FAQ
In unserem FAQ-Bereich beleuchten wir die häufigsten Fragen unserer Mandanten rund um das Thema versteckte Mängel beim Immobilienkauf. Wir verraten Ihnen, wann ein Mangel überhaupt vorliegt, ob Sie möglicherweise arglistig getäuscht wurden und welche Rechte Sie geltend machen können.
FAQ zu versteckten Mängeln beim Immobilienkauf
Wann liegt ein Mangel vor?
Eine Kaufsache ist mangelhaft, wenn sie bei der Übergabe nicht die vereinbarte Beschaffenheit aufweist. Bei gebrauchten Immobilien ergibt sich das aus
1. dem Angebot,
2. dem Exposé und
3. den Gesprächen bei der Besichtigung sowie aus dieser selbst.
Fehler der Immobilie, über die offen gesprochen wurde, oder die offen sichtbar waren, gelten als vereinbarte Beschaffenheit und nicht als Mangel. Ein Mangel liegt immer dann vor, wenn ein Fehler der Immobilie zuvor nicht besprochen wurde und auch nicht offensichtlich war.
Was ist der Unterschied zwischen offenen und versteckten Mängeln?
Offene Mängel sind sichtbare oder erkennbare Schäden, die Ihnen schon bei der Besichtigung auffallen können – zum Beispiel große Risse in der Fassade, feuchte Flecken an den Wänden oder ein undichtes Dach. Solche offensichtlichen Probleme gelten als akzeptiert, wenn sie im Kaufvertrag nicht ausdrücklich anders vereinbart wurden.
Versteckte Mängel hingegen sind verborgene oder auf den ersten Blick nicht erkennbare Defekte, die oft erst nach dem Kauf entdeckt werden. Beispiele dafür sind Schimmel in Zwischendecken, Feuchtigkeit im Keller hinter frischer Farbe oder defekte Heizungs- und Elektroleitungen, die bei der Besichtigung nicht zu sehen waren. Wichtig: Ein Mangel liegt immer dann vor, wenn die Immobilie nicht die vereinbarte Beschaffenheit hat und der Fehler weder besprochen noch offensichtlich war.
Welche versteckten Mängel treten häufig auf?
Typische versteckte Mängel bei gebrauchten Immobilien sind zum Beispiel: Feuchtigkeitsschäden und Schimmelbefall (oft durch überstrichene Wasser- oder Schimmelschäden verdeckt), Schädlingsbefall, versteckte Baumängel (etwa unsachgemäße Eigenumbauten, mangelhafte Dämmung oder undichte Dächer) sowie fehlende Baugenehmigungen für An- oder Umbauten. Auch gesundheitsgefährdende Stoffe wie Asbest in alten Baumaterialien können ein versteckter Mangel sein. Viele dieser Probleme kommen besonders bei älteren Häusern vor, ohne dass sie beim Kauf sofort auffallen. Wenn Sie genauer wissen möchten, woran Sie solche Mängel erkennen, finden Sie auf unserer Website eigene Beiträge zu einzelnen Themen – etwa zu Feuchtigkeitsschäden oder Schimmelschäden, zu Schädlingsbefall oder zu fehlenden Baugenehmigungen.
Wurde ich arglistig getäuscht?
Auf alle getätigten Angaben zum Beispiel zur Größe oder zur Qualität dürfen Sie vertrauen. Dabei ist es egal, auf welchem Weg Sie die Information erhalten. Alle in einem persönlichen Gespräch mit Ihrem Verkäufer oder in dem Makler-Exposee erwähnten Angaben müssen der Wahrheit entsprechen.
Sie wurden arglistig getäuscht, wenn Ihr Verkäufer den vorliegenden Sachmangel kannte und diesen Ihnen bewusst nicht mitteilte, damit der Abschluss des Kaufvertrags mit dem vereinbarten Inhalt nicht gefährdet ist. Dabei muss der Verkäufer sogar offenlegen, wenn er einen Mangel lediglich für möglich hält.
Bei manchen Mängeln, die für die Immobilie sogenannt verkehrswesentlich sind, besteht eine Offenbarungspflicht .
Bestand für meinen Verkäufer eine Aufklärungspflicht über vorhandene Mängel?
