Immobilienkaufvertrag aufheben – Wann ist das möglich?

Immobilienkauf und Zahlungsverzug: Wann kann der Verkäufer vom Vertrag zurücktreten?

Sie haben Ihre Immobilie verkauft, doch der Käufer zahlt den Kaufpreis nicht oder nicht rechtzeitig. Diese Situation ist belastend, denn Sie haben sich auf den Geldeingang verlassen und möglicherweise bereits neue Pläne gemacht. Die gute Nachricht ist, dass das Gesetz Verkäuferinnen und Verkäufern klare Rechte einräumt. Dieser Beitrag erklärt in verständlicher Sprache, welche Möglichkeiten Sie haben und worauf es dabei ankommt.

Das Problem: Der Käufer zahlt nicht

Beim Immobilienkauf wird der Kaufpreis nicht sofort mit Vertragsschluss fällig. Der Notar teilt den Beteiligten in der Regel erst dann mit, dass gezahlt werden darf, wenn bestimmte Sicherungen vorliegen. Dazu gehört üblicherweise die Eintragung einer Auflassungsvormerkung zugunsten des Käufers im Grundbuch. Diese Vormerkung ist eine Art Reservierung, die den Käufer bis zur endgültigen Eigentumsumschreibung absichert. Erst nach dieser sogenannten Fälligkeitsmitteilung muss der Käufer zahlen.

Zahlt der Käufer dann nicht, stellt sich die Frage, welche Rechte Ihnen als Verkäufer zustehen.

Der rechtliche Rahmen

Verzug: Wann der Käufer offiziell zu spät dran ist

In Verzug gerät der Käufer grundsätzlich erst nach einer Mahnung. Eine Mahnung ist die deutliche Aufforderung zu zahlen. Ist im Vertrag ein Zahlungstermin nach dem Kalender festgelegt, kann der Verzug ausnahmsweise auch ohne Mahnung eintreten (§ 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB). In der Praxis ist eine zusätzliche Mahnung dennoch sinnvoll, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden.

Verzugszinsen: Der finanzielle Ausgleich für die Verspätung

Kommt der Käufer in Verzug, können Sie Verzugszinsen verlangen. Beim Verkauf an einen privaten Käufer betragen diese fünf Prozentpunkte über dem Basiszinssatz (§ 288 Abs. 1 Satz 1 BGB). Der höhere Satz von neun Prozentpunkten (§ 288 Abs. 2 BGB) gilt nur bei Entgeltforderungen aus Geschäften, an denen kein Verbraucher beteiligt ist, also nicht im typischen privaten Immobilienkauf. Ob im Einzelfall der höhere Satz greift, sollte gesondert geprüft werden. Können Sie einen darüber hinausgehenden Schaden nachweisen, etwa Finanzierungskosten, ist dessen Geltendmachung nicht ausgeschlossen (§ 288 Abs. 4 BGB).

Rücktritt: Die Lösung vom Vertrag

Zahlt der Käufer trotz Fälligkeit nicht, können Sie vom Vertrag zurücktreten (§ 323 BGB). In der Regel müssen Sie dem Käufer dafür zuvor eine angemessene Frist zur Zahlung setzen. Erst wenn diese Frist erfolglos verstreicht, dürfen Sie zurücktreten. Eine Frist kann ausnahmsweise entbehrlich sein, etwa wenn der Käufer die Zahlung ernsthaft und endgültig verweigert (§ 323 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Ob eine solche Ausnahme vorliegt, hängt vom Einzelfall ab und sollte anwaltlich geprüft werden.

Der Rücktritt wird durch eine Erklärung gegenüber dem Käufer wirksam (§ 349 BGB).

Was der Rücktritt praktisch bedeutet

Wichtig zu wissen ist, dass Sie durch den Rücktritt die Immobilie nicht automatisch zurückerhalten. Der Rücktritt verpflichtet beide Seiten zur Rückgewähr der empfangenen Leistungen (§ 346 BGB). Wurde der Käufer bereits als Eigentümer im Grundbuch eingetragen, muss das Eigentum durch eine erneute notarielle Erklärung zurückübertragen und das Grundbuch berichtigt werden. Das ist mit Aufwand verbunden und sollte begleitet werden.

So beugen Sie Zahlungsproblemen vor

Sie können das Risiko schon vor dem Verkauf verringern:

• Bonität prüfen. Verschaffen Sie sich ein Bild von der Zahlungsfähigkeit des Käufers, etwa durch eine Finanzierungsbestätigung der Bank.
• Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung vereinbaren. Im notariellen Kaufvertrag kann sich der Käufer wegen der Kaufpreiszahlung der sofortigen Zwangsvollstreckung unterwerfen (§ 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO). Zahlt er nicht, können Sie unmittelbar aus der notariellen Urkunde vollstrecken, ohne zuvor ein Gerichtsverfahren führen zu müssen.
• Klare Fälligkeitsregelungen. Achten Sie auf eindeutige Regelungen zu Zahlungszeitpunkt und Voraussetzungen der Fälligkeit.

Ein Beispiel aus der Praxis

Herr Schmidt verkauft sein Haus an Frau Meier. Nach der Fälligkeitsmitteilung des Notars zahlt Frau Meier den Kaufpreis nicht. Herr Schmidt fordert sie schriftlich zur Zahlung innerhalb von zwei Wochen auf. Als auch diese Frist verstreicht, kann Herr Schmidt Verzugszinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz verlangen und einen darüber hinausgehenden Schaden geltend machen, sofern er ihn nachweist. Verweigert Frau Meier die Zahlung endgültig oder bleibt sie auch nach Fristablauf untätig, kann Herr Schmidt vom Vertrag zurücktreten. Ob die Voraussetzungen dafür im konkreten Fall erfüllt sind, sollte er vorab anwaltlich klären lassen.

Was bedeutet das für Sie?

Wenn Ihr Käufer nicht zahlt, stehen Ihnen mehrere Wege offen, die sich auch kombinieren lassen. Sie können Verzugszinsen fordern, einen weitergehenden Schaden geltend machen und unter bestimmten Voraussetzungen vom Vertrag zurücktreten. Welcher Weg für Sie der richtige ist, hängt von den Details Ihres Vertrages und der konkreten Situation ab. Gerade beim Rücktritt und der anschließenden Rückabwicklung kommt es auf die richtige Reihenfolge und auf sauber formulierte Erklärungen an. Lassen Sie sich daher frühzeitig beraten, bevor Sie handeln.

Die Kanzlei Jürgens & Mehrtens berät bundesweit zu allen Fragen des Immobilienkaufrechts, etwa bei Sachmängeln, arglistig verschwiegenen Fehlern, Rückabwicklung oder Kaufpreisminderung. Jeder Fall ist anders, und schon kleine Details können über Ihre Ansprüche entscheiden.

Wenn Sie Fragen zu einem konkreten Immobilienkauf haben, rufen Sie uns gern an unter 0421 2238 45 22. In einem persönlichen Gespräch klären wir, wie wir Sie unterstützen können.

Dieser Beitrag wurde erstellt von Rechtsanwalt Constantin Wesser. Er dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung im Einzelfall.