Sachmängelhaftung: Entwässerungsanlage, regelmäßige Wasserbelastung

BGH: Arglistiges Verschweigen von Mängeln beim Grundstückskauf – Überschwemmung, Sachmangel & rechtliches Gehör

BGH (V. Zivilsenat), Beschluss vom 15.04.2021 – V ZR 170/20

In dem vorliegenden Fall des BGH (V. Zivilsenat), Beschluss vom 15.04.2021 – V ZR 170/20, geht es um arglistiges Verschweigen eines Mangels beim Grundstückskaufvertrag. Die Kläger erwarben von dem Beklagten ein mit einem Doppelhaus bebautes Grundstück unter Ausschluss der Sachmängelhaftung. Nach dem Kauf stellten die Kläger fest, dass es bei Regenfällen immer wieder zu Überschwemmungen der Einfahrt kam, was zu Wassereintritt in das Schlafzimmer führte. Die Kläger verlangten daraufhin Ersatz der Mängelbeseitigungskosten und weiteren Schadensersatz.

Das Berufungsgericht wies die Berufung der Kläger zurück, da es nicht als erwiesen ansah, dass der Mangel bereits vor dem Verkauf bestand. Die Kläger legten jedoch Beweise vor, die darauf hindeuteten, dass es regelmäßig zu Überflutungen kam. Das Gericht jedoch unterließ es, die Zeugen hierzu zu vernehmen, und unterstellte die Wasserbelastung in der Einfahrt lediglich als wahr, ohne den genauen Sachverhalt zu berücksichtigen.

Die Beweise, die eine entscheidende Rolle bei der positiven Entscheidung des Gerichts für den Kläger gespielt haben, sind:

• Die Tatsache, dass das Grundstück vor dem Kaufvertrag „immer wieder überflutet“ war, und oft stand bei Regen Wasser vor dem Haus.
• Die Zeugenaussage, dass sich „ständig Wasser in der Einfahrt sammelt“ und dass es schon lange Probleme mit der Entwässerung gab.
• Der Sachverständige konnte nicht mit Sicherheit feststellen, dass der Beklagte aus der erhöhten Wasserbelastung auf die Mängelursache schließen musste.

Die Nichtberücksichtigung dieser Beweise durch das Berufungsgericht verstieß gegen das Recht der Kläger auf Gewährung rechtlichen Gehörs. Die Kläger haben einen Anspruch darauf, dass ihre Beweisanträge angemessen berücksichtigt werden, und das Gericht muss sicherstellen, dass alle relevanten Beweise vollständig ermittelt und gewürdigt werden.

Der Bundesgerichtshof hob den Beschluss des Berufungsgerichts auf und wies den Rechtsstreit zur erneuten Verhandlung zurück. Es stellte klar, dass die Nichtberücksichtigung eines erheblichen Beweisangebots gegen das rechtliche Gehör der Kläger verstößt. Zudem könnte das regelmäßige Auftreten von Wasseransammlungen in der Einfahrt einen Sachmangel darstellen, der dem Verkäufer bekannt gewesen sein müsste und somit arglistiges Verschweigen darstellen könnte. Das Ausmaß der Wasserbelastung und die Kenntnisse des Verkäufers sollten daher genauer untersucht werden.

Im vorliegenden Fall ging es um die Arglist beim Verschweigen eines Mangels beim Grundstückskaufvertrag. Der BGH (V. Zivilsenat) prüfte die Anwendung der Normen BGB § 434 Abs. 1 und § 444 sowie GG Art. 103 Abs. 1.

Der BGH stellte fest, dass das Berufungsgericht den Anspruch der Kläger auf Gewährung rechtlichen Gehörs verletzt hatte, indem es ein erhebliches Beweisangebot nicht berücksichtigte. Die Nichtberücksichtigung eines Beweisangebots verstößt gegen Art. 103 Abs. 1 GG. Die Kläger hatten angegeben, dass es auf dem Grundstück regelmäßig zu Überschwemmungen kam und Wasser in die Einfahrt stand. Die Kläger benannten Zeugen, um dies zu belegen.

Das Berufungsgericht hatte die Wasserbelastung in der Einfahrt als möglichen Sachmangel angesehen, jedoch nicht ausreichend berücksichtigt, ob der Verkäufer den Fehler gekannt hatte und darüber hätte informieren müssen. Das Gericht hatte die Bedeutung des Fachwissens des Verkäufers, einem Heizungsbauer, nicht ausreichend gewürdigt. Es wurde festgestellt, dass eine erneute Beweisaufnahme erforderlich sei, um zu prüfen, ob ein arglistiges Verschweigen vorlag.

Insgesamt bestätigte der BGH den Erfolg der Nichtzulassungsbeschwerde und hob den Beschluss des Berufungsgerichts auf, um den Rechtsstreit zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen. Der Gegenstandswert des Beschwerdeverfahrens wurde auf bis zu 25.000 € festgelegt.

Der Fall zeigt die Bedeutung des rechtlichen Gehörs und der Berücksichtigung aller Beweise in rechtlichen Streitigkeiten. Es ist wichtig, dass alle relevanten Fakten und Beweise in einem Verfahren angemessen berücksichtigt werden, um eine gerechte Entscheidung zu gewährleisten.