Rückabwicklung Kaufvertrag Immobilie

Die Voraussetzungen eines Rücktrittsrechts von einem Immobilienkaufvertrag bestimmen sich nach § 323 Abs. 1 Var. 1 BGB. Nach dieser Vorschrift kann der Gläubiger vom Vertrag zurücktreten, wenn bei einem gegenseitigen Vertrag der Schuldner eine fällige Leistung nicht erbringt und ihm erfolglos eine angemessene Frist zur Leistung bestimmt wurde. 

Der Käufer einer Immobilie kann vom Kaufvertrag zudem nur dann zurücktreten, wenn zum einen kein im notariellen Kaufvertrag vereinbarter Gewährleistungsausschluss greift. Wenn dieser nicht greift, z.B. aufgrund eines arglistig verschwiegenen Sachmangels am Haus, dann kommt es zum zweiten auch noch darauf an, dass der Mangel oder die Mängel wesentlich ist/sind für den Käufer und den Wert der Immobilie. Zudem muss der Verkäufer Gelegenheit bekommen haben, den Mangel zu beseitigen. Anders ausgedrückt muss es dem Käufer der Immobilie schlicht nicht zuzumuten sein, weiter an dem Objekt festzuhalten (siehe BGH vom 24.3.2006, V ZR 173/05).

Nur dann, wenn die Mängel so umfangreich und massiv sind, dass der Käufer berechtigterweise überhaupt kein Interesse mehr an dem Haus hat, kann er auch vom Kaufvertrag insgesamt zurücktreten. Der Verkäufer hat den Käufer in der Folge so zu stellen, als wäre der Vertrag nie geschlossen worden. Er hat daraufhin alle Kosten der Rückabwicklung zu tragen und die Kaufsumme wieder herauszugeben. Als zurück zu erstattende Kosten kommen Notarkosten, Maklergebühren oder sonstige vergeblich im Rahmen des Hauskaufs getätigte Aufwendungen in Betracht.

Das arglistige Verschweigen eines Mangels liegt vor, wenn der Verkäufer von dem Mangel gewusst hat oder hätte wissen müssen und ihn dem Käufer vor Abschluss des Kaufvertrages verschwiegen hat und somit gegen die ihm obliegende Offenbarungspflicht verstoßen hat. Zudem muss der Mangel wesentlich sein. Er muss also ein gewisses Gewicht für den Käufer des Objekts haben und auch von einigem materiellen Wert sein.

Der Käufer kann nur dann bereits vor dem Eintritt der Fälligkeit der Leistung zurücktreten, wenn offensichtlich ist, dass Voraussetzungen des Rücktritts eintreten werden. Diese sind beispielsweise die nicht oder nicht vertragsgemäße Leistungserbringung trotz Fristsetzung zur Leistung oder Nacherfüllung (LG Potsdam vom 28.8.2014, 3 O 113/13). Dies kommt insbesondere dann in Betracht, wenn der Leistungsschuldner, also der Immobilienverkäufer, bereits vor der Fälligkeit der Leistung klar macht, dass er die Leistung nicht erbringen will und wird. Dies wird dann als ernsthafte und endgültige Erfüllungsverweigerung qualifiziert. An eine solche sind jedoch strenge Anforderungen zu stellen (OLG Brandenburg, Urteil vom 27.4.2016 – 4 U 153/14). Es kommt hier darauf an, ob der Verkäufer durch sein Verhalten und seinen Erklärungen in Anbetracht der Gesamtumstände gezeigt hat, dass er die Leistung nicht erbringen wird und darüber auch nicht mehr zu verhandeln ist (BGH Urteil vom 18.09.2014 – VII ZR 58/13 und BGH Urteil vom 14.06.20112 – VII ZR 148/10).

Gerade bei dem Rücktritt beim Hauskauf müssen ganz erhebliche Mängel vorliegen, die der Verkäufer bereits kannte oder kennen musste und über deren Vorliegen er den Käufer nicht vor Abschluss des notariellen Kaufvertrages aufgeklärt hat.

Mängel, die in diese Kategorie fallen sind solche, die letztlich das gesamte Objekt unbrauchbar machen oder einen massiven Sanierungsbedarf erzeugen. In Betracht kommen hier zum einen Feuchtigkeitsschäden. Solche können sich beispielsweise nach dem Eindringen von Feuchtigkeit in den Keller über das ganze Haus ausbreiten und somit die gesamte Bausubstanz schädigen. Es kommt nicht selten vor, dass der Verkäufer im Vorfeld Feuchtigkeitsschäden durch Übertapezieren und Überstreichen kurz vor der Besichtigung vertuscht. Dafür wird gelegentlich auch eine Latextapete und/oder Latexfarbe benutzt, die die Feuchtigkeit eine Weile hinter sich versteckt halten. Die Folge davon sind natürlich umso schwerwiegendere Feuchtigkeitsschäden, die sich in den Rest des Hauses nun umso schneller ausbreiten können. Dadurch, dass die Feuchtigkeit durch die Latexschicht nunmehr endgültig nicht mehr nach außen evaporieren kann, sammelt sie sich in den Wänden und nimmt rapide zu. Bei einer dementsprechenden Ausbreitung der Feuchtigkeit im ganzen Haus kann die Bausubstanz derart geschädigt werden, dass das gesamte Objekt unbewohnbar wird. In diesem Zustand ist es dann fraglich, inwiefern eine Sanierung überhaupt noch lohnt. In der Folge wird der Erwerber der Immobilie dann kaum noch ein Interesse an dem Objekt haben. Ein weiteres Festhalten an dem Kaufvertrag ist ihm dann nicht mehr zuzumuten.

Eine weitere gelegentlich gewählte Methode Feuchtigkeit, insbesondere in den Kellerräumen, zu verdecken ist das Vorsetzen von Styropor-Wänden vor die feuchten Kellerwände. Diese Styroporwände werden dann ihrerseits häufig noch mit Aluminiumfolie überzogen. Dadurch werden dann die Käufer bei der Hausbesichtigung hinsichtlich des Zustands der Wände getäuscht. Gerade bei älteren Immobilien kommt es nicht selten vor, dass Abdichtungen oder Drainagen an den äußeren Kellerwänden nicht mehr intakt sind. Die Folge ist das Eindringen von Feuchtigkeit in die Kellerwände. Bleibt dies unsaniert, breitet sich die Feuchtigkeit später durch die Wände hindurch in die oberen Stockwerke aus. 

Eine weitere Methode um eher kleinere Feuchtigkeitsschäden zu verdecken ist das Davorstellen von Möbeln. Erst wenn diese dann nach Abschluss des Kaufvertrages zur Übergabe des Objekts entfernt werden, zeigen sich dann die Feuchtigkeitsschäden.

Wenn eine der vorgenannten Vertuschungsmethoden angewandt wurde, so ist im Nachhinein jedenfalls klar, dass der Verkäufer zum einen von den Schäden im Vorfeld gewusst hat, denn sonst hätte er sie ja nicht verdecken müssen. Zum anderen steht damit aber aufgrund der Vertuschungsmaßnahmen für gewöhnlich auch fest, dass er die Mängel verschwiegen hat. Etwas anderes gilt natürlich nur dann, wenn er den oder die Käufer im Vorhinein trotz der Verdeckung über die Feuchtigkeitsschäden aufgeklärt hat. Im Regelfall ist es aber sogar so, dass die Käufer explizit nachfragen, ob vielleicht irgendwo Feuchtigkeit eingedrungen sei und der Verkäufer dies dann explizit und wahrheitswidrig verneint.

Wie somit ausführlich dargelegt, macht das Kaschieren von Mängeln diese also nur schlimmer. Die verdeckte Feuchtigkeit breitet sich dann nur umso schneller im gesamten Haus aus und macht unter Umständen aus einem behebbaren Schaden einen totalen Wertverlust für das Haus. In so einem Fall liegt es dann für den Verkäufern nahe, den Rücktritt zu erklären. 

Zudem erleichtern solcherlei Vertuschungen die Beweisführung für den Käufer. Dieser kann damit leichter belegen, dass der Verkäufer ihn über das Vorhandensein der Schäden bewusst getäuscht hat und diese damit arglistig verschwiegen hat. Diese hat dann wiederum zur Folge, dass kein Gewährleistungsausschluss greift.