BGH Urteil: Arglistige Täuschung beim Hauskauf durch falsche Angaben zur Wohnung – Souterrain, rechtliches Gehör & Schadensersatz
Der BGH hat in seinem Beschluss vom 14. März 2019 (V ZR 186/18) über die Verletzung des rechtlichen Gehörs entschieden, wenn das Berufungsgericht den Vortrag des Klägers in der Berufungsbegründung übergeht, bei der Besichtigung habe der Beklagte die Eignung der gesamten Wohnung zu Wohnzwecken angepriesen – ein klassischer Fall von Falsche Angaben zur Wohnung –, obwohl er gewusst habe, dass die Wohnnutzung des Souterrains bauordnungsrechtlich unzulässig sei.
Im vorliegenden Fall hatten die Kläger eine Eigentumswohnung von der Beklagten erworben, die diese als komplett renovierte 4-Zimmer-Terrassenwohnung beworben hatte. Vor Vertragsschluss hatte die Beklagte den Klägern einen Grundriss und eine Kopie der Teilungserklärung übergeben, in der deutlich zwischen Wohn- und Nutzfläche im Souterrain unterschieden wurde. Die Kläger behaupteten jedoch, dass die Beklagte bei der Besichtigung die Eignung der gesamten Wohnung zu Wohnzwecken angepriesen habe, obwohl sie wusste, dass die Wohnnutzung des Souterrains bauordnungsrechtlich unzulässig war.
Insgesamt zeigt dieser Fall, wie wichtig es ist, die rechtlichen Anforderungen und Fakten sorgfältig zu prüfen und angemessen zu berücksichtigen, um eine gerechte Entscheidung zu treffen und die Rechte der Parteien zu gewährleisten. Das Prinzip des rechtlichen Gehörs ist ein wesentlicher Bestandteil eines fairen und gerechten Rechtssystems.
Das LG Kiel wies die Klage ab, die Berufung wurde zurückgewiesen, aber die Nichtzulassungsbeschwerde hatte Erfolg und führte zur Aufhebung und Zurückverweisung des Falls.
Der BGH stellte fest, dass das Berufungsgericht den Vortrag der Kläger in der Berufungsbegründung über die angebliche arglistige Täuschung Hauskauf und Falsche Angaben zur Wohnung nicht ausreichend berücksichtigt hatte. Die Kläger hatten behauptet, dass die Beklagte vorsätzlich falsche Angaben zur Wohnnutzung des Souterrains gemacht habe und dadurch einen Sachmangel verschwiegen habe.
In dem vorliegenden Fall wurde ein Sachmangel festgestellt, da das Souterrain aufgrund der zu niedrigen Deckenhöhe bauordnungsrechtlich nicht als Wohnraum genutzt werden durfte. Die Kläger hatten davon ausgehen können, dass das Souterrain zur Wohnnutzung zugelassen ist, basierend auf den öffentlichen Äußerungen der Beklagten in einem Exposé. Trotz des Haftungsausschlusses im Kaufvertrag kann sich die Beklagte nicht darauf berufen, da sie arglistig gehandelt hat, indem sie die Räume als Wohnraum beworben hat, obwohl die baurechtliche Genehmigung oder die bauliche Beschaffenheit für eine solche Nutzung nicht gegeben waren. Diese arglistige Täuschung Hauskauf und die damit verbundene Rückabwicklung nach BGH-Urteil begründen einen Schadensersatzanspruch der Kläger.
Das Gericht stellte zusätzlich fest, dass das Berufungsgericht das rechtliche Gehör der Kläger verletzt habe, indem es ihre Argumente und Vorbringen nicht angemessen berücksichtigt hat. Daher wurde das Urteil aufgehoben und der Fall zur erneuten Prüfung an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Der BGH entschied, dass ein Sachmangel vorliegt, wenn das Souterrain aufgrund zu niedriger Deckenhöhe bauordnungsrechtlich nicht als Wohnraum genutzt werden darf. Die Beklagte konnte sich nicht auf den Haftungsausschluss im Kaufvertrag berufen, da sie arglistig gehandelt hatte.
Insgesamt führte die Verletzung des rechtlichen Gehörs zur Aufhebung des Berufungsurteils und zur Zurückverweisung des Falls an das Berufungsgericht. Es wurde darauf hingewiesen, dass eine Haftung der Beklagten nach den Vorschriften des BGB in Betracht kommt.
Die Entscheidung des BGH verdeutlicht die Bedeutung des rechtlichen Gehörs und zeigt, dass bei arglistiger Täuschung und Sachmängeln die Verkäufer haftbar gemacht werden können, auch nach dem Vertragsabschluss.
Die im vorliegenden Fall verwendeten Normen des Rechts sind das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) in den §§ 434 I 3, 444, die Zivilprozessordnung (ZPO) in § 544 VII und das Grundgesetz (GG) in Art. 103 I. In diesem konkreten Fall hat das Gericht festgestellt, dass eine Verletzung des rechtlichen Gehörs vorliegt, da das Berufungsgericht den Vortrag des Klägers in der Berufungsbegründung über die Eignung der Wohnung zu Wohnzwecken übersehen hat. Dies verstößt gegen die Pflicht des Gerichts, das Vorbringen der Parteien zur Kenntnis zu nehmen und zu erwägen, wie es in Art. 103 I GG festgelegt ist.
TIPPS:
- Achten Sie darauf, dass das Berufungsgericht den Vortrag der Parteien genau prüft und berücksichtigt, insbesondere wenn es um wesentliche Punkte wie die Eignung einer Wohnung zu Wohnzwecken geht – etwa bei Falsche Angaben zur Wohnung.
- Bei Immobiliengeschäften sollten Sie sicherstellen, dass jegliche Angaben im Exposé oder in anderen öffentlichen Äußerungen korrekt und vollständig sind, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden, insbesondere im Hinblick auf eine mögliche arglistige Täuschung Kaufvertrag Immobilie.
- Wenn Sie als Makler tätig sind, seien Sie besonders vorsichtig bei der Bewerbung von Immobilien und stützen Sie Ihre Angaben auf verlässliche Informationen, um Fälle von arglistige Täuschung Hauskauf zu vermeiden.
- Im Falle einer arglistigen Täuschung seitens des Verkäufers, z.B. bei Falsche Angaben zur Wohnung, können Käufer Ansprüche auf Schadensersatz oder eine Rückabwicklung nach BGH-Urteil geltend machen – hier unterstützt Sie ein erfahrener Anwalt Immobilienkaufrecht.
- Stellen Sie sicher, dass bei der Übergabe von Unterlagen wie Grundrissen oder Teilungserklärungen potenzielle Käufer klar und richtig über alle relevanten Informationen informiert werden, insbesondere wenn es um Einschränkungen der Nutzung geht.
- Beachten Sie, dass eine Gehörsverletzung durch das Gericht gemäß Art. 103 I GG zu einer Aufhebung des Urteils und zur Rückverweisung des Rechtsstreits führen kann, um eine faire erneute Sachbehandlung sicherzustellen.
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