Rücktritt vom Immobilienkaufvertrag: Voraussetzungen, arglistige Täuschung & Rechte des Käufers
Die Voraussetzungen für einen Rücktritt vom Immobilienkaufvertrag bestimmen sich nach § 323 Abs. 1 Var. 1 BGB. Nach dieser Vorschrift kann der Gläubiger vom Vertrag zurücktreten, wenn bei einem gegenseitigen Vertrag der Schuldner eine fällige Leistung nicht erbringt und ihm erfolglos eine angemessene Frist zur Leistung bestimmt wurde.
Rücktrittsgründe
Der Käufer einer Immobilie kann einen Rücktritt vom Immobilienkaufvertrag nur dann erklären, wenn zum einen kein im notariellen Kaufvertrag vereinbarter Gewährleistungsausschluss greift. Wenn dieser nicht greift, z. B. aufgrund einer arglistigen Täuschung Kaufvertrag Immobilie durch das Verschweigen wesentlicher Mängel am Haus, dann kommt es zum zweiten auch noch darauf an, dass der Mangel oder die Mängel wesentlich sind für den Käufer und den Wert der Immobilie. Zudem muss der Verkäufer Gelegenheit bekommen haben, den Mangel zu beseitigen. Anders ausgedrückt muss es dem Käufer der Immobilie schlicht nicht zuzumuten sein, weiter an dem Objekt festzuhalten (siehe BGH vom 24.3.2006, V ZR 173/05).
Nur dann, wenn die Mängel so umfangreich und massiv sind, dass der Käufer berechtigterweise überhaupt kein Interesse mehr an dem Haus hat, kann er auch vom Kaufvertrag insgesamt zurücktreten. Der Verkäufer hat den Käufer in der Folge so zu stellen, als wäre der Vertrag nie geschlossen worden. Er hat daraufhin alle Kosten der Rückabwicklung zu tragen und die Kaufsumme wieder herauszugeben. Als zurückzuerstattende Kosten kommen Notarkosten, Maklergebühren oder sonstige vergeblich im Rahmen des Hauskaufs getätigte Aufwendungen in Betracht.
Das arglistige Verschweigen eines Mangels liegt vor, wenn der Verkäufer von dem Mangel gewusst hat oder hätte wissen müssen und ihn dem Käufer vor Abschluss des Kaufvertrages verschwiegen hat und somit gegen die ihm obliegende Offenbarungspflicht verstoßen hat. Zudem muss der Mangel wesentlich sein. Er muss also ein gewisses Gewicht für den Käufer des Objekts haben und auch von einigem materiellen Wert sein, damit ein Rücktritt vom Immobilienkaufvertrag rechtlich möglich ist.
Zeitpunkt des Rücktritts
Der Käufer kann einen Rücktritt vom Immobilienkaufvertrag bereits vor dem Eintritt der Fälligkeit der Leistung nur dann erklären, wenn offensichtlich ist, dass die Voraussetzungen des Rücktritts eintreten werden. Diese liegen beispielsweise vor, wenn eine nicht oder nicht vertragsgemäße Leistungserbringung trotz Fristsetzung zur Leistung oder Nacherfüllung erfolgt (LG Potsdam vom 28.8.2014, 3 O 113/13). Dies kommt insbesondere dann in Betracht, wenn der Leistungsschuldner – also der Immobilienverkäufer – bereits vor der Fälligkeit der Leistung klar macht, dass er die Leistung nicht erbringen will und wird. Dies wird als ernsthafte und endgültige Erfüllungsverweigerung qualifiziert. An eine solche sind jedoch strenge Anforderungen zu stellen (OLG Brandenburg, Urteil vom 27.4.2016 – 4 U 153/14). Entscheidend ist, ob der Verkäufer durch sein Verhalten und seine Erklärungen in Anbetracht der Gesamtumstände gezeigt hat, dass er die Leistung nicht erbringen wird und darüber auch nicht mehr zu verhandeln ist (BGH Urteil vom 18.09.2014 – VII ZR 58/13 und BGH Urteil vom 14.06.2012 – VII ZR 148/10).
Praxisbeispiele für den Rücktritt vom Immobilienkaufvertrag
Gerade beim Rücktritt vom Immobilienkaufvertrag müssen ganz erhebliche Mängel vorliegen, die der Verkäufer bereits kannte oder kennen musste und über deren Vorliegen er den Käufer nicht vor Abschluss des notariellen Kaufvertrages aufgeklärt hat. Liegt zudem eine arglistige Täuschung Hauskauf vor, verstärkt dies den Anspruch des Käufers auf Rücktritt.
