Kaufvertrag mit Garantie beim Immobilienkauf: Rechte, Pflichten & rechtliche Folgen für Käufer und Verkäufer
Der Kaufvertrag mit Garantie und seine Rechtsfolgen
Wird in einem Immobilienkaufvertrag eine eigenständige Garantie vereinbart, so werden dort auch die Rechtsfolgen der Nichteinhaltung der Garantie genau zu bestimmen sein. Eine solche Gestaltung als Kaufvertrag mit Garantie kann für Käufer entscheidend sein, da sie zusätzliche Sicherheit bietet und rechtliche Risiken minimiert. Die Vereinbarung von Garantien, welche das allgemeine Gewährleistungsrecht für Sachmängel ersetzen sollen, kommt vor allem bei größeren und damit komplexeren Sachgesamtheiten in Betracht. Dies wird regelmäßig bei der Veräußerung von Unternehmen der Fall sein, aber auch bei einem größeren Gebäudekomplex bzw. einer Immobilie mit mehreren Wohneinheiten ist dies denkbar. Ein spezialisierter Anwalt Immobilienkaufrecht kann hier die genauen Auswirkungen einer solchen Klausel prüfen und rechtlich absichern.
Dies kann dann interessengerecht sein, wenn sich das gesetzliche Sachmängelgewährleistungsrecht aufgrund der Komplexität des Gebäudes nicht eignet. In diesem Fall regeln die Parteien das Recht der Leistungsstörungen nach ihren eigenen Wünschen ab, so dass der Verkäufer verschuldensunabhängige Garantien abgibt, auf der anderen Seite aber seine Haftung auf die vereinbarten Rechtsfolgen begrenzt (LG Hamburg vom 24.11.2011, Az. 304 O 207/10).
Garantien werden zur Verteilung des Risikos bei erkannten Mängeln gebraucht. Eine solche eigenständig durchsetzbare Garantie schließt somit für den erkannte Mangel die Anwendung der gesetzlichen Gewährleistungsvorschriften aus und ersetzt sie durch die vereinbarten. Anstatt jedes einzelne Detail aufwändig aufzuklären, übernimmt der Verkäufer aus Effizienzgründen die Haftung in Form der Garantie für die jeweilige und einzeln beschriebene Beschaffenheit und muss dann für