LG Offenburg: Rücktritt vom Hauskauf wegen Asbest – arglistige Täuschung, Rückabwicklung & Käuferrechte
Rücktritt vom Hauskauf wegen Asbest und Geruchsbelastung
Rücktritt vom Hauskauf: Rechte und Voraussetzungen für Käufer
Nach dem Kauf eines Hauses zeigt sich manchmal erst bei Renovierungen oder nach dem Einzug, dass die Immobilie erheblich belastet ist. Käufer entdecken zum Beispiel asbesthaltige Fassadenplatten oder bemerken einen dauerhaften muffigen, chemischen Geruch, der sich nicht durch Lüften beseitigen lässt. In solchen Fällen stellt sich schnell die Frage, ob der Käufer trotz eines im Kaufvertrag vereinbarten Gewährleistungsausschlusses Rechte gegen den Verkäufer geltend machen kann.
Ein praxisnahes Beispiel bietet das Urteil des Landgerichts Offenburg vom 31.01.2020 – 2 O 305/18. Die Käufer hatten ein älteres Fertighaus aus den 1970er Jahren erworben. Nach dem Kauf machten sie geltend, dass an der Fassade Zement-Asbestplatten verbaut waren und im Haus eine erhebliche Geruchsbelastung durch Chloranisole bestand. Solche Chloranisolbelastungen können insbesondere bei älteren Fertighäusern auftreten und zu einem dauerhaft muffigen, modrigen Geruch führen. Die Verkäufer hatten nach den Feststellungen des Gerichts bereits vor Vertragsschluss Kenntnis von Umständen, die auf diese Probleme hinwiesen, unter anderem durch ein Sanierungsangebot. Die Käufer waren hierüber jedoch nicht ausreichend aufgeklärt worden.
Das Landgericht stellte klar: Sowohl eine Asbestbelastung als auch eine erhebliche Chloranisol-bedingte Geruchsbelastung können Sachmängel einer Immobilie darstellen. Bei Asbest kommt es nicht nur darauf an, ob bereits im normalen Wohnen eine akute Gesundheitsgefahr besteht. Entscheidend ist auch, dass bei üblichen Renovierungs-, Umbau- oder Instandsetzungsarbeiten gefährliche Fasern freigesetzt werden können und dadurch erhebliche Sanierungs- und Entsorgungskosten entstehen. Ein Käufer muss vor Vertragsschluss wissen, ob eine solche Belastung besteht, weil dies seine Kaufentscheidung und den Kaufpreis wesentlich beeinflussen kann.
Auch die Geruchsbelastung war nach Auffassung des Gerichts nicht bloß eine Unannehmlichkeit. Ein dauerhafter, erheblicher Geruch kann die Wohnnutzung spürbar beeinträchtigen und damit einen Mangel begründen. Gerade bei älteren Fertighäusern ist dies praktisch bedeutsam, weil die Ursache häufig nicht sofort sichtbar ist und eine fachgerechte Sanierung erhebliche Kosten verursachen kann.
Besonders wichtig ist der Leitsatz zur Arglist: Ein Verkäufer kann sich nach § 444 BGB nicht auf einen vertraglichen Gewährleistungsausschluss berufen, wenn er einen Mangel arglistig verschwiegen hat. Arglist setzt nicht voraus, dass der Verkäufer den Käufer ausdrücklich belügt. Es genügt, wenn der Verkäufer einen erheblichen Mangel kennt oder zumindest für möglich hält und damit rechnet, dass der Käufer bei Kenntnis des Mangels den Vertrag nicht oder nicht zu denselben Bedingungen geschlossen hätte. Wer als Verkäufer von Asbest, erheblichen Geruchsproblemen, Feuchtigkeitsschäden oder vergleichbaren Umständen weiß, muss diese grundsätzlich offenlegen.
Für Käufer zeigt das Urteil, dass ein Rücktritt vom Immobilienkaufvertrag möglich sein kann, wenn ein erheblicher Mangel arglistig verschwiegen wurde. Die Rückabwicklung erfolgt dann regelmäßig nach §§ 437 Nr. 2, 323, 346 BGB: Der Käufer gibt das Grundstück zurück, der Verkäufer muss den Kaufpreis erstatten. Im Fall des LG Offenburg wurde die Rückzahlung Zug um Zug gegen Rückübertragung der Immobilie zugesprochen. Daneben können weitere Positionen eine Rolle spielen, etwa Erwerbsnebenkosten, notwendige Aufwendungen, Gutachterkosten oder vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten.
In der Praxis entscheidet sich ein solcher Fall häufig über die Beweisbarkeit. Käufer müssen darlegen und beweisen können, dass ein Mangel vorliegt, dass dieser bereits bei Gefahrübergang vorhanden war und dass der Verkäufer hiervon wusste oder den Mangel zumindest für möglich hielt. Wichtige Beweismittel sind Sanierungsangebote, frühere Gutachten, E-Mails, Maklerunterlagen, Exposés, Zeugenaussagen, Fotos, Handwerkerrechnungen und der Ablauf der Besichtigungstermine. Verkäufer wiederum sollten bekannte Mängel nicht verharmlosen, sondern transparent dokumentieren und offenlegen.
Wer nach einem Hauskauf Asbest, Schadstoffe oder eine erhebliche Geruchsbelastung entdeckt, sollte nicht vorschnell sanieren oder unüberlegt Erklärungen gegenüber dem Verkäufer abgeben. Zunächst sollte rechtlich geprüft werden, ob ein Sachmangel vorliegt, ob der Gewährleistungsausschluss wirksam greift, ob Anhaltspunkte für Arglist bestehen und ob Rücktritt, Minderung oder Schadensersatz der richtige Weg ist. Die Kanzlei Jürgens & Mehrtens unterstützt Käufer und Verkäufer bei der Prüfung, Durchsetzung und Abwehr entsprechender Ansprüche im Zusammenhang mit Immobilienkaufverträgen.
