Schadensersatz vor dem Notartermin beim Hauskauf: Rechte von Käufer & Verkäufer bei Absage
Verkäufer springt kurz vor dem Notartermin ab: Wann Sie keinen Schadensersatz bekommen und wann doch
Das Problem: Kosten schon vor der Unterschrift
Viele Kaufinteressenten stecken bereits vor dem Notartermin Zeit und Geld in ihren geplanten Immobilienkauf. Die Finanzierung wird vorbereitet, Unterlagen werden geprüft, ein Gutachter wird beauftragt, und für die Finanzierungszusage der Bank entstehen erste Kosten. Umso belastender ist es, wenn der Verkäufer kurz vor der Beurkundung abspringt, plötzlich den Kaufpreis erhöht oder sich für einen anderen Käufer entscheidet. Dann stellt sich schnell die Frage: Muss der Verkäufer diese Kosten ersetzen?
Bei Immobilien ist die Antwort häufig ernüchternd. In vielen Fällen besteht kein Anspruch. Es gibt aber Ausnahmen. Worauf es ankommt, lesen Sie hier.
Der rechtliche Rahmen: Ohne Notartermin keine Bindung
Ein Grundstücks- oder Immobilienkaufvertrag wird erst wirksam, wenn er notariell beurkundet wird. Das steht in § 311b Abs. 1 BGB. „Notariell beurkundet“ bedeutet, dass ein Notar den Vertrag mit den Parteien vorliest, protokolliert und beide unterschreiben.
Vor diesem Termin gibt es deshalb grundsätzlich noch keinen verbindlichen Kaufvertrag. Auch weit fortgeschrittene Verhandlungen, eine mündliche Einigung über den Preis oder ein bereits verschickter Vertragsentwurf ersetzen die notarielle Beurkundung nicht. Bis zur Unterschrift beim Notar kann grundsätzlich jede Seite noch aussteigen.
Das heißt aber nicht, dass in der Verhandlungsphase alles erlaubt ist. Schon vor Vertragsschluss können sogenannte vorvertragliche Schutzpflichten entstehen, also Rücksichtnahmepflichten gegenüber dem Verhandlungspartner. Rechtlich folgt das aus §§ 311 Abs. 2, 241 Abs. 2 BGB. Wer solche Pflichten schuldhaft verletzt, kann nach § 280 Abs. 1 BGB zum Ersatz des sogenannten Vertrauensschadens verpflichtet sein. Das ist der Schaden, der dadurch entsteht, dass man auf das Zustandekommen des Vertrages vertraut und deshalb Geld ausgegeben hat.
Beim Immobilienkauf gilt ein strengerer Maßstab
Genau hier liegt der entscheidende Punkt: Beim Grundstückskauf sind die Anforderungen an eine Haftung deutlich höher als bei anderen Verträgen.
Bei gewöhnlichen Verträgen kann es schon reichen, dass jemand die Verhandlungen ohne triftigen Grund abbricht, nachdem der Abschluss praktisch sicher war. Beim Grundstückskauf genügt das nicht. Der Bundesgerichtshof formuliert es so:
„Bei einem solchen Vertrag löst die Verweigerung der Mitwirkung an der Beurkundung durch einen Verhandlungspartner nicht schon dann Schadensersatzansprüche aus, wenn es an einem triftigen Grund dafür fehlt, sondern nur, wenn eine besonders schwerwiegende, in der Regel vorsätzliche Treuepflichtverletzung vorliegt.“
Der Grund für diese Zurückhaltung ist nachvollziehbar. Würde bereits jeder Abbruch oder jede kurzfristige Preiserhöhung Schadensersatz auslösen, entstünde ein mittelbarer Druck, den Vertrag trotz fehlender notarieller Bindung doch abzuschließen. Genau das soll die Formvorschrift des § 311b BGB verhindern.
Was der BGH im Fall V ZR 11/17 entschieden hat
Der entschiedene Fall zeigt die strengen Anforderungen deutlich. Ein Kaufinteressent wollte eine Eigentumswohnung zum inserierten Preis von 376.700 Euro kaufen. Er hatte bereits einen Darlehensvertrag über 300.000 Euro abgeschlossen. Kurz vor dem geplanten Notartermin teilte die Verkäuferin mit, sie verkaufe nur noch zu einem höheren Preis von 472.400 Euro. Der Interessent stieg aus und verlangte die Kosten für die Rückabwicklung seiner Finanzierung von rund 9.000 Euro. Die Klage blieb in allen Instanzen erfolglos.