Mängel, die in diese Kategorie fallen, sind solche, die letztlich das gesamte Objekt unbrauchbar machen oder einen massiven Sanierungsbedarf erzeugen. In Betracht kommen hier zum einen Feuchtigkeitsschäden. Häufig wird nach Hauskauf Feuchtigkeit festgestellt, die bereits vor der Übergabe vorhanden war. Solche Schäden können sich nach dem Eindringen von Wasser in den Keller über das ganze Haus ausbreiten und die Bausubstanz erheblich schädigen. Es kommt nicht selten vor, dass der Verkäufer Feuchtigkeitsschäden vertuscht – etwa durch Übertapezieren oder Überstreichen kurz vor der Besichtigung. Dafür werden gelegentlich auch Latextapeten oder Latexfarben genutzt, die die Feuchtigkeit eine Zeit lang verdecken. Die Folge sind jedoch noch schwerwiegendere Feuchtigkeitsschäden, die sich umso schneller im Gebäude ausbreiten. Durch die Latexschicht kann die Feuchtigkeit nicht mehr nach außen entweichen, sammelt sich in den Wänden und nimmt rapide zu. Breiten sich solche Schäden im ganzen Haus aus, kann die Bausubstanz so stark geschädigt werden, dass das Objekt unbewohnbar wird. In diesem Zustand ist es fraglich, ob eine Sanierung überhaupt noch sinnvoll ist. Ein weiteres Festhalten am Kaufvertrag ist dem Erwerber dann nicht mehr zuzumuten, sodass ein Rücktritt vom Immobilienkaufvertrag gerechtfertigt ist.
Eine weitere häufig gewählte Methode, Feuchtigkeit – insbesondere in Kellerräumen – zu verdecken, ist das Vorsetzen von Styroporwänden vor die feuchten Kellerwände. Diese werden oft zusätzlich mit Aluminiumfolie versehen, sodass Käufer bei der Besichtigung über den tatsächlichen Zustand getäuscht werden. Gerade bei älteren Immobilien kommt es zudem häufig vor, dass Abdichtungen oder Drainagen an den äußeren Kellerwänden nicht mehr intakt sind. Bleibt dies unsaniert, breitet sich die Feuchtigkeit später durch die Wände bis in die oberen Stockwerke aus.
Eine weitere Methode um eher kleinere Feuchtigkeitsschäden zu verdecken ist das Davorstellen von Möbeln. Erst wenn diese dann nach Abschluss des Kaufvertrages zur Übergabe des Objekts entfernt werden, zeigen sich dann die Feuchtigkeitsschäden.
Wenn eine der vorgenannten Vertuschungsmethoden angewandt wurde, so ist im Nachhinein jedenfalls klar, dass der Verkäufer zum einen von den Schäden im Vorfeld gewusst hat, denn sonst hätte er sie ja nicht verdecken müssen. Zum anderen steht damit aber aufgrund der Vertuschungsmaßnahmen für gewöhnlich auch fest, dass er die Mängel verschwiegen hat. Etwas anderes gilt natürlich nur dann, wenn er den oder die Käufer im Vorhinein trotz der Verdeckung über die Feuchtigkeitsschäden aufgeklärt hat. Im Regelfall ist es aber sogar so, dass die Käufer explizit nachfragen, ob vielleicht irgendwo Feuchtigkeit eingedrungen sei und der Verkäufer dies dann explizit und wahrheitswidrig verneint.
Wie somit ausführlich dargelegt, macht das Kaschieren von Mängeln diese also nur schlimmer. Die verdeckte Feuchtigkeit breitet sich dann nur umso schneller im gesamten Haus aus und macht unter Umständen aus einem behebbaren Schaden einen totalen Wertverlust für das Haus. In so einem Fall liegt es dann für den Verkäufern nahe, den Rücktritt zu erklären.
Zudem erleichtern solcherlei Vertuschungen die Beweisführung für den Käufer. Dieser kann damit leichter belegen, dass der Verkäufer ihn über das Vorhandensein der Schäden bewusst getäuscht hat und diese damit arglistig verschwiegen hat. Diese hat dann wiederum zur Folge, dass kein Gewährleistungsausschluss greift.
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