Immobilienkäufer

Rücktritt vom Immobilienkaufvertrag: Hauskauf rückgängig machen

In der komplexen Welt des Immobilienrechts sind wir Ihr verlässlicher Partner beim Rücktritt vom Immobilienkaufvertrag. Mit langjähriger Erfahrung und spezialisiertem Wissen stehen wir als führende Experten auf diesem Gebiet an Ihrer Seite. Wir bieten nicht nur rechtliche Beratung, sondern auch tiefgreifende bauliche Fachkompetenz.

Ihr Rechtsanwalt für Rückabwicklung von Immobilienkaufverträgen

Ein notarieller Immobilienkaufvertrag ist grundsätzlich bindend. Wer den Hauskauf rückgängig machen will, braucht deshalb den juristisch richtigen Weg: Rücktritt (z. B. bei Mängeln), Anfechtung wegen arglistiger Täuschung oder eine einvernehmliche Aufhebung. Welche Option realistisch ist, hängt vor allem von Vertragsinhalt, Beweisbarkeit und Fristen ab. In der Praxis gibt es drei Hauptwege:

Hendrik Jürgens

Rücktritt

Bei Mängeln über § 437 BGB, meist nach Fristsetzung (§ 323), mit Rückabwicklung nach § 346 BGB.

Anfechtung

Bei arglistiger Täuschung (§ 123 BGB) - Frist regelmäßig 1 Jahr ab Entdeckung (§ 124), Wirkung ex tunc (§ 142).

Aufhebungsvertrag

Wenn ein wirtschaftlicher Vergleich schneller und risikoärmer ist.

Lesen Sie unten weitere Informationen, wenn Sie nach dem Kauf Ihrer Immobilie versteckte Mängel gefunden haben. Füllen Sie gerne auch das Kontaktformular aus, wenn Sie von uns innerhalb des nächsten Arbeitstags zurückgerufen werden möchten.

Wann sie vom Kaufvertrag über die Immobilie zurück treten können

Ein Rücktritt vom Immobilienkaufvertrag kommt in Betracht, wenn ein Sach- oder Rechtsmangel vorliegt (§ 434 BGB) und die Voraussetzungen der Mängelrechte erfüllt sind (§ 437 BGB). Regelmäßig ist dafür eine Frist zur Leistung/Nacherfüllung erforderlich (§ 323 BGB); in bestimmten Konstellationen kann sie entbehrlich sein (§ 440 BGB).

Bei gebrauchten Immobilien ist die Gewährleistung häufig im notariellen Vertrag eingeschränkt. Entscheidend ist dann § 444 BGB: Ein Haftungsausschluss greift nicht, soweit der Verkäufer einen Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie übernommen hat. Arglist ist beweisintensiv und setzt nach der Rechtsprechung mindestens Eventualvorsatz voraus (BGH V ZR 266/11).

Je nach Fall ist nicht nur der Rücktritt, sondern auch die Anfechtung wegen arglistiger Täuschung (§ 123 BGB) der richtige Weg; hier gilt regelmäßig eine Jahresfrist ab Entdeckung (§ 124 BGB).

Die Folgen des Rücktritts vom Hauskauf

Beim Rücktritt sind die empfangenen Leistungen zurückzugewähren und Nutzungen herauszugeben (§ 346 BGB). Welche Nutzungen/Wertersatzfragen im Einzelfall entstehen (z. B. gezogene Miete, Gebrauchsvorteile), hängt vom Zeitpunkt der Rückabwicklung ab.

Davon zu trennen sind Schadensersatzpositionen. Kann sich der Käufer wegen einer Pflichtverletzung vom Vertrag lösen, können u. a. Maklerprovision und Grunderwerbsteuer als ersatzfähiger Schaden in Betracht kommen; der BGH ordnet dabei regelmäßig eine Abtretung der Erstattungsansprüche gegen Dritte nach § 255 BGB an (BGH V ZR 272/19).

Grunderwerbsteuer wird nicht automatisch ‚vom Verkäufer zurückgezahlt‘, sondern kann – je nach Stadium und Fallgruppe - nach § 16 GrEStG auf Antrag aufgehoben oder nicht festgesetzt werden.

Mögliche Lösungen und einvernehmliche Rückabwicklung

Häufig wird ein Rücktritt vom Hauskauf einvernehmlich geregelt. Bei einer einvernehmlichen Lösung achten wir darauf, dass der gegenwärtige Streitstand bei der Tragung der Kosten berücksichtigt wird. Es sollen also der Kaufpreis und Eigentum und Besitz an dem Haus zurück geleistet werden. Über die sonstigen Kosten muss dann nach Aktenlage ein Einvernehmen hergestellt werden. Häufig sind dabei die Umstände der Offensichtlichkeit der Mängel und das Maß der Arglist voneinander abzuwägen.

Kann ich den Notarvertrag widerrufen?

Ein allgemeines Widerrufsrecht ist beim notariellen Immobilienkaufvertrag kein typischer Standard‑Exit. In der Praxis geht es meist um Rücktritt, Anfechtung oder eine einvernehmliche Aufhebung. Wir prüfen, welcher Weg zu Ihrem Vertrag und Ihrem Zeitplan passt.

Welche Frist gilt bei arglistiger Täuschung?

Die Anfechtung einer nach § 123 BGB anfechtbaren Erklärung muss grundsätzlich binnen Jahresfrist erfolgen; die Frist beginnt im Täuschungsfall mit der Entdeckung (§ 124 BGB).