Es besteht keine allgemeine Pflicht der Aufklärung vonseiten des Verkäufers. Die Aufklärungspflicht besteht aber insbesondere bei Umständen, die für die Willensbildung des anderen Teils offensichtlich von ausschlaggebender Bedeutung sind. Für den Kauf eines Hausgrundstücks bedeutet dies, dass eine Pflicht zur Offenbarung besteht, wenn
1. der Mangel nicht unerheblich und
2. dem Käufer erkennbar verborgen geblieben ist.
Das bedeutet, dass der Verkäufer Sie auf nicht offensichtliche, ohne Weiteres erkennbare Mängel hinweisen muss. Den Verkäufer trifft immer eine Offenbarungspflicht , sobald der Mangel auch bei einer sorgfältigen Besichtigung nicht auffällt. Über verdeckte Mängel muss der Verkäufer den Käufer deshalb immer unterrichten.
Besteht eine Wahrheitspflicht bei direkten Fragen?
Sobald Sie als Käufer Nachforschungen in Form von Nachfragen tätigen, ist Ihr Verkäufer gezwungen Ihnen die Wahrheit mitzuteilen. Dabei ist es egal, ob der Mangel Ihnen auch ohne einen Hinweis aufgefallen wäre. Sobald Sie sich explizit Informieren, dürfen Sie ohne eine erneute Nachforschung Ihrerseits auf die Aussagen vertrauen. Dabei spielt es ebenfalls keine Rolle, ob Sie die Aussagen fragwürdig finden. Aufgrund Ihrer Skepsis stellen Sie Ihre Frage. Es wäre unlogisch, wenn der Verkäufer in dieser Situation nicht verpflichtet sei, die Wahrheit preiszugeben.
Was bedeutet der Passus „gekauft wie gesehen“ im Kaufvertrag?
„Gekauft wie gesehen“ oder ähnliche Klauseln bedeuten meistens, dass die Gewährleistung des Verkäufers für spätere Mängel ausgeschlossen ist. Das heißt: Der Verkäufer möchte nach dem Verkauf nicht für Mängel haften, besonders nicht für Schäden, die erst später auffallen. Für Sie als Käufer bedeutet ein solcher Gewährleistungsausschluss, dass Sie ohne weiteres keine Ansprüche wegen Mängeln geltend machen können, es sei denn, der Verkäufer hat einen Mangel arglistig verschwiegen.
Wichtig: Laut Gesetz (§ 444 BGB) kann sich der Verkäufer nicht auf den Gewährleistungsausschluss berufen, wenn er Sie bewusst über einen Mangel getäuscht hat. Mit anderen Worten: Hat der Verkäufer den versteckten Mangel gekannt und absichtlich verheimlicht, dann greift „gekauft wie gesehen“ nicht – in diesem Fall stehen Ihnen trotz der Klausel Gewährleistungsrechte wie Rücktritt, Minderung oder Schadensersatz zu. Wusste der Verkäufer dagegen selbst nichts von dem Problem, gilt der Ausschluss meist voll, und Sie müssten einen solchen unbekannten Mangel leider selbst tragen.
Handelt mein Verkäufer auch bei einer falschen Erklärung „ins Blaue“ hinein arglistig?
Auch bei einer “ins Blaue hinein“ abgegebenen objektiv unrichtigen Erklärung liegt bei gutem Glauben des Erklärenden Arglist vor, wenn der Handelnde das Fehlen einer zuverlässigen Beurteilungsgrundlage nicht offenlegt. In diesem Fall hätte der Verkäufer Sie auf seine Unkenntnis hinweisen müssen.
Muss der Verkäufer von sich aus über Mängel aufklären?
Einen generellen Zwang, ungefragt alle Mängel zu offenbaren, gibt es nicht – aber es gibt wichtige Ausnahmen. Der Verkäufer muss Sie von sich aus auf wesentliche versteckte Mängel hinweisen, wenn diese für Ihre Kaufentscheidung offensichtlich erheblich sind. Das bedeutet: Versteckte, nicht sofort erkennbare Mängel, die den Wert oder die Nutzung der Immobilie erheblich beeinträchtigen, dürfen nicht einfach verschwiegen werden. Insbesondere wenn ein Schaden so versteckt ist, dass er selbst bei sorgfältiger Besichtigung nicht auffällt, besteht eine Offenbarungspflicht des Verkäufers.
