Ihr erfahrener Partner bei fehlender Baugenehmigung nach dem Haus- oder Immobilienkauf: Rechtliche Expertise, die Ihre Investition schützt.

Wenn Sie nach dem Immobilienkauf das Fehlen einer Baugenehmigung entdeckt haben, stehen wir an Ihrer Seite.


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Ihr Rechtsanwalt für das Immobilienkaufrecht


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Ihr Rechtsanwalt Constantin Wesser

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Oftmals werden Veränderungen an der Immobilie durchgeführt, die hätten genehmigt oder angezeigt werden müssen. Die Einhaltung von Brandschutzregelungen ist dabei ein zentraler Punkt, wenn etwa ein Dachbodenausbau oder der Umbau des Kellers zu Wohnfläche angestrebt wird. Aber auch Anbauten, wie Gauben, Wintergärten, Carports und Garagen können genehmigungspflichtig sein. Der Verkäufer hätte wissen können, dass er vorher sein Vorhaben mit der Baubehörde hätte abstimmen müssen. Die daraus entstehenden Schäden, die Kosten des Umbaus oder der Nachgenehmigung, die Wertminderung können Sie oftmals ersetzt verlangen.

Weitere Mängel gefunden?

Aufgrund des üblicherweise vereinbarten Gewährleistungsausschlusses im notariellen Kaufvertrag führt der Weg zu Schadensersatzansprüchen in der Regel über den Nachweis der arglistigen Täuschung bei dem Verkauf der Immobilie. Da Wohnflächenangaben in der Regel nicht in den notariellen Kaufvertrag übernommen werden, muss der Mangel der fehlenden Baugenehmigung über den Nachweis der Arglist bei der Wohnungsbesichtigung erfolgen. Hier gibt es eine stark auf den Einzelfall zugeschnittene Anzahl wichtiger Entscheidungen der Obergerichte und des Bundesgerichtshofs, wann der Verkäufer darauf vertrauen durfte, ohne Baugenehmigung zu bauen und wann er hätte erkennen können und müssen, dass es einer Baugenehmigung bedarf. Anhand der Besprechung Ihres individuellen Falles können wir schon im Vorfeld Ihre Chancen einschätzen.


Weitere Mängel gefunden?

Soweit Ihnen versteckte Mängel vom Verkäufer nicht mitgeteilt wurden, können Sie die üblichen Gewährleistungsansprüche aus dem Kaufvertragsrecht gegen den Verkäufer geltend machen. Ihn schützt dann der üblicherweise vereinbarte Gewährleistungsausschluss aus dem notariellen Kaufvertrag nicht mehr. Ein arglistiges Verschweigen liegt immer schon dann vor, wenn der Verkäufer den versteckten Mangel kannte und Ihnen das nicht mitteilte, obwohl er sich zumindest hätte denken können, dass Sie den Kaufvertrag bei Kenntnis des Mangels nicht zu den gleichen Bedingungen geschlossen hätten.

Weitere Mängel gefunden?

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 Unsere aktuellen Artikel als Rechtsanwälte im Immobilienkaufrecht, wenn Sie nach dem Hauskauf das Fehlen einer Baugenehmigung entdeckt haben. 

Arglistige Täuschung des Grundstücksverkäufers: Verschweigen bei negativer Bodenbegutachtung

Arglistige Täuschung bei negativer Bodenbegutachtung

von Hendrik Jürgens • 18. April 2024
Zusammenfassend kann festgehalten werden, dass bei einem arglistigen Verhalten des Grundstücksverkäufers die sekundäre Darlegungslast eine bedeutende Rolle spielt. Es ist nicht ausreichend, dass der Käufer die Möglichkeit hatte, sich selbst über mögliche Mängel zu informieren, sondern der Verkäufer hat die Pflicht, offensichtliche Mängel offenzulegen. Besonders hohe Anforderungen gelten, wenn Unterlagen übergeben werden, die Angaben zur Mangelhaftigkeit enthalten, ohne dass der Käufer darauf hingewiesen wird. Es ist wichtig, die Umstände in räumlicher, zeitlicher und inhaltlicher Weise konkret zu klären, um die Arglist des Verkäufers zu bestimmen. Dieser Fall zeigt, dass eine sorgfältige Prüfung und Aufklärung über mögliche Mängel beim Immobilienerwerb unerlässlich ist.
Anfechtung eines Hauskaufvertrags wegen verschwiegener Asbestbelastung

