist eine Beschaffenheitsvereinbarung beim Immobilienkauf?
Mit einer Beschaffenheitsvereinbarung legen Käufer und Verkäufer fest, welche tatsächlichen oder rechtlichen Eigenschaften die Immobilie nach dem Vertrag aufweisen soll. Das kann beispielsweise eine bestimmte Wohnfläche, eine genehmigte Nutzung oder eine konkrete Eigenschaft des Gebäudes betreffen. Weicht die Immobilie von einer wirksam vereinbarten Beschaffenheit ab, kann ein Sachmangel nach § 434 BGB vorliegen.
Nicht jede Information aus einem Exposé oder einem Gespräch ist bereits eine Beschaffenheitsvereinbarung. Bei Grundstückskaufverträgen, die nach § 311b Abs. 1 BGB notariell zu beurkunden sind, ist besonders wichtig, welche Erklärungen in den notariell beurkundeten Vertrag aufgenommen werden. Wer sich auf eine Eigenschaft verlassen möchte, sollte deshalb frühzeitig klären, ob und in welcher Form sie vertraglich verbindlich festgehalten werden soll.
Was unterscheidet Wissenserklärung, Beschaffenheitsvereinbarung und Garantie?
Wissenserklärung
Der Verkäufer teilt mit, was ihm über die Immobilie bekannt ist, beispielsweise dass ihm keine behördliche Beanstandung mitgeteilt wurde. Ob eine Aussage lediglich den Kenntnisstand wiedergibt, hängt von ihrem Inhalt und dem Gesamtzusammenhang ab. Eine Wissenserklärung darf nicht über einen tatsächlich vorhandenen Kenntnisstand hinwegtäuschen.
Beschaffenheitsvereinbarung
Die Parteien legen eine konkrete Eigenschaft als vertragsgemäß fest. Dies kann Sachmängelrechte auslösen, wenn die vereinbarte Eigenschaft fehlt. Die genaue rechtliche Reichweite ist im Vertragszusammenhang zu beurteilen.
Garantie
Eine Garantie ist eine weitergehende, bewusst übernommene Einstandspflicht. Inhalt, Voraussetzungen, Umfang und etwaige besondere Rechtsfolgen müssen präzise bestimmt werden. Ob eine Erklärung wirklich eine Garantie darstellt, ergibt sich nicht allein aus der Verwendung des Wortes „garantiert“.
Weitere Informationen finden Sie im Beitrag zur Beschaffenheitsvereinbarung beim Immobilienkauf und zu einem Kaufvertrag mit Garantie.
Welche Eigenschaften sollten Käufer verbindlich regeln?
Welche Punkte für den Käufer wesentlich sind, hängt von der geplanten Nutzung der Immobilie ab. Vier Beispiele zeigen den typischen Verhandlungsbedarf:
Wohnfläche
Eine bestimmte Quadratmeterzahl kann für Preis und Finanzierung ausschlaggebend sein. Zu klären ist, nach welchem Maßstab die Fläche berechnet wurde, welche Räume einbezogen sind und ob die Angabe verbindlich vereinbart werden soll. Eine ungeprüfte Übernahme von Exposé-Angaben kann beiden Seiten Schwierigkeiten bereiten.
Genehmigte Nutzung
Soll eine Einliegerwohnung vermietet oder ein Dachgeschoss als Wohnraum genutzt werden, ist zwischen tatsächlicher Nutzung und öffentlich-rechtlich zulässiger Nutzung zu unterscheiden. Liegen Genehmigungen vor? Welche Unterlagen belegen die vereinbarte Nutzung?
Zustand des Gebäudes
Angaben zu Dach, Keller, Feuchtigkeit oder früheren Sanierungen sollten möglichst konkret sein. „Vollständig saniert“ kann unterschiedliche Erwartungen wecken. Oft sind Beschreibung der ausgeführten Arbeiten und vorhandene Rechnungen hilfreicher als pauschale Qualitätsversprechen.
Mieteinnahmen
Beim Kauf einer vermieteten Immobilie ist zu unterscheiden zwischen vertraglich vereinbarter Miete, tatsächlich eingegangenen Zahlungen und Erwartungen an künftige Erträge. Rückstände oder Minderungen können für die Bewertung erheblich sein.
Welche Erklärungen können Verkäufer verantworten?
Verkäufer sollten nur solche Tatsachen verbindlich bestätigen, die sie anhand eigener Kenntnisse oder belastbarer Unterlagen überprüfen können. Besonders riskant sind umfassende Aussagen, dass sämtliche Umbauten genehmigt, keinerlei versteckte Schäden vorhanden oder künftige Mieteinnahmen sicher seien. Häufig ist eine differenzierte Erklärung sachgerechter, etwa durch Benennung konkreter Dokumente, Zeiträume und bekannter Einschränkungen.