Muss ich eine Frist zur Nachbesserung setzen?

Beim Rücktritt ist Fristsetzung regelmäßig Voraussetzung (§ 323 BGB). Im Mängelrecht gibt es Ausnahmen, u. a. wenn Nacherfüllung fehlgeschlagen oder unzumutbar ist (§ 440 BGB). Bei Arglistfällen wird in der Rechtsprechung teils ein sofortiges Lösen diskutiert; das ist aber fallabhängig und beweisintensiv.

Was ist der Unterschied zwischen Rücktritt und Anfechtung?

Rücktritt führt zu Rückgewährpflichten nach § 346 BGB. Anfechtung wegen § 123 BGB führt nach § 142 BGB grundsätzlich dazu, dass das Rechtsgeschäft als von Anfang an nichtig gilt (ex tunc). Welche Schiene strategisch besser ist, hängt vom Sachverhalt und den Fristen ab.

Bekomme ich Maklerprovision und Grunderwerbsteuer zurück?

Nicht automatisch. In geeigneten Fällen können Maklerprovision und Grunderwerbsteuer als ersatzfähiger Schaden in Betracht kommen; der BGH hat dies in V ZR 272/19 bejaht und eine Abtretung der Erstattungsansprüche gegen Makler/Fiskus nach § 255 BGB verlangt. Steuerlich ist § 16 GrEStG zentral.

Hinweis: Die Inhalte dieser Seite dienen der allgemeinen Information und ersetzen keine Rechtsberatung im Einzelfall. Ob Rücktritt, Anfechtung oder Schadensersatz möglich ist, hängt insbesondere von Kaufvertrag, Zeitpunkt (Übergabe/Grundbuch), Beweisen und Fristen ab. Bitte lassen Sie rechtliche Schritte vorab anwaltlich prüfen.

So kommen Sie zu Ihrem Recht

Die Tatsache, dass Sie nicht persönlich anwesend sein können, um Sie rechtlich zu beraten, ist kein Grund, die Angelegenheit aufzuschieben. Wir bieten Ihnen online Beratungen zu allen Fragen an, erklären Ihnen die Verfahren und helfen Ihnen, sich über die Möglichkeiten einer außergerichtlichen Lösung Ihrer Probleme zu informieren. Dank moderner Technologie können wir problemlos Video-Konsultationen über verschiedene Online-Plattformen wie Telegramm, Zoom und Skype durchführen und auch gemeinsam Ihr Objekt in Augenschein nehmen, wie dies üblicherweise geschieht. Holen Sie sich noch heute professionelle Hilfe und lassen Sie uns gemeinsam beginnen!

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Ihr Anruf bei uns

Für ein kostenloses Erstgespräch werden Sie bevorzugt zu mir durchgestellt. Dort qualifizieren wir Ihren Fall gemeinsam vor:

1. Welche Mängel liegen bei Ihrer Immobilie vor?
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Sodann entscheiden wir gemeinsam, welche Möglichkeiten Ihnen offen stehen.

Ermittlung des Sachverhalts

In einem Gespräch in unserer Kanzlei oder ganz bequem per E-Mail begründen wir das Mandat. Hierfür benötigen wir folgende Unterlagen:

1. Das Exposé oder das Immobilienangebot bei einem Kauf von Privat.
2. Den notariellen Kaufvertrag.
3. Eine Darstellung der Mängel (Fotos, Bauakte, Angebote von Handwerkern).
4. Soweit vorhanden Schriftverkehr mit dem Verkäufer.

Gerne helfen wir Ihnen dabei, fehlende Unterlagen zu besorgen. Wir können für Sie die Bauakte beantragen, Handwerker empfehlen oder einen Gutachter mit der Ermittlung Ihres Anspruchs beauftragen. Alle eingereichten Unterlagen können wir für uns einscannen und kopieren.

Minderung, Schadensersatz und Rücktritt

Noch während wir den Sachverhalt weiter aufklären beginnen wir bereits damit, Sie gegenüber dem Verkäufer, Behörden und Versicherungen zu vertreten. Unsere Tätigkeit umfasst dabei Folgendes:

1. Anzeige der Vertretung gegenüber dem Verkäufer,
2. Soweit vorhanden Einholung einer Deckungszusage bei der Rechtsschutzversicherung,
3. Einholung gerichtlicher Hilfe für die Feststellung der Minderung des Kaufpreises, des Schadensersatzes oder des Rücktritts vom Kaufvertrag.

Dabei achten wir darauf, die Umstände der arglistigen Täuschung beim Immobilienkauf herauszustellen und genau vorzutragen.

Die Kosten unserer Beauftragung

Grundsätzlich rechnen wir nach dem Gegenstandswert gemäß der Tabelle zum RVG, dem Gesetz über die Vergütung der rechtsberatenden Berufe ab. Das hat folgende Vorteile:

1. Ihre Kosten können bei Obsiegen bei dem Verkäufer geltend gemacht werden,
2. Sie haben stets die Kontrolle über die anfallenden Gebühren über im Internet frei verfügbare Kostenrechner,
3. bereits früh können wir Sie vollständig über das Kostenrisiko aufklären,
4. da jede Gebühr in der Angelegenheit nur einmal anfällt, können Sie uns jederzeit erneut kontaktieren , ohne weitere Kosten auszulösen.

Zu unserer Tätigkeit gehört auch die Korrespondenz mit Ihrer Rechtsschutzversicherung von der Deckungsanfrage bis zur Abrechnung.

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