Rückabwicklung Kaufvertrag: arglistige Täuschung über Asbestbelastung

von Hendrik Jürgens • 18. April 2024
Hauskaufvertrag, arglistige Täuschung, Asbestbelastung, Geruchsproblematik, Rücktritt vom Kaufvertrag, Annahmeverzug, Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), § 444 BGB, § 346 BGB, § 437 BGB, § 280 BGB, § 311 BGB, §§ 293 ff. BGB Aus den Informationen geht hervor, dass die Kläger erfolgreich einen Rücktritt vom Hauskaufvertrag aufgrund der arglistigen Täuschung der Beklagten hinsichtlich der Asbestbelastung und Geruchsproblematik durchgesetzt haben. Das Gericht hat verschiedene Bestimmungen des BGB angewendet, um den Klägern Recht zu geben und die Beklagten zur Erfüllung ihrer Verpflichtungen zu zwingen. Das Urteil basiert auf einer gründlichen Analyse der Sachlage und der relevanten Gesetze.
Der BGH entscheidet über Verletzung des rechtlichen Gehörs bei Immobilienkauf: Fall V ZR 186/18

Eignung einer Wohnung zu Wohnzwecken - Gehörsverletzung

von Hendrik Jürgens • 18. April 2024
Die Entscheidung des BGH verdeutlicht die Bedeutung des rechtlichen Gehörs und zeigt, dass bei arglistiger Täuschung und Sachmängeln die Verkäufer haftbar gemacht werden können, auch nach dem Vertragsabschluss. Normen des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB), der Zivilprozessordnung (ZPO) und des Grundgesetzes (GG) regeln die Verletzung des rechtlichen Gehörs und die Haftung bei arglistiger Täuschung bei Immobiliengeschäften. Es ist ratsam, im Falle von Streitigkeiten oder Unklarheiten rund um Immobiliengeschäfte rechtliche Beratung in Anspruch zu nehmen, um die eigenen Rechte und Ansprüche zu wahren und gegebenenfalls durchzusetzen.
Schadensersatz bei Grundstückskauf: Altlastenverdacht und Offenbarungspflicht (OLG München)

Grundstückskauf und Altlasten: Bedeutung der Arglist

von Hendrik Jürgens • 18. April 2024
Der Verkäufer eines Grundstücks hat nicht nur Erkenntnisse über eine vorliegende Kontaminierung des Bodens, sondern auch Kenntnisse über Umstände, die den Verdacht einer Kontaminierung begründen können, zu offenbaren. Ein solcher Umstand ist die Tatsache, dass Materialien wie Gleisschotter, Asphalt, Metall u.ä. auf dem Grundstück verfüllt worden sind. Altlastenverdacht, Arglist, Verfüllmaterial, Kaufpreis, Kaufvertrag, Kenntnis, Schadensersatz, Vorsatz, Zurückbehaltungsrecht, Grundstück
Haftung des Verkäufers bei arglistigem Verschweigen: Schadensersatzansprüche und Grunderwerbssteuer

Arglistige Täuschung über Schädlingsbefall: Rückabwicklung und Grunderwerbssteuer

von Hendrik Jürgens • 26. März 2024
Der Verkäufer einer Immobilie handelt arglistig, wenn er ein konkretes Wissen über einen Schädlingsbefall im Fachwerkgebäude zurückhält, während er dem Käufer nur einen Mangelverdacht durch die Besichtigung ermöglicht. Der Verkäufer schuldet dem Käufer die Erstattung der Grunderwerbsteuer nur gegen Abtretung des Anspruchs auf Rückerstattung. Der Kläger hat Anspruch auf Rückzahlung des Kaufpreises zugunsten des Schadens durch den Schädlingsbefall, sowie auf Ersatz der angefallenen Erwerbskosten. Der Beklagte kann sich nicht auf einen Gewährleistungsausschluss berufen, da er den Schädlingsbefall arglistig verschwiegen hat.)
Arglistiges Verschweigen im Grundstückskaufvertrag: LG Kleve entscheidet über Schadenersatzforderung