Dabei geht es nicht darum, relevante Umstände zu verschweigen. Vielmehr sollten Informationspflichten erfüllt und zugleich unbeabsichtigte, zu weitgehende Zusagen vermieden werden.
Wie wirken Beschaffenheitsvereinbarung und Gewährleistungsausschluss zusammen?
Bei gebrauchten Immobilien vereinbaren die Parteien oft einen allgemeinen Ausschluss der Sachmängelhaftung. Eine konkret vereinbarte Beschaffenheit kann davon jedoch rechtlich abzugrenzen sein: Nach der Rechtsprechung wird ein pauschaler Haftungsausschluss regelmäßig nicht ohne Weiteres so verstanden, dass der Verkäufer auch für das Fehlen ausdrücklich vereinbarter Eigenschaften nicht einstehen muss. Entscheidend bleibt die Auslegung des gesamten Vertrags.
Nach § 444 BGB kann sich der Verkäufer auf einen Haftungsausschluss insbesondere nicht berufen, soweit er einen Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für die Beschaffenheit übernommen hat. Eine Beschaffenheitsvereinbarung ist dabei nicht automatisch eine Garantie. Gerade deshalb müssen ihre jeweiligen Rechtsfolgen getrennt geprüft werden.
Wer eine bestimmte Eigenschaft und gleichzeitig einen Haftungsausschluss vereinbart, sollte vor der Beurkundung klären, welche Risiken bei welcher Vertragspartei verbleiben. Jürgens & Mehrtens unterstützt Sie bei der Individuellen Gestaltung Ihres Immobilienkaufvertrags. Wir entwickeln konkrete Regelungen und vertreten die Interessen einer Vertragsseite in den Verhandlungen.
Warum kommt es auf die konkrete Formulierung an?
Schon kleine sprachliche Unterschiede können entscheiden, ob eine Äußerung eine unverbindliche Information, eine geschuldete Eigenschaft oder eine weitergehende Garantie beschreibt. Zu berücksichtigen sind auch Exposé, vorvertragliche Korrespondenz, die Beweislage und der gesamte notarielle Vertrag. Es gibt deshalb keine Musterklausel, die ohne Sachverhaltsprüfung für alle Immobilien passt.
Bei komplexeren Sachverhalten kann es erforderlich sein, Belege als Anlagen einzuordnen, zeitliche Bezugspunkte festzulegen oder Risiken durch individuell verhandelte Vereinbarungen zu verteilen. Die rechtliche Gestaltung muss mit der tatsächlichen Informationslage vereinbar sein.
Welche Unterlagen sollten vor dem Notartermin vorliegen?
Hilfreich sind insbesondere der notarielle Vertragsentwurf, das Exposé, Grundrisse und Flächenberechnungen, Baugenehmigungen und Nutzungsunterlagen, Mietverträge und Zahlungsübersichten, vorhandene Gutachten, Sanierungs- und Reparaturnachweise sowie der Schriftwechsel über zugesagte Eigenschaften. Im Mandat wird geklärt, welche Unterlagen für die konkreten Fragen benötigt werden.
Häufige Fragen
Ist eine Beschaffenheitsvereinbarung dasselbe wie eine Garantie?
Nein. Eine vertraglich vereinbarte Eigenschaft und eine darüber hinausgehende Garantie sind zu unterscheiden. Welche Pflichten entstehen, hängt von der konkreten Erklärung ab.
Kann der Gewährleistungsausschluss eine Beschaffenheitsvereinbarung aushebeln?
Ein allgemeiner Haftungsausschluss erfasst das Fehlen einer ausdrücklich vereinbarten Beschaffenheit regelmäßig nicht ohne Weiteres. Der Vertrag muss im Einzelfall ausgelegt werden.
Reicht eine Angabe im Maklerexposé aus?
Nicht unbedingt. Besonders bei einem notariellen Immobilienkaufvertrag sollte geklärt werden, welche wesentlichen Angaben in den beurkundeten Vertrag aufgenommen werden müssen, damit sie verbindlich vereinbart sind.
Wann ist anwaltliche Unterstützung sinnvoll?
Vor der notariellen Beurkundung, sobald Käufer eine bestimmte Eigenschaft verbindlich absichern oder Verkäufer eine weitreichende Erklärung nicht ungeprüft übernehmen möchten.
Fazit: Gewünschte Eigenschaften und Haftung gemeinsam verhandeln
Wer eine Immobilie kauft, sollte die für seine Entscheidung wesentlichen Eigenschaften eindeutig regeln. Wer verkauft, sollte den Umfang eigener Zusagen kennen und seine Erklärungen an den verfügbaren Informationen ausrichten. Beschaffenheitsvereinbarung, Garantie und Gewährleistungsausschluss gehören deshalb in eine gemeinsame Vertragsgestaltung.
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Verantwortlich für diesen Beitrag: Rechtsanwalt Constantin Wesser. Herausgeber: Jürgens & Mehrtens. Der Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung.
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