Kommt der Verkäufer dieser Pflicht nicht nach und verschweigt einen wichtigen Mangel bewusst, handelt er arglistig – dann können Sie später dagegen vorgehen. Kleinere Mängel oder offen zutage liegende Fehler muss der Verkäufer hingegen nicht extra erwähnen. Unser Tipp: Fragen Sie im Zweifel konkret nach (z. B. „Gibt es Feuchtigkeitsprobleme?“). Bei gezielten Fragen muss der Verkäufer ehrlich antworten und darf nichts beschönigen oder verschweigen, andernfalls macht er sich ebenfalls haftbar.
Was ist, wenn der Verkäufer den Mangel selbst nicht kannte?
Nicht jeder versteckte Mangel wird absichtlich verschwiegen – manchmal weiß der Verkäufer tatsächlich nichts von dem Problem. In der Praxis kommt das z. B. vor, wenn der Vorbesitzer Mängel nicht bemerkt hat oder wenn Erben ein Haus verkaufen und selbst erst bei Verkaufsabwicklung auf Probleme stoßen. Für Ihre Ansprüche ist das Wissen des Verkäufers aber entscheidend: Nur wenn der Verkäufer vom Mangel wusste oder ihn zumindest für möglich hielt und trotzdem nichts gesagt hat, liegt rechtlich eine arglistige Täuschung vor.
Ohne Verschulden des Verkäufers – also wenn auch er den Mangel erst nach dem Verkauf entdeckt – haben Sie in der Regel keinen Anspruch auf Schadensersatz oder Rückabwicklung, solange nicht etwas Besonderes (etwa eine schriftliche Garantie im Vertrag) vereinbart wurde. Dann gilt der Grundsatz: gekauft wie gesehen – das Risiko versteckter Mängel trägt in diesem Fall der Käufer. Es gibt in solchen Situationen leider keinen Ersatz vom Verkäufer, und die Kosten für die Reparatur oder Beseitigung des Mangels müssten Sie selbst übernehmen. Im Zweifel sollten Sie jedoch genau prüfen (lassen), ob der Verkäufer wirklich keinerlei Anhaltspunkte hatte – oft gibt es nämlich Indizien dafür, dass ein aufgetretener Schaden dem Vorbesitzer doch bekannt war.
Der Verkäufer hat Mängel verharmlost – gilt das als Täuschung?
Häufig räumt ein Verkäufer bei Nachfrage einen Mangel teilweise ein, spielt ihn aber herunter, um Sie zu beruhigen. Beispiel: Feuchte Kellerwände werden als „nur falsches Lüftungsverhalten der Mieter“ abgetan, oder ein Wasserschaden wird als „halb so wild, nur ein undichtes Kellerfenster“ dargestellt. Wenn der Verkäufer den Schaden bewusst kleiner darstellt, als er ist, und die eigentliche Ursache verschweigt, ist das ebenfalls eine Form von Täuschung.
Denn Sie als Käufer verlassen sich auf diese Aussage („nichts Schlimmes“) und entscheiden auf dieser Basis über den Kauf. Stellt sich nachträglich heraus, dass der Schaden doch erheblich und dem Verkäufer die wahre Ursache bekannt war, haftet er Ihnen gegenüber genauso, als hätte er den Mangel komplett verschwiegen. Das bedeutet: Auch bei „beschönigten“ oder verharmlosten Mängeln können Sie Rechte geltend machen, z. B. Schadensersatz für die echten Reparaturkosten oder ggf. den Rücktritt vom Kaufvertrag, sofern der Verkäufer hier arglistig gehandelt hat. Wichtig ist wie immer der Nachweis – oft helfen Gutachten oder Zeugenaussagen, um zu belegen, dass die angeblich harmlose „Kleinigkeit“ in Wahrheit ein erheblicher, bekannter Mangel war.
Was ist mit dem Ausschluss der Gewährleistung?
