Verschwiegene Mängel beim Hauskauf: Wann Verkäufer trotz Gewährleistungsausschluss haften

Das Problem: Feuchtigkeit zeigt sich erst nach dem Einzug

Sie haben ein Haus gekauft, im Notarvertrag steht der übliche Ausschluss der Gewährleistung, und einige Zeit nach dem Einzug entdecken Sie feuchte Wände, Wasserflecken oder Schimmel. Schnell steht die Frage im Raum, ob der Verkäufer davon wusste und ob Sie trotz des Ausschlusses noch Ansprüche haben. Genau darum geht es beim Thema arglistig verschwiegener Mängel.

Was bedeutet „arglistiges Verschweigen“?

Arglistiges Verschweigen bedeutet, dass der Verkäufer einen Mangel kennt oder ihn zumindest für möglich hält und diese Information bewusst zurückhält, obwohl er weiß oder damit rechnet, dass sie für Ihre Kaufentscheidung wichtig ist. Juristen sprechen von zumindest bedingtem Vorsatz, dem sogenannten Eventualvorsatz. In Alltagssprache heißt das: Der Verkäufer muss den Mangel für möglich gehalten und in Kauf genommen haben, dass Sie ihn nicht kennen und bei ehrlicher Aufklärung anders entschieden hätten.

Entscheidend ist die Abgrenzung nach unten. Wer selbst gutgläubig falsche Angaben macht, handelt grundsätzlich nicht arglistig, auch wenn ihm Fahrlässigkeit oder sogar Leichtfertigkeit vorzuwerfen ist. Der Bundesgerichtshof hat das klar formuliert. In seinem Urteil vom 14.06.2019 (Az. V ZR 73/18) heißt es: „Selbst ein bewusstes Sichverschließen reicht für die Annahme der Arglist nicht aus, erforderlich ist die Kenntnis der den Mangel begründenden Umstände zumindest in der Form des Eventualvorsatzes. Diese Kenntnis muss festgestellt werden; sie kann nicht durch wertende Überlegungen ersetzt werden.“ An dieser Grenze entscheidet sich in der Praxis sehr häufig, ob ein Anspruch besteht.

Warum ein Gewährleistungsausschluss nicht immer schützt

In fast jedem notariellen Kaufvertrag steht, dass die Immobilie im vorhandenen Zustand gekauft wird und Ansprüche wegen Sachmängeln ausgeschlossen sind. Was ein Sachmangel ist, regelt § 434 BGB. Diese Vorschrift wurde zum 1. Januar 2022 neu gefasst, weshalb es bei älteren Käufen auf die frühere Fassung ankommt.

Der entscheidende Punkt steht in § 444 BGB. Auf einen vereinbarten Haftungsausschluss kann sich der Verkäufer nicht berufen, wenn er den Mangel arglistig verschwiegen hat. Ist das der Fall, leben die gestuften Käuferrechte aus § 437 BGB wieder auf. Je nach Lage kommen Nacherfüllung, Rücktritt vom Vertrag, Minderung des Kaufpreises oder Schadensersatz in Betracht. Zusätzlich kann eine Anfechtung des Vertrags wegen arglistiger Täuschung nach § 123 BGB in Frage kommen.

Worüber muss ein Verkäufer aufklären?

Nicht jeder Umstand muss von sich aus offengelegt werden. Der Bundesgerichtshof unterscheidet in der genannten Entscheidung drei Fallgruppen:

• Offen erkennbare Mängel: Bei Mängeln, die „einer Besichtigung zugänglich und damit ohne weiteres erkennbar sind“, besteht grundsätzlich keine Offenbarungspflicht, weil der Käufer sie bei gebotener Sorgfalt selbst wahrnehmen kann.
• Bloße Anzeichen, sogenannte Mangelsymptome: Sind bei der Besichtigung nur Spuren sichtbar, „die aber keinen tragfähigen Rückschluss auf Art und Umfang des Mangels erlauben“, muss der Verkäufer nach seinem Kenntnisstand aufklären und darf sein konkretes Wissen nicht zurückhalten.
• Eigene Fachkenntnis des Verkäufers: Zieht ein Verkäufer aufgrund eigener Sachkunde Schlüsse auf einen Mangel, die sich Ihnen als Käufer nicht in gleicher Weise aufdrängen, dürfen Sie erwarten, dass ein redlicher Verkäufer Ihnen diese Schlüsse mitteilt.

