OLG Brandenburg 09.06.2016 – Feuchte Kellerwände verschwiegen: Arglistige Täuschung beim Hauskauf & Schadensersatz
OLG Brandenburg (5. Zivilsenat), Urteil vom 09.06.2016 – 5 U 97/14
Die Entscheidung des Oberlandesgerichts Brandenburg basiert auf dem arglistigen Verschweigen des Mangels der durchfeuchteten Kellerwände bei Abschluss des Kaufvertrages. Dieses Verhalten fällt unter Feuchte Kellerwände verschwiegen. Der Beklagte hat den Mangel erkannt oder zumindest für möglich gehalten und nicht offengelegt, was zu einem Schadensersatzanspruch der Kläger gemäß §§ 433, 434 Abs. 1 Nr. 1, 444, 437 Nr. 3, 280, 280 Abs. 1 BGB führt. Die Kläger können die Kosten für die Herstellung der Horizontal- und Vertikalsperre sowie Erstattung vorgerichtlicher Anwaltskosten vom Beklagten verlangen. Es wurde festgestellt, dass die Kläger die notwendigen Kosten nachgewiesen haben und nur die nachgewiesenen Beträge vom Beklagten erstattet werden müssen. Eine Zulassung der Revision ist nicht erforderlich.
In dieser Entscheidung des Oberlandesgerichts Brandenburg wurde festgestellt, dass das arglistige Verschweigen von Feuchtigkeit in den Kelleraußenwänden eines Wohnhauses einen Sachmangel gemäß §434 Abs. 1 Nr. 1 BGB darstellt. Dieses Verhalten fällt unter Feuchte Kellerwände verschwiegen und stellt eine arglistige Täuschung beim Hauskauf dar. Der Verkäufer haftet daher für die entstandenen Schäden und muss den Käufern Schadensersatz leisten. Es wurde festgestellt, dass der Verkäufer den Mangel kannte oder zumindest für möglich hielt und ihn den Käufern vorsätzlich verschwiegen hat. Dabei hat das Gericht betont, dass bei Häusern, die zu einer Zeit errichtet wurden, als Kellerabdichtungen noch nicht üblich waren, nicht jede Feuchte im Keller automatisch einen Sachmangel begründet. Ein Sachmangel liegt jedoch vor, wenn die Außenwände des Kellers stark durchfeuchtet sind und dies die vorausgesetzte Verwendung des Kellers als zusätzlichen Wohnraum ausschließt oder erheblich beeinträchtigt. Daraus ergibt sich eine arglistige Täuschung im Kaufvertrag Immobilie, die zur Aufhebung des Gewährleistungsausschlusses führt. Der Betrag, den die Kläger vom Beklagten verlangen können, wurde aufgrund der durchgeführten Beweisaufnahme und Gutachten festgelegt. Die Kläger haben Anspruch auf Schadensersatz für die Herstellung einer Horizontal- und Vertikalsperre, sowie auf Erstattung vorgerichtlicher Anwalts- und Gutachterkosten. Gerade wenn Käufer nach Hauskauf Feuchtigkeit festgestellt haben, empfiehlt sich die Einschaltung eines erfahrenen Anwalt Immobilienkaufrecht. Der Beklagte muss die Kosten tragen und Zinsen ab dem Zeitpunkt der Zustellung der Klage zahlen. Eine Revision ist nicht zugelassen.
Der Beklagte wurde verurteilt, Schadensersatz in Höhe von 21.119,72 € nebst Zinsen zu zahlen. Die Haftung für den Sachmangel wurde festgestellt, da der Beklagte die Durchfeuchtung der Kellerwände arglistig verschwieg – ein klassischer Fall von Feuchte Kellerwände verschwiegen. Dies stellt einen Verstoß gegen die Offenbarungspflicht bei versteckten Mängeln dar. Der Sachmangel wurde durch den gerichtlichen Sachverständigen bestätigt, der feststellte, dass die Außenwände des Kellers stark durchfeuchtet waren. Häufig kommt es vor, dass Käufer nach Hauskauf Feuchtigkeit festgestellt haben und dann ihre Rechte geltend machen müssen. Das Gericht stellte weiter fest, dass der Verkäufer den Mangel arglistig verschwiegen hatte, da er die den Fehler begründenden Umstände kannte oder zumindest für möglich hielt. Insbesondere wies das Freilegen und eigenständige Abdichten einer Außenwand durch den Beklagten darauf hin, dass er von den Feuchtigkeitsschäden im Keller wusste und versuchte, sie zu beseitigen, ohne die Käufer darüber zu informieren. Dieses Verhalten wurde als arglistiges Verschweigen gewertet. Es deutet alles darauf hin, dass er den Mangel kannte oder zumindest für möglich hielt. In solchen Fällen empfiehlt sich die Beratung durch einen erfahrenen Anwalt Immobilienkaufrecht. Daher wurde der Klage hinsichtlich der Schadensersatzansprüche der Kläger aufgrund des arglistigen Verschweigens des Mangels durch den Beklagten teilweise stattgegeben.
Der Betrag für die Herstellung der Horizontal- und Vertikalsperre sowie vorgerichtlicher Anwaltskosten wurde festgelegt. Der Beklagte kann jedoch die Höhe des Schadens und einige der geforderten Kosten bestritten und die Zahlung nur teilweise abwenden.
Die Kläger haben erfolgreich Schadensersatzansprüche gegen den Beklagten aufgrund der arglistigen Verschweigung der Durchfeuchtung der Kellerwände geltend gemacht. Sie sind dazu berechtigt, die Kosten für die Herstellung der Horizontal- und Vertikalsperre sowie vorgerichtliche Anwaltskosten einzufordern. Die Kläger können jedoch nicht den vollen Betrag für die Vertikalsperre verlangen und müssen sich mit dem fiktiven Nettobetrag zufrieden geben. Die Kläger müssen außerdem die Kosten für das bauphysikalische Gutachten vom 15. Januar 2010 und einige vorgerichtliche Anwaltskosten selbst tragen. Zinsen können ab Rechtshängigkeit verlangt werden. Insgesamt haben die Kläger einen Teil ihrer Forderungen erfolgreich durchgesetzt.
In dem vorliegenden Fall, in dem die Kläger festgestellt haben, dass die Kellerwände ihres erworbenen Hauses zum Zeitpunkt des Kaufs stark durchfeuchtet waren und Feuchte Kellerwände verschwiegen wurden,, liegt ein Sachmangel im Sinne des § 434 Abs. 1 Nr. 1 BGB vor. Dieser Sachmangel berechtigt die Kläger gemäß §§ 433, 434 Abs. 1 Nr. 1, 444, 437 Nr. 3, 280, 280 Abs. 1 BGB zum Schadensersatzanspruch gegen den Beklagten.
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