Da gebrauchte Immobilien ein Risiko des Verfalls innehaben, wird die Haftung des Verkäufers für auftretende Mängel in der Regel im Kaufvertrag mithilfe eines Gewährleistungsausschlusses ausgeschlossen. Mittels dieses Gewährleistungsausschlusses ist es nämlich möglich, diverse gewährleistungsrechtliche Normen im Kaufvertrag auszuschließen. Im Kaufvertragsrecht muss jedoch die gesetzliche Regelung des § 444 BGB berücksichtigt werden. Gemäß § 444 BGB ist ein vereinbarter Gewährleistungsausschluss unwirksam, wenn der Verkäufer den Mangel arglistig verschwiegen hat. Dabei muss der Käufer lediglich nachweisen, dass eine arglistige Täuschung seitens des Verkäufers vorliegt. Sie als Käufer trifft somit eine Nachweispflicht. Genau für diese Ermittlung, Bearbeitung und letztendlich auch Erbringung des glaubwürdigen Nachweises über die wahrscheinliche Kenntnis Ihres Verkäufers über den vorliegenden Mangel sind wir für Sie da.
Was sind meine Rechte?
Wenn Sie arglistig getäuscht wurden, haben Sie ein Recht auf die Rückabwicklung des Kaufvertrages. Daneben haben Sie weitere Ansprüche bezogen auf die Beiträge für Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Maklerprovision und Kosten für das Grundbuchamt. Diese und eventuell noch weitere angefallene Kosten werden als Nebenkosten im Zusammenhang mit dem gegenständlichen Erwerb der Immobilie gesehen. Alle Kosten, die beim Nichterwerb der Immobilie nicht angefallen wären, stellen einen ersatzfähigen Schaden auf Grundlage des § 437 Nr. 3 i.V.m. § 280 BGB dar. Falls Sie trotz der vorliegenden Mängel weiterhin am Kaufvertag festhalten wollen, besteht die Möglichkeit der Aufforderung zur Mängelbeseitigung oder die Kaufpreisminderung.
Wie sieht unser Vorgehen aus?
Individuell nach Ihren Wünschen machen wir Ihre Ansprüche beim Verkäufer geltend. Wir sind für Sie da, um die Streitigkeit mit Ihrem Verkäufer zeitnah und bestmöglich zu beenden. Zunächst machen wir uns ein umfassendes Bild von Ihrem Fall. Wir prüfen und recherchieren Ihren Fall mit äußerster Sorgfalt. Zudem besichtigen wir das Objekt falls nötig selbst Da wir im Bereich der arglistigen Täuschung beim Hauskauf spezialisiert sind, bringen wir viel Erfahrung mit und können Ihre Ansprüche individuell nach Ihren Wünschen, zielorientiert verfolgen. Der Vorteil liegt in unserem ebenfalls umfangreichen Wissen im Baurecht. Sobald wir Ihren Fall geprüft haben, erstellen wir ein Schreiben an Ihren Verkäufer, in welchem wir die mit Ihnen abgesprochenen Ansprüche geltend machen. Bis zum Ende des Rechtsstreits begleiten wir Sie. Wir übernehmen die gesamte Korrespondenz mit Ihrem Verkäufer oder dessen Prozessbevollmächtigten sowie falls nötig die Vertretung und Betreuung vor Gericht.
Kann ich den Immobilienkauf rückgängig machen, wenn ich nachträglich Mängel entdecke?
Ja, ein Rücktritt vom Kaufvertrag ist möglich, aber nur unter bestimmten Voraussetzungen. In der Regel können Sie den Hauskauf nur dann rückgängig machen, wenn der Verkäufer Sie arglistig getäuscht hat, also einen versteckten Mangel kannte und absichtlich verschwieg. Das liegt daran, dass bei Immobilien meistens ein Gewährleistungsausschluss vereinbart wurde – und wie oben erklärt, greift der nur im Betrugsfall nicht. Haben Sie den Eindruck, der Verkäufer hat einen erheblichen Mangel bewusst verheimlicht, sollten Sie sich beraten lassen, ob ein Rücktritt durchsetzbar ist. Ist dies der Fall, werden bei einer Rückabwicklung des Kaufvertrags alle empfangenen Leistungen zurückgegeben: Sie würden also die Immobilie an den Verkäufer zurückgeben und erhalten im Gegenzug den Kaufpreis erstattet. Darüber hinaus muss der Verkäufer Ihnen alle Nebenkosten ersetzen, die im Zusammenhang mit dem Kauf anfielen und bei einer Rückabwicklung nutzlos waren – zum Beispiel Notarkosten, Grunderwerbsteuer, Maklerprovision und eventuelle Gutachter- oder Anwaltskosten.
