Arglistige Täuschung beim Hauskauf: Feuchtigkeit im Keller als versteckter Mangel (OLG Saarbrücken 05.08.2008)
Die Feuchtigkeit im Keller als Beispiel des arglistigen Verschweigens
Feuchte Kellerräume kommen bei gebrauchten und somit älteren Häusern recht häufig vor. Dies kann viele Gründe haben. In Betracht kommt insbesondere eine nicht mehr funktionierende Drainage am Haus oder durchlässig gewordene Abdichtungen und Feuchtigkeitssperren. Hier erfolgt über die Jahre häufig eine Materialermüdung, die dazu führt, dass diese Vorrichtungen ihrer Aufgabe, Feuchtigkeit vom Gebäude fernzuhalten, nicht mehr vollumfänglich nachkommen können. In vielen Fällen kann dies später eine arglistige Täuschung Hauskauf begründen, wenn der Verkäufer von dem Problem wusste und es nicht offengelegt hat.
Informiert der Hausbesitzer den Käufer hierüber im Vorfeld, dann liegt selbstverständlich kein Problem vor. In diesem Fall werden die Vertragsparteien sich auf einen angemessen niedrigen Kaufpreis einigen, der den Sanierungsbedarf für den Käufer widerspiegelt. Versucht der Verkäufer allerdings hinsichtlich des Vorliegens von Feuchtigkeitsproblemen im Keller zu täuschen, so liegt regelmäßig ein arglistiges Verschweigen dieses Mangels vor.
Es kommt nicht selten vor, dass die Verkaufsseite versucht durch Überstreichen bzw. Übertapezieren der Wand kurz vor der Besichtigung den Käufer zu täuschen. Zu weilen kommt dabei auch Alufolie als kurzfristige Feuchtigkeitssperre vor der Wand zu Einsatz.
Beispiel:
Das Saarländische Oberlandesgericht hat am 05.08.2008 – Aktenzeichen 4 U 90/08 – in dem Rechtsstreit zwischen dem Kläger und den Beklagten entschieden. Das Landgericht Saarbrücken hat mit seinem Urteil vom 28.01.2008 die Klage des Klägers stattgegeben und die Beklagten zur Zahlung verurteilt. Die Berufung der Beklagten gegen dieses Urteil wurde nun vom Saarländischen Oberlandesgericht zurückgewiesen. Die Berufung der Beklagten wurde als unbegründet angesehen und die Kosten des Berufungsverfahrens fallen den Beklagten zur Last. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Revision wurde nicht zugelassen.
Die Entscheidung des Saarländischen Oberlandesgerichts basiert auf der Feststellung, dass die Beklagten den Kläger über das Vorhandensein erheblicher Feuchtigkeit im Keller des verkauften Anwesens arglistig getäuscht haben. Trotz des Wissens über die Feuchtigkeit und einer kurz zuvor durchgeführten Renovierung des Kellers haben die Beklagten diese Informationen dem Kläger vorenthalten. Diese Täuschung wird als arglistige Täuschung Hauskauf gewertet, da die Beklagten den Fehler mindestens für möglich hielten und billigend in Kauf nahmen, dass der Kläger bei Kenntnis des Mangels den Vertrag nicht oder nicht in gleicher Weise abgeschlossen hätte.
Die Entscheidung des Saarländischen Oberlandesgerichts stützt sich auf die einschlägige Rechtsprechung, wonach Verkäufer eine Aufklärungspflicht über erhebliche Mängel der Kaufsache haben, die für den Kaufentschluss des Käufers von maßgeblicher Bedeutung sind. In diesem Fall war die Feuchtigkeit im Keller des Anwesens ein wesentlicher Mangel, der dem Kläger verschwiegen wurde und daher zur Anfechtung des arglistige Täuschung Kaufvertrag Immobilie berechtigt.
Die Berufung der Beklagten gegen das erstinstanzliche Urteil wurde daher als unbegründet zurückgewiesen. Das Urteil des Landgerichts Saarbrücken, das die Anfechtung des Kaufvertrags durch den Kläger aufgrund arglistiger Täuschung bestätigt, bleibt bestehen. Die Kosten des Berufungsverfahrens fallen den Beklagten zur Last. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
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