Defekte Heizung nach Hauskauf: Versteckter Mangel, Haftung & Schadensersatz
Aus meiner eigenen Praxis geht hervor, dass beim Verkauf eines alten Hauses oft entweder ein altes Heizungssystem oder ein defektes Heizungssystem vorhanden ist. Wenn der Kaufvertrag für das Haus in der Heizperiode abgeschlossen wird, muss der Käufer oft dem Verkäufer hinsichtlich des funktionierenden Heizungssystems „Glauben schenken“. Nach Abschluss des Kaufvertrages stellt sich jedoch heraus, dass der unehrliche Verkäufer die Mängel des Heizungssystems verschwiegen hat. Gerade in solchen Fällen werden in meiner Praxis oft defekte Heizungen nach Hauskauf als versteckte Mängel festgestellt, die nicht selten auch mit einer arglistigen Täuschung Hauskauf verbunden sind. Aus anwaltlicher Sicht zeigt sich immer wieder, dass eine defekte Heizung nach Hauskauf erhebliche rechtliche Folgen haben kann.
Die Rechtsprechung besagt folgendes: „Gemäß einem Urteil des Landgerichts Berlin müssen die Räumlichkeiten in der Wohnung in der Zeit von 6 bis 23 Uhr auf mindestens 20°C beheizbar sein (Bad und Toilette auf 21°C). Nachts zwischen 23 und 6 Uhr reicht eine erreichbare Raumtemperatur von 18°C aus“. (AZ 64 S 266/97). In unserem Fall wird der Mangel am Heizsystem als wesentlicher Mangel betrachtet. Der BGH hat die relevante Grenze in Anlehnung an die Rechtsprechung des § 459 BGB a.F., der bis zur Schuldrechtsreform bis 2002 galt, auf 5 % festgelegt. Dort wurde ebenfalls der Begriff des „erheblichen Mangels“ verwendet, und der Gesetzgeber hat in der Begründung zu § 323 BGB auf diese Vorschrift verwiesen. Er betonte jedoch, dass diese Grenze flexibel sei und im Rahmen der Abwägung der Umstände des Einzelfalls abgewichen werden könne. Bei Abschluss eines Kaufvertrages für ein Grundstück sollte jedenfalls auf folgende Rechtsnorm geachtet werden: „Der Verkäufer hat dem Käufer die Sache frei von Sach- und Rechtsmängeln zu verschaffen“. § 433, Absatz 1 Satz 2 BGB.
Die wichtigsten Beschwerden der Käufer von Wohnungen oder Häusern aus meiner Praxis betrafen folgende Mängel: heizungstausch nach Hauskauf, Heizung 30 Jahre Eigentümer Wechsel, Heizung erneuern nach Hauskauf, heizungserneuerung nach Hauskauf, heizungswechsel nach Hauskauf.
- Der Makler und Verkäufer haben die Pflicht, Sie über bekannte Mängel wie eine defekte Heizung nach Hauskauf aufzuklären.
- Bei offensichtlichen Mängeln wie tropfenden Wasserhähnen oder Schimmel können nachträglich keine Reparaturen oder Preisreduzierungen verlangt werden.
- Bei versteckten Mängeln wie einem defekten Heizungssystem oder einer defekten Heizung nach Hauskauf können Sie möglicherweise die Reparaturkosten vom Verkäufer erstattet bekommen.
- Überprüfen Sie den Kaufvertrag genau, um festzustellen, ob der Verkäufer für die Funktionsfähigkeit der Heizung haftet.
- Im Zweifelsfall sollten Sie einen Fachanwalt für Mängelhaftung oder direkt einen Anwalt Immobilienkaufrecht konsultieren.
- Wenn der Verkäufer Sie arglistig getäuscht hat oder eine arglistige Täuschung Kaufvertrag Immobilie vorliegt und der Zustand der Heizung nicht dem im Vertrag
- Der Kaufvertrag ist Ihr wichtigstes Instrument für Forderungen an den Verkäufer.
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