Der BGH stellte in seinen amtlichen Leitsätzen klar:
„Es stellt keine besonders schwerwiegende Treuepflichtverletzung des (potentiellen) Verkäufers eines Grundstücks dar, wenn er – bei wahrheitsgemäßer Erklärung seiner Abschlussbereitschaft – dem Kaufinteressenten nicht offenbart, dass er sich vorbehält, den Kaufpreis zu erhöhen. Eine Haftung wegen Verschuldens bei Vertragsverhandlungen scheidet deshalb aus.“ (Leitsatz a)
„Der (potentielle) Verkäufer haftet auch dann nicht auf Schadensersatz, wenn er zu einem Zeitpunkt Abstand von dem Abschluss eines Grundstückskaufvertrages nimmt, zu dem er weiß, dass der Kaufinteressent im Vertrauen auf das Zustandekommen des Vertrages bereits einen Finanzierungsvertrag abgeschlossen hat.“ (Leitsatz b)
Wichtig ist dabei die Grenze, die der BGH zieht. Der Verkäufer darf seine Verkaufsabsicht bis zur Beurkundung ändern. Er muss ein solches Abrücken dem Interessenten aber zeitnah mitteilen:
„Es steht ihm aber frei, von dieser Verkaufsabsicht wieder abzurücken, da er an seine Erklärung mangels notarieller Beurkundung nicht gebunden ist. Ein solches Abrücken muss er dem potentiellen Vertragspartner allerdings umgehend mitteilen.“ (Rn. 11)
Im entschiedenen Fall hatte die Verkäuferin den Interessenten zeitnah über die Preiserhöhung informiert. Damit war ihre Offenbarungspflicht erfüllt, und eine Haftung schied aus.
Wann ein Anspruch ausnahmsweise doch besteht
Ein Schadensersatzanspruch kommt beim Immobilienkauf nur in engen Ausnahmefällen in Betracht, nämlich bei einer besonders schwerwiegenden, meist vorsätzlichen Treuepflichtverletzung. Der BGH nennt insbesondere zwei Fallgruppen:
- Eine Partei spiegelt eine Abschlussbereitschaft vor, die es tatsächlich gar nicht gibt, etwa um mit dem Angebot nur den Markt zu testen.
- Eine Partei war zunächst wirklich verkaufsbereit, rückt dann aber innerlich davon ab und verschweigt das, statt es offenzulegen.
Nicht ausreichend ist dagegen, dass der Verkäufer schlicht seine Meinung ändert, ein besseres Angebot annimmt oder den Preis vor der Beurkundung erhöht und dies rechtzeitig mitteilt. Auch die bloße Kenntnis davon, dass der Käufer bereits Kosten hatte oder eine Finanzierung abgeschlossen hat, begründet nach der Entscheidung keine Haftung.
Was bedeutet das für Sie als Käufer?
Solange kein notarieller Kaufvertrag geschlossen ist, tragen Sie das Risiko Ihrer Ausgaben grundsätzlich selbst. Das gilt für Kosten der Finanzierung, für Gutachten, Beratung oder Reiseaufwand. Der BGH weist zugleich auf eine praktische Absicherung hin:
„denn er kann zunächst lediglich eine Finanzierungszusage einholen und den Darlehensvertrag erst im Anschluss an die Beurkundung des Kaufvertrages schließen oder den Darlehensvertrag von vorneherein unter der Bedingung des Kaufs schließen.“ (Rn. 15)
Für Sie heißt das konkret: Holen Sie vor dem Notartermin möglichst nur eine unverbindliche Finanzierungszusage ein. Den verbindlichen Darlehensvertrag sollten Sie idealerweise erst nach der Beurkundung abschließen oder ihn ausdrücklich unter die Bedingung stellen, dass der Kauf zustande kommt. So vermeiden Sie Kosten für eine Finanzierung, die Sie am Ende gar nicht brauchen.
Was bedeutet das für Sie als Verkäufer?
Sie sind bis zur Beurkundung nicht gebunden und dürfen sich auch noch anders entscheiden. Sie sollten aber keine falschen Sicherheiten erzeugen, also keinen sicheren Vertragsschluss vorspiegeln, an den Sie sich nicht halten wollen. Wenn Sie von Ihrer Verkaufsabsicht abrücken oder den Preis ändern, teilen Sie das dem Interessenten umgehend mit. So halten Sie sich klar innerhalb des vom BGH gezogenen Rahmens.
Beweise sichern: der oft entscheidende Punkt
Wer Schadensersatz verlangt, muss die Pflichtverletzung, den Schaden und den Zusammenhang zwischen beidem darlegen und beweisen. Gerade bei telefonischen Absprachen ist später oft schwer nachzuweisen, was tatsächlich zugesagt wurde. Sichern Sie deshalb frühzeitig E-Mails, Nachrichten, Exposés, Finanzierungsunterlagen, Vertragsentwürfe, Gesprächsnotizen und die Kommunikation mit dem Makler.
Fazit
Ein gescheiterter Immobilienkauf ist wirtschaftlich und emotional belastend. Rechtlich bestehen Schadensersatzansprüche gegen den abspringenden Verhandlungspartner jedoch nur in engen Ausnahmefällen. Entscheidend sind die konkreten Umstände des Einzelfalls und vor allem die Beweislage. Eine frühzeitige Prüfung hilft Ihnen, Erfolgsaussichten, Beweisprobleme und Kostenrisiken realistisch einzuschätzen.
Die Kanzlei Jürgens & Mehrtens berät bundesweit zu allen Fragen des Immobilienkaufrechts, etwa bei Sachmängeln, arglistig verschwiegenen Fehlern, Rückabwicklung oder Kaufpreisminderung. Jeder Fall ist anders, und schon kleine Details können über Ihre Ansprüche entscheiden.
Wenn Sie Fragen zu einem konkreten Immobilienkauf haben, rufen Sie uns gern an unter 0421 2238 45 22. In einem persönlichen Gespräch klären wir, wie wir Sie unterstützen können.
Dieser Beitrag wurde erstellt von Rechtsanwalt Hendrik Jürgens. Er dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung im Einzelfall.
