Schwarzbau entdeckt nach Kauf – Wann Sie Ansprüche haben

Schwarzbau nach Hauskauf: Ihre Rechte bei arglistig verschwiegenen Mängeln

Sie haben eine Immobilie gekauft und wollten das ausgebaute Dachgeschoss vermieten oder später selbst nutzen. Nach dem Kauf stellt sich heraus, dass für diese Nutzung keine Baugenehmigung vorliegt und die Räume in der bestehenden Form gar nicht als Wohnung genutzt werden dürfen. Solche Fälle sind belastend, weil die eingeplanten Mieteinnahmen ausbleiben und im schlimmsten Fall die Behörde die Nutzung untersagt. Dieser Beitrag erklärt Ihnen, wann in einer solchen Situation Ansprüche gegen den Verkäufer bestehen können.

Zur Einordnung erklären wir juristische Begriffe jeweils kurz in Alltagssprache. Bitte beachten Sie, dass es sich um allgemeine Informationen handelt und nicht um eine Beratung Ihres konkreten Falls.

1. Worum ging es im Fall des OLG Hamm?

Ein Ehepaar kaufte 1994 unter anderem ausgebaute Dachgeschossräume. Diese waren im Kaufvertrag als Teileigentum bezeichnet. Teileigentum bedeutet nach § 1 Abs. 3 WEG das Eigentum an Räumen, die gerade nicht zu Wohnzwecken bestimmt sind. Tatsächlich waren die Räume aber als Wohnung ausgebaut und wurden zu Wohnzwecken vermietet. Für die Käufer war erkennbar entscheidend, eine vermietbare Wohnung zu erhalten.

Der Mangel lag in mehreren Punkten. Erstens fehlte für die Nutzung als Wohnung die erforderliche Baugenehmigung. Zweitens war die Wohnnutzung bauordnungsrechtlich unzulässig, weil ein vorgeschriebener zweiter Rettungsweg fehlte. Um überhaupt die Genehmigungsfähigkeit herzustellen, war nach den Feststellungen des Gerichts mindestens die Schaffung dieses zweiten Rettungsweges für rund 3.500 Euro nötig, nach eigenem Vortrag des Verkäufers sogar ein Aufwand von mindestens 15.000 Euro.

Für Sie als Käufer bedeutet ein solcher Befund zweierlei. Rechtlich fehlt die gesicherte Befugnis, die Räume dauerhaft für den vereinbarten Zweck zu nutzen, denn die Behörde kann die Nutzung bis zur Erteilung der Genehmigung untersagen. Tatsächlich ist eine schadenfreie und sichere Bewohnbarkeit ebenfalls nicht gewährleistet, denn ohne zweiten Rettungsweg können sich die Bewohner in einer Gefahrenlage wie einem Brand nicht sicher in Sicherheit bringen. Die Wohnung war damit weder rechtlich gesichert nutzbar noch gefahrlos bewohnbar.

Das OLG Hamm hat dazu wörtlich ausgeführt:

„Das Fehlen einer notwendigen Baugenehmigung stellt grundsätzlich einen Fehler im Sinne des § 459 Abs. 1 Satz 2 BGB a. F. dar. Dies gilt unabhängig von der Frage, ob die Einrichtung genehmigungsfähig ist, weil die Baubehörde die Nutzung bis zur Erteilung der Genehmigung untersagen kann.“

Und weiter:

„Der Sachmangel liegt bereits darin, dass es der Anlage an der baurechtlich gesicherten Befugnis fehlt, das Objekt auf Dauer für den vertraglich vorausgesetzten Zweck nutzen zu können.“

(OLG Hamm, Urteil vom 21.02.2008, Aktenzeichen 22 U 145/07, ECLI:DE:OLGHAM:2008:0221.22U145.07.00)

Wichtiger Hinweis zur Rechtslage: Dieser Fall wurde noch nach dem alten Schuldrecht entschieden, das vor 2002 galt. Für heutige Kaufverträge gelten die neuen Vorschriften, insbesondere § 434 BGB in der seit 2022 geltenden Fassung. Die Grundgedanken zur Aufklärungspflicht und zur arglistigen Täuschung sind aber auch heute maßgeblich. Wir prüfen für Sie, welche Vorschriften auf Ihren konkreten Vertrag anzuwenden sind.