Wochenendhausgebiet: Rücktritt und Sachmangel

von Hendrik Jürgens • 26. März 2024
Grundstückskaufvertrag, Rücktritt, Sachmangel, Wochenendhausgebiet, dauerhaftes Wohnen, Bebauungsplan, Garage, Baurechtswidrigkeit, arglistiges Verschweigen. Klage dem Grunde nach gerechtfertigt, Feststellung der Schadensersatzpflicht der Beklagten wegen arglistiger Täuschung. Grundstückskaufvertrag, Rücktritt, Sachmangel, Wochenendhausgebiet, dauerhaftes Wohnen, Bebauungsplan, Garage, Baurechtswidrigkeit, Normenkette: BGB §346, §347, §433, §437, §440, §444. Schlüsselwörter: Immobilienrecht, arglistiges Verschweigen, Grundstückskaufvertrag, Rückabwicklung. Real Estate Law, Fraudulent Concealment, Property Purchase Agreement, Rescission.
Rückabwicklung eines Grundstückskaufvertrages

Die Ansprüche der Kläger auf Rückzahlung des Kaufpreises, Feststellung des Annahmeverzugs und Zahlung von Zinsen und Rechtsanwaltskosten

von Hendrik Jürgens • 14. März 2024
Das Landgericht Bielefeld hat entschieden, dass die Kläger Anspruch auf Rückabwicklung eines Grundstückskaufvertrages haben, da die Beklagte arglistig falsche Angaben zum Baujahr gemacht hat. Der Rücktritt vom Vertrag wurde als gerechtfertigt angesehen, auch trotz baulicher Maßnahmen am Gebäude. Die Beklagte wurde zur Zahlung des Kaufpreises, zur Eigentumsübertragung im Grundbuch und zur Erstattung von Rechtsanwaltskosten verurteilt. Die Entscheidung basierte auf verschiedenen Beweismitteln und rechtlichen Grundlagen, darunter das BGB und die Zivilprozessordnung. Besonders entscheidend waren die Beschaffenheitsvereinbarung im Vertrag, das arglistige Verhalten des Vaters der Beklagten, das Ergebnis der Beweisaufnahme und der Annahmeverzug der Beklagten.
Gemäß § 464 Abs. 1 BGB kann das Vorkaufsrecht durch Erklärung gegenüber dem Verkäufer ausgeübt werde

Die Ausübung des Vorkaufsrechts durch Erklärung gegenüber dem Verkäufer

von Hendrik Jürgens • 14. März 2024
Der vorliegende Fall betrifft die Ausübung des Vorkaufsrechts durch den Beklagten bezüglich des Grundstücks in H.- R. im Rahmen eines Vergleichs zwischen den Parteien. Gemäß § 464 Abs. 1 BGB kann das Vorkaufsrecht durch Erklärung gegenüber dem Verkäufer ausgeübt werden. Die Formvorschriften für den Kaufvertrag gelten hierbei nicht, daher ist keine notarielle Beurkundung erforderlich. Der Beklagte hat sein Vorkaufsrecht durch Schriftsatz seines Prozessbevollmächtigten wirksam ausgeübt, wobei zusätzliche Ausführungen wie die Bitte um Aufnahme der Ehefrau in den Vertrag, Auskunft über Belastungen und die Frage der Maklergebühr nicht als Bedingung zu werten sind.
Schadensersatz, Kaufvertrag, Eventualvorsatz, Sachmangel, Pflicht zur Offenbarung verborgener Mängel

Arglistige Täuschung beim Verkauf eines bebauten Grundstücks. Beispiel.

von Hendrik Jürgens • 14. März 2024
Die Zusammenfassung des Urteils des OLG Saarbrücken vom 21.02.2018 - 2 U 24/17 lautet wie folgt: Arglist setzt zumindest Eventualvorsatz in Bezug auf das Vorliegen eines Mangels voraus. Bei einem Verkauf eines Gebäudegrundstücks besteht eine Pflicht zur Offenbarung verborgener Mängel oder von Umständen, die auf die Entstehung und Entwicklung bestimmter Mängel schließen lassen. Der Verkäufer muss gemäß seinem Kenntnisstand aufklären und sein konkretes Wissen nicht zurückhalten. Der Käufer kann Rechte wegen eines Mangels geltend machen, wenn der Verkäufer den Mangel arglistig verschwiegen hat oder eine Garantie für die Beschaffenheit der Sache übernommen hat. In diesem Fall wurde festgestellt, dass der Beklagte arglistig gehandelt hat, indem er falsche Angaben zur fachgerechten Ausführung der Abdichtung und Drainage gemacht hat. Dies führte zur Verurteilung des Beklagten zur Zahlung von Schadensersatz und zur Feststellung der Einstandspflicht für weitere Schäden. Der Kläger war berechtigt, den Kaufpreis wegen
Wann können Verkäufer vom Immobilienvertrag zurücktreten?

Rückabwicklung Kaufvertrag Immobilie durch Verkäufer

von Hendrik Jürgens • 14. März 2024
- Der Käufer gerät in Zahlungsverzug, wenn er den vereinbarten Kaufpreis nicht pünktlich zahlt. - Der Verkäufer kann Verzugszinsen verlangen und vom Kaufvertrag zurücktreten. - Der Verkäufer kann auch Schadenersatz verlangen, falls er durch den Zahlungsverzug einen Schaden erleidet. - Vor einem Rücktritt muss dem Käufer in der Regel eine angemessene Frist gesetzt werden, es sei denn, der Käufer verweigert die Zahlung endgültig und ernsthaft. - Der Käufer sollte vor Vertragsabschluss über die Bonität des Käufers informieren und im Vertrag eine Zwangsvollstreckungsklausel aufnehmen, um Zahlungsprobleme vorzubeugen. - Es ist ratsam, bei Problemen mit der Zahlung des Kaufpreises professionellen fachlichen Rat einzuholen.
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Wie wir Ihre Rechte geltend machen:

  • Ihr Anruf bei uns

    Für ein kostenloses Erstgespräch werden Sie bevorzugt zu mir durchgestellt. Dort qualifizieren wir Ihren Fall gemeinsam vor:


    1.

    Welche Mängel liegen bei Ihrer Immobilie vor?


    2.

    Wurden Sie arglistig getäuscht? 


    3.

    Wann und wie haben Sie von den Mängeln an der Immobilie erfahren?



    Sodann entscheiden wir gemeinsam, welche Möglichkeiten Ihnen offen stehen.



  • Ermittlung des Sachverhalts

    In einem Gespräch in unserer Kanzlei oder ganz bequem per Email begründen wir das Mandat. Hierfür benötigen wir folgende Unterlagen:


    1.

    Das Exposé oder das Immobilienangebot bei einem Kauf von Privat.


    2.

    Den notariellen Kaufvertrag.


    3.

    Eine Darstellung der Mängel (Fotos, Bauakte, Angebote von Handwerkern).


    4.

    Soweit vorhanden Schriftverkehr mit dem Verkäufer.



    Gerne helfen wir Ihnen dabei, fehlende Unterlagen zu besorgen. Wir können für Sie die Bauakte beantragen, Handwerker empfehlen oder einen Gutachter mit der Ermittlung Ihres Anspruchs beauftragen. Alle eingereichten Unterlagen können wir für uns einscannen und kopieren.

  • Minderung, Schadensersatz und Rücktritt

    Noch während wir den Sachverhalt weiter aufklären beginnen wir bereits damit, Sie gegenüber dem Verkäufer, Behörden und Versicherungen zu vertreten. Unsere Tätigkeit umfasst dabei Folgendes:


    1.

    Anzeige der Vertretung gegenüber dem Verkäufer,


    2.

    soweit vorhanden Einholung einer Deckungszusage bei der Rechtsschutzversicherung,


    3.

    Einholung gerichtlicher Hilfe für die Feststellung der Minderung des Kaufpreises, des Schadensersatzes oder des Rücktritts vom Kaufvertrag.



    Dabei achten wir darauf, die Umstände der arglistigen Täuschung beim Immobilienkauf herauszustellen und genau vorzutragen.

  • Die Kosten unserer Beauftragung

    Grundsätzlich rechnen wir nach dem Gegenstandswert gemäß der Tabelle zum RVG, dem Gesetz über die Vergütung der rechtsberatenden Berufe ab. Das hat folgende Vorteile:


    1. 

    Ihre Kosten können bei Obsiegen bei dem Verkäufer geltend gemacht werden,


    2.

    Sie haben stets die Kontrolle über die anfallenden Gebühren über im Internet frei verfügbare Kostenrechner,


    3.

    bereits früh können wir Sie vollständig  über das Kostenrisiko aufklären,


    4.

    da jede Gebühr in der Angelegenheit nur   einmal anfällt, können Sie uns jederzeit erneut kontaktieren , ohne weitere Kosten auszulösen.



    Zu unserer Tätigkeit gehört auch die Korrespondenz mit Ihrer Rechtsschutzversicherung von der Deckungsanfrage bis zur Abrechnung.