Verschwiegene Baumängel beim Immobilienkauf: Käuferrechte

Feuchte Wände, beschädigte Holzbalken oder Risse fallen häufig erst nach dem Einzug auf. Entscheidend ist zunächst, wie weit der Schaden reicht und ob er bereits bei Übergabe vorhanden war. Eine fachliche Untersuchung kann zwischen einem örtlich begrenzten Schaden und einer Beeinträchtigung tragender Bauteile unterscheiden.

Verschwiegene Baumängel beim Immobilienkauf führen nicht automatisch zu einem Anspruch gegen den Verkäufer. Neben dem Zustand der Immobilie kommt es auf den Kaufvertrag, die Angaben vor Vertragsschluss und die Kenntnis des Verkäufers an. Diese Fragen sollten gemeinsam geprüft werden.

Gerade bei verschwiegenen Baumängeln beim Immobilienkauf ist der Haftungsausschluss häufig entscheidend. Bei gebrauchten Immobilien wird die Sachmängelhaftung häufig vertraglich ausgeschlossen. Nach § 444 BGB kann sich der Verkäufer auf den Ausschluss jedoch nicht berufen, soweit er einen Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für die Beschaffenheit übernommen hat.

Für Arglist genügt nicht, dass der Verkäufer den Schaden bei sorgfältiger Prüfung hätte erkennen können. Er muss den Mangel kennen oder zumindest für möglich halten. Hinzukommen muss, dass er die Unkenntnis des Käufers und dessen Kaufentscheidung ohne Offenlegung zumindest in Kauf nimmt. Deshalb ist der Nachweis seiner Kenntnis oft der entscheidende Punkt.

Der Haftungsausschluss entfällt dabei hinsichtlich des arglistig verschwiegenen Mangels. Daraus folgt keine uneingeschränkte Haftung für jeden anderen Schaden am Gebäude.

Das Brandenburgische Oberlandesgericht, Urteil vom 21. Juni 2012, 5 U 5/11, befasste sich mit einem älteren Zweifamilienhaus. Ein Verkehrswertgutachten hatte der Verkäuferin Hinweise auf aufsteigende Nässe, möglicherweise bestandsgefährdende Risse und verdächtige Holzbauteile vermittelt. Eine spätere Untersuchung bestätigte einen umfangreichen Befall der Holzbalkendecken mit Pilzen und Insekten.

Das Gericht stellte fest:

„Eine uneingeschränkte Eignung zur vorausgesetzten bzw. gewöhnlichen Verwendung als Wohngebäude ist in dieser Form nicht gegeben.“

Die Verkäuferin hätte die konkreten Befunde und Verdachtsmomente offenlegen müssen. Ein Hinweis auf eine zu kurze Dachrinne genügte nicht, weil er die aufsteigende Mauerwerksfeuchtigkeit und deren vermutete Ursache verdeckte. Auch der konkrete Verdacht schwerwiegender Schäden konnte unter den gegebenen Umständen bereits selbst einen Mangel bilden.

Der Käufer konnte zurücktreten. Zugesprochen wurden 90.000 Euro Kaufpreis und 5.343,48 Euro weitere Kosten, zusammen 95.343,48 Euro, gegen Rückgabe und Rückübereignung. Bei der Grunderwerbsteuer war zusätzlich der steuerliche Erstattungsanspruch abzutreten. Hinzu kamen vorgerichtliche Anwaltskosten und die Feststellung einer Ersatzpflicht für künftige Schäden.

Die schadenfreie Bewohnbarkeit als zentraler Gesichtspunkt

Für die Argumentation auf Käuferseite ist besonders bedeutsam, dass das Gericht die Eignung des Hauses zum Wohnen ausdrücklich zum Maßstab macht. Die fehlende schadenfreie Bewohnbarkeit lässt sich hier als Beeinträchtigung der gewöhnlichen Nutzung als Wohngebäude einordnen. Gemeint ist damit keine vollständige Unbewohnbarkeit, die das Gericht nicht festgestellt hat.

Die Verkäuferin konnte die verschwiegenen Schäden und konkreten Verdachtsmomente nicht mit dem Alter des Hauses und seinem erkennbaren Sanierungsbedarf erklären. Gerade die Verbindung zwischen beeinträchtigter Wohnnutzung und unterbliebener Aufklärung macht die Entscheidung für Käufer vergleichbarer Immobilien besonders hilfreich. Der Nachweis der Arglist bleibt daneben erforderlich.

Die Entscheidung betrifft einen Kauf aus dem Jahr 2008. Ihre Feststellungen ersetzen keine Prüfung eines heutigen Vertrags.

Bei verschwiegenen Baumängeln beim Immobilienkauf ist ein Wasserfleck für Käufer vielleicht sichtbar. Daraus ergibt sich noch nicht, ob eine Leitung undicht ist, Feuchtigkeit im Mauerwerk aufsteigt oder tragende Holzteile betroffen sind. Für die rechtliche Prüfung muss deshalb zwischen dem sichtbaren Symptom, seiner Ursache und dem tatsächlichen Schadensumfang unterschieden werden.

Ebenso ist ein allgemeiner Hinweis auf das Alter des Hauses etwas anderes als ein konkreter Befund zu einem bestimmten Bauteil. Frühere Gutachten sollten darauf geprüft werden, welche Risiken sie benennen und ob diese Hinweise dem Käufer verständlich mitgeteilt wurden.

Bei einem behaupteten Mangelverdacht sind zwei Fragen zu trennen: Musste der Verkäufer über den Verdacht aufklären? Und beeinträchtigt bereits der Verdacht selbst die rechtlich maßgebliche Beschaffenheit der Immobilie? Nicht jede Unsicherheit beantwortet beide Fragen mit Ja.

Die Rechte bei Sachmängeln ergeben sich aus § 437 BGB. Je nach Vertrag, Mangel und weiteren Voraussetzungen kommen Nacherfüllung, Rücktritt, Minderung oder Schadensersatz in Betracht. Diese Möglichkeiten unterscheiden sich in ihren Voraussetzungen und wirtschaftlichen Folgen.

Bei einem Rücktritt wird der Kaufvertrag rückabgewickelt. Neben dem Kaufpreis sind unter anderem Finanzierung, Nutzung und Erwerbsnebenkosten zu berücksichtigen. Eine Minderung lässt den Vertrag bestehen und reduziert den Kaufpreis. Schadensersatz kann sich je nach Anspruch auf Sanierungskosten oder weitere Nachteile beziehen.

Ob eine Frist zur Nacherfüllung erforderlich ist, sollte vor einer Rücktrittserklärung oder der Beauftragung größerer Arbeiten geklärt werden. Auch die Verjährung ist gesondert zu prüfen. Eine pauschale Zusage, sämtliche Kosten erstattet zu bekommen, wäre ohne Prüfung der Unterlagen nicht belastbar.

Um verschwiegene Baumängel beim Immobilienkauf zu beweisen, sind die technische Ursache des Schadens und die Kenntnis des Verkäufers als unterschiedliche Beweisthemen zu behandeln. Gerade bei verschwiegenen Baumängeln beim Immobilienkauf beweist ein Gutachten zum heutigen Gebäudezustand für sich genommen noch nicht, was der Verkäufer vor dem Kauf wusste.

• Fotografieren Sie Schadensstellen mit Datum, Übersicht und Detailaufnahme.
• Sichern Sie Kaufvertrag, Exposé, Nachrichten und Angaben zu den Besichtigungen.
• Sammeln Sie frühere Gutachten, Rechnungen und Unterlagen zu Reparaturen.
• Notieren Sie, wer welche Angaben gemacht hat und wer dabei anwesend war.
• Lassen Sie Ursache, Umfang und voraussichtliche Kosten fachlich untersuchen.
• Stimmen Sie größere Sanierungsarbeiten vorher ab, damit wichtige Beweise erhalten bleiben. Dringende Sicherungsmaßnahmen sollten ebenfalls dokumentiert werden.

Auch aus Verkäufersicht sind verschwiegene Baumängel beim Immobilienkauf ein erhebliches Haftungsrisiko. Wer eine Immobilie verkaufen möchte, sollte bekannte Schäden und konkrete Risiken verständlich beschreiben und die Aufklärung dokumentieren. Käuferfragen müssen vollständig und wahrheitsgemäß beantwortet werden. Vorhandene Unterlagen sollten mit den mündlichen Angaben übereinstimmen.

Auch auf Verkäuferseite empfiehlt sich eine Prüfung der tatsächlichen Befunde. Nicht jeder später entdeckte Schaden belegt Arglist. Entscheidend bleiben die damalige Kenntnis, die Offenlegung und die vertraglichen Vereinbarungen.

Auf unserer Themenseite zu Baumängeln nach dem Hauskauf finden Sie ergänzende Informationen. Einen umfassenden Überblick bietet die Seite Versteckte Mängel beim Hauskauf.

Für die erste Prüfung verschwiegener Baumängel beim Immobilienkauf sind insbesondere der notarielle Kaufvertrag, eine kurze zeitliche Darstellung, Fotos und vorhandene Gutachten hilfreich. Daraus lässt sich ableiten, welche weiteren Informationen benötigt werden und welches Vorgehen sinnvoll ist.