Ein Praxisfall des Bundesgerichtshofs: Feuchtigkeit durch mangelhafte Abdichtung

Der Bundesgerichtshof hatte am 14.06.2019 (Az. V ZR 73/18) über einen typischen Feuchtigkeitsfall zu entscheiden. Käufer hatten von einem Maurermeister ein Einfamilienhaus unter Ausschluss der Sachmängelhaftung gekauft. Später zeigte sich, dass die Drainage und die Abdichtung des Hauses gegen eindringende Feuchtigkeit nicht fachgerecht ausgeführt waren. Der BGH bestätigte, dass hier ein Sachmangel vorlag, weil die Abdichtung „im Ganzen nicht den anerkannten Regeln der Technik“ entsprach „und nicht voll funktionstüchtig“ war.

Ein solcher Baumangel ist kein Schönheitsfehler. Ist die Abdichtung gegen eindringende Feuchtigkeit funktionsuntüchtig, ist das Gebäude gegen von außen eindringendes Wasser nicht dauerhaft geschützt. Es drohen fortschreitende Durchfeuchtung, Wasserschäden und Folgeschäden an der Bausubstanz. Ein Haus in diesem Zustand ist deshalb regelmäßig nicht dauerhaft trocken, schadenfrei und gesund bewohnbar, und sein Wert ist spürbar gemindert.

Trotz dieses Mangels hat der BGH das käuferfreundliche Urteil der Vorinstanz aufgehoben und die Sache zurückverwiesen. Der Grund liegt beim Arglistmaßstab. Das Berufungsgericht hatte im Wesentlichen darauf abgestellt, dass sich dem fachkundigen Verkäufer die wahre Ursache der Feuchtigkeit hätte aufdrängen müssen. Das genügt dem BGH nicht, denn damit wäre nur eine fahrlässige Unkenntnis belegt, nicht aber der erforderliche Vorsatz. Im amtlichen Leitsatz heißt es: „Die Angabe des fachkundigen Verkäufers, das Kaufobjekt fachgerecht bzw. nach den anerkannten Vorschriften errichtet zu haben, erfolgt nicht schon dann ohne tatsächliche Grundlage „ins Blaue hinein“, wenn er bei der Bauausführung unbewusst von einschlägigen DIN-Vorschriften abgewichen ist.“

Was bedeutet das für Sie als Käufer?

• Ein Gewährleistungsausschluss ist keine unüberwindbare Hürde, wenn der Verkäufer einen Mangel arglistig verschwiegen hat.
• Entscheidend ist der Nachweis, dass der Verkäufer den Mangel kannte oder zumindest für möglich hielt. Diesen Nachweis müssen im Streitfall Sie als Käufer führen.
• Ein bloßes „hätte wissen müssen“ reicht nicht aus. Fahrlässige Unkenntnis des Verkäufers begründet keine Haftung trotz Ausschluss.
• Auch bei einem fachkundigen Verkäufer folgt aus einem bloßen unbewussten Abweichen von technischen Vorschriften noch keine Arglist.
• Dokumentieren Sie deshalb früh alles, was auf eine Kenntnis des Verkäufers hindeutet, etwa Aussagen bei der Besichtigung, frühere Reparaturen, Unterlagen und mögliche Zeugen.

Kurz-Checkliste bei Verdacht auf verschwiegene Mängel

1. Schaden und Zustand fotografisch und schriftlich festhalten.
2. Kaufvertrag und alle Unterlagen zur Immobilie sichern.
3. Aussagen und Zusagen vor dem Kauf notieren, mögliche Zeugen benennen.
4. Fachgutachten zur Ursache des Mangels einholen.
5. Anwaltliche Prüfung der Ansprüche und Fristen veranlassen.

Fazit

Ob Sie trotz Gewährleistungsausschluss Ansprüche durchsetzen können, hängt stark von den Umständen des Einzelfalls und vor allem vom Wissen des Verkäufers ab. Die Grenze zwischen Arglist und bloßer Fahrlässigkeit ist oft entscheidend und muss sorgfältig anhand der Beweislage geprüft werden. Eine frühzeitige Sicherung von Belegen und eine fachkundige Einschätzung lohnen sich daher in nahezu jedem Fall.

Die Kanzlei Jürgens & Mehrtens berät bundesweit zu allen Fragen des Immobilienkaufrechts, etwa bei Sachmängeln, arglistig verschwiegenen Fehlern, Rückabwicklung oder Kaufpreisminderung. Jeder Fall ist anders, und schon kleine Details können über Ihre Ansprüche entscheiden.

Wenn Sie Fragen zu einem konkreten Immobilienkauf haben, rufen Sie uns gern an unter 0421 2238 45 22. In einem persönlichen Gespräch klären wir, wie wir Sie unterstützen können.

Dieser Beitrag wurde erstellt von Rechtsanwalt Hendrik Jürgens. Er dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung im Einzelfall.