2. Wann liegt ein Sachmangel vor?

Ein Sachmangel liegt vereinfacht gesagt vor, wenn die Immobilie nicht die vereinbarte Beschaffenheit hat oder sich nicht für den nach dem Vertrag vorausgesetzten Zweck eignet. Wenn also die Vermietbarkeit als eigenständige Wohnung ausdrücklich zugesichert oder erkennbar vorausgesetzt war, die Räume dafür aber gar nicht genehmigt sind, weicht die tatsächliche Beschaffenheit von der vereinbarten ab.

Bei gebrauchten Immobilien dürfen Sie keinen neuwertigen Zustand erwarten. Sie dürfen aber erwarten, dass zugesagte Eigenschaften tatsächlich vorliegen und dass Angaben des Verkäufers zutreffen. Auf klare Aussagen des Verkäufers dürfen Sie grundsätzlich vertrauen.

Was bedeutet das für Sie? Prüfen Sie, was Ihnen konkret zugesagt wurde und ob die Immobilie diesen Zweck rechtlich und tatsächlich erfüllt. Gerade bei Ausbauten wie Dachgeschosswohnungen, Anbauten oder Kellernutzungen lohnt sich ein Blick in die Bauakte und die Teilungserklärung.

3. Gewährleistungsausschluss im Kaufvertrag

Beim Verkauf gebrauchter Immobilien wird die Haftung des Verkäufers für Sachmängel im Kaufvertrag häufig ausgeschlossen. Ein solcher Ausschluss führt grundsätzlich dazu, dass der Verkäufer für Mängel nicht einstehen muss, unabhängig davon, ob deren Ursache vor oder nach dem Vertragsschluss liegt.

Von diesem Grundsatz gibt es eine wichtige Ausnahme. Hat der Verkäufer einen Mangel arglistig verschwiegen, kann er sich auf den Haftungsausschluss nicht berufen. Das ordnet § 444 BGB ausdrücklich an. In diesem Fall können Ihre Ansprüche trotz Ausschlussklausel bestehen bleiben.

4. Wann liegt eine arglistige Täuschung vor?

Ein arglistiges Verschweigen liegt vor, wenn der Verkäufer einen Mangel kennt oder zumindest für möglich hält, zugleich weiß oder damit rechnet und in Kauf nimmt, dass Sie den Mangel nicht kennen, und wenn er davon ausgeht, dass Sie bei Offenlegung den Vertrag nicht oder nicht so geschlossen hätten. Voraussetzung ist außerdem, dass für den Mangel überhaupt eine Aufklärungspflicht besteht.

5. Wann besteht eine Aufklärungspflicht?

Eine allgemeine Pflicht, jeden denkbaren Umstand zu offenbaren, gibt es nicht. Eine Aufklärungspflicht besteht aber insbesondere bei Umständen, die für Ihre Kaufentscheidung offensichtlich von ausschlaggebender Bedeutung sind. Beim Kauf eines Hausgrundstücks gilt: Über verborgene und nicht nur unerhebliche Mängel muss der Verkäufer regelmäßig aufklären. Über offensichtliche Mängel, die Sie bei einer Besichtigung mit der gebotenen Sorgfalt selbst erkennen können, muss er dagegen nicht gesondert hinweisen.

Wenn Ihnen zugesagt wird, dass eine Dachgeschosswohnung als eigenständige Wohnung vermietet werden darf, dürfen Sie darauf vertrauen, dass die dafür nötige Baugenehmigung vorliegt. Eine eigene Nachforschungspflicht trifft Sie insoweit grundsätzlich nicht. Der Verkäufer musste davon ausgehen, dass die Vermietbarkeit für Ihre Kaufentscheidung wesentlich war, weil Sie mit Mieteinnahmen gerechnet haben.

6. Liegt Arglist auch bei einer Erklärung „ins Blaue hinein“ vor?

Ja, das ist möglich. Wer eine objektiv unrichtige Angabe macht, ohne über eine verlässliche Grundlage dafür zu verfügen, und diesen Umstand nicht offenlegt, handelt auch dann arglistig, wenn er gutgläubig ist. Der Verkäufer hätte in einem solchen Fall auf seine fehlende Sachkenntnis hinweisen müssen.

Das OLG Hamm hat dies wörtlich so formuliert:

„Bei einer ‚ins Blaue hinein‘ abgegebenen objektiv unrichtigen Erklärung liegt auch bei gutem Glauben des Erklärenden Arglist vor, wenn der Handelnde das Fehlen einer zuverlässigen Beurteilungsgrundlage nicht offenlegt.“

7. Welche Ansprüche kommen für Sie in Betracht?

Wenn ein Mangel arglistig verschwiegen wurde, kann trotz eines Gewährleistungsausschlusses eine Haftung des Verkäufers bestehen. Nach heutigem Recht kommen insbesondere folgende Möglichkeiten in Betracht:

• Rücktritt vom Kaufvertrag, also die Rückabwicklung des Kaufs (§ 437 Nr. 2, § 323 BGB).
• Minderung des Kaufpreises, also die Herabsetzung des Preises (§ 437 Nr. 2, § 441 BGB).
• Schadensersatz, etwa für Aufwendungen und Folgeschäden (§ 437 Nr. 3, §§ 280 ff. BGB).
• Anfechtung wegen arglistiger Täuschung mit der Folge, dass der Vertrag rückwirkend nichtig sein kann (§ 123 BGB).

Welcher Weg für Sie sinnvoll ist, hängt von Ihrem Ziel und den Umständen ab. Ob ein Anspruch tatsächlich besteht und durchsetzbar ist, lässt sich erst nach Prüfung der Unterlagen und des konkreten Sachverhalts beurteilen. Erfolg lässt sich nicht garantieren.

8. Checkliste: Was Sie jetzt tun können

• Sichern Sie den Kaufvertrag, das Exposé, die Teilungserklärung und die gesamte Kommunikation mit dem Verkäufer.
• Halten Sie fest, welche Zusagen zur Nutzung und Vermietung gemacht wurden und von wem.
• Fordern Sie bei der Bauaufsichtsbehörde Auskunft zur Genehmigungslage an.
• Notieren Sie, wann und wie Sie von dem Problem erfahren haben, das ist für die Verjährung wichtig.
• Warten Sie mit der rechtlichen Prüfung nicht zu lange, da Ansprüche verjähren können.

9. Was bedeutet das für Sie?

Wenn Ihnen die geschilderte Situation bekannt vorkommt oder Ähnlichkeiten zu Ihrem Fall aufweist, kann sich eine Prüfung lohnen. Entscheidend sind die Details, etwa was genau zugesagt wurde, was der Verkäufer wusste und wie der Kaufvertrag ausgestaltet ist. Wir prüfen Ihren Fall sorgfältig, ordnen Ihre Möglichkeiten ein und begleiten Sie bei der Durchsetzung Ihrer Ansprüche.

Die Kanzlei Jürgens & Mehrtens berät bundesweit zu allen Fragen des Immobilienkaufrechts, etwa bei Sachmängeln, arglistig verschwiegenen Fehlern, Rückabwicklung oder Kaufpreisminderung. Jeder Fall ist anders, und schon kleine Details können über Ihre Ansprüche entscheiden.

Wenn Sie Fragen zu einem konkreten Immobilienkauf haben, rufen Sie uns gern an unter 0421 2238 45 22. In einem persönlichen Gespräch klären wir, wie wir Sie unterstützen können.

Mehr zu fehlenden Baugenehmigungen beim Hauskauf erfahren Sie auf unserer Themenseite.

Dieser Beitrag wurde erstellt von Rechtsanwalt Hendrik Jürgens. Er dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung im Einzelfall.