Beachten Sie: Im Normalfall müssen Sie dem Verkäufer keine Frist zur Nachbesserung setzen, wenn Arglist im Spiel ist – die Gerichte sehen bei bewusster Täuschung das Vertrauensverhältnis als so zerstört an, dass eine vorherige Aufforderung zur Mängelbeseitigung entbehrlich ist. Sie können also meist sofort den Rücktritt erklären, ohne dem Verkäufer noch Gelegenheit zur Reparatur geben zu müssen. In vielen Fällen einigen sich Käufer und Verkäufer übrigens außergerichtlich auf eine einvernehmliche Rückabwicklung, um lange Prozesse zu vermeiden. Hierbei wird oft verhandelt, wer welche Kosten trägt – je nach Schwere des Mangels und Verschulden kann z. B. auch ein Teil der Kosten geteilt werden. Wichtig ist, dass Sie sich den Rücktritt gut überlegen – mit der Rückabwicklung geben Sie das Haus komplett zurück. Wenn Sie lieber im Haus wohnen bleiben wollen, kommt stattdessen ein Preisnachlass oder Schadenersatz in Betracht.
Ich möchte das Haus behalten – kann ich vom Verkäufer Geld für die Mängelbeseitigung fordern?
Ja. Wenn der Verkäufer einen erheblichen Mangel arglistig verschwiegen hat, müssen Sie nicht gleich den ganzen Kauf rückgängig machen. Sie haben auch die Möglichkeit, das Haus zu behalten und stattdessen finanziellen Ausgleich zu verlangen. Konkret gibt es zwei Hauptoptionen: Schadensersatz oder Minderung. Schadensersatz bedeutet, Sie fordern vom Verkäufer eine Erstattung der Kosten, die durch den Mangel entstanden sind – etwa die Kosten der Reparatur bzw. Mängelbeseitigung. Dazu zählen auch Folgekosten wie z. B. nötige Hotelübernachtungen während einer Sanierung oder andere Aufwendungen, die ohne den Mangel nicht angefallen wären.
Die Minderung wiederum bedeutet, Sie verlangen einen Teil des Kaufpreises zurück – im Prinzip einen Preisnachlass nachträglich, entsprechend der Wertminderung durch den Schaden. Die Höhe richtet sich danach, wie teuer die Mängelbeseitigung ist oder wie stark der Wert der Immobilie gemindert ist. In beiden Fällen behalten Sie das Haus und erhalten finanziellen Ausgleich. Wichtig: Auch diese Ansprüche setzen voraus, dass der Verkäufer den Mangel arglistig verschwiegen hat. Ohne Verschulden des Verkäufers sind Nachlässe oder Kostenerstattungen in der Regel ausgeschlossen. Falls Sie aber z. B. im Kaufvertrag eine Garantie für bestimmte Eigenschaften erhalten haben und diese nicht erfüllt sind, können Sie ggf. dennoch einen Preisnachlass verlangen – etwa wenn der Verkäufer garantiert hatte, das Dach sei dicht, sich aber nun doch als undicht herausstellt. Lassen Sie sich im Zweifel rechtlich beraten, welche Option (Rücktritt, Minderung oder Schadensersatz) in Ihrem Fall die sinnvollste ist.
Wie kann ich mich vor versteckten Mängeln beim Hauskauf schützen?
Ganz verhindern lassen sich Risiken zwar nie, aber Sie können einiges tun, um böse Überraschungen nach dem Kauf zu vermeiden. Informieren Sie sich gründlich über die Immobilie: Studieren Sie das Exposé und stellen Sie bei der Besichtigung gezielte Fragen (etwa nach Feuchtigkeitsproblemen, Schädlingsbefall, Baumaßnahmen ohne Genehmigung usw.). Schauen Sie genau hin – nehmen Sie wenn möglich eine zweite Person mit, vier Augen sehen mehr als zwei. Bei älteren Häusern oder offensichtlichen Anzeichen (z. B. muffiger Geruch, Wasserflecken unter frischer Farbe) ist es ratsam, einen Bausachverständigen (Gutachter) zur Besichtigung hinzuzuziehen.
Ein erfahrener Gutachter kennt die typischen Schwachstellen und kann versteckte Mängel oft erkennen, die Laien entgehen. Zwar kostet ein unabhängiger Gutachter Honorar, aber diese Investition kann Sie vor teuren Folgekosten bewahren. Zudem können Sie den Gutachterbericht im Falle eines später entdeckten Mangels als Beweismittel nutzen. Achten Sie auch auf den Kaufvertrag: Lassen Sie wichtige Zusicherungen (z. B. „Keller trocken“ oder „Dach neu gedämmt 2023“) schriftlich festhalten. Mündliche Versprechen zählen später wenig. Wenn der Vertrag einen umfassenden Gewährleistungsausschluss enthält, sollten Sie besonders sorgfältig prüfen – bei Unsicherheit ziehen Sie ruhig einen Experten oder Anwalt zurate. Kurz gesagt: Gründliche Prüfung und Dokumentation vor dem Kauf sind der beste Schutz, damit Sie im Nachhinein nicht im Regen stehen.
Sollte ich nach dem Kauf einen Gutachter einschalten?
Ein Bausachverständiger kann sowohl vor als auch nach dem Kauf sehr hilfreich sein. Nach dem Kauf – wenn Sie einen versteckten Mangel vermuten oder entdeckt haben – ist ein Gutachter vor allem wichtig, um die Ursache und das Ausmaß des Schadens fachkundig festzustellen. Durch eine gutachterliche Stellungnahme lässt sich oft belegen, dass der Mangel bereits vor dem Kauf vorhanden war und beispielsweise dem Verkäufer hätte auffallen müssen. So ein Gutachten kann später vor Gericht als Beweis dienen, um Ihre Ansprüche zu untermauern. Zudem erfahren Sie vom Sachverständigen, wie dringend und teuer die Reparatur etwa sein wird – auch das ist wichtig für Verhandlungen mit dem Verkäufer.
Beachten Sie: Die Kosten eines Gutachters müssen Sie zunächst zwar selbst tragen, aber wenn der Verkäufer Sie tatsächlich getäuscht hat, können Sie diese Kosten als Teil des Schadensersatzes vom Verkäufer zurückverlangen (sofern das Gutachten für die Rechtsverfolgung notwendig war). Viele Rechtsschutzversicherungen übernehmen im Übrigen die Gutachterkosten, wenn sie im Rahmen der Durchsetzung Ihrer Rechte anfallen – klären Sie am besten vorab mit Ihrer Versicherung, ob der Schadenfall gedeckt ist. Insgesamt gilt: Ein unabhängiger Gutachter kann Ihre Position deutlich stärken, indem er fachlich bestätigt, dass ein versteckter Mangel vorliegt und wo dessen Ursache liegt. Damit stehen Sie im Streitfall wesentlich sicherer da und erhöhen Ihre Chance, vom Verkäufer entweder eine Einigung oder vor Gericht Recht zu bekommen. Sollten Sie weitere Fragen haben, beraten wir Sie gerne individuell – unser Team steht Immobilienkäufern mit Erfahrung und Sachkunde zur Seite.
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Die Tatsache, dass Sie nicht persönlich anwesend sein können, um Sie rechtlich zu beraten, ist kein Grund, die Angelegenheit aufzuschieben. Wir bieten Ihnen online Beratungen zu allen Fragen an, erklären Ihnen die Verfahren und helfen Ihnen, sich über die Möglichkeiten einer außergerichtlichen Lösung Ihrer Probleme zu informieren. Dank moderner Technologie können wir problemlos Video-Konsultationen über verschiedene Online-Plattformen wie Telegramm, Zoom und Skype durchführen und auch gemeinsam Ihr Objekt in Augenschein nehmen, wie dies üblicherweise geschieht. Holen Sie sich noch heute professionelle Hilfe und lassen Sie uns gemeinsam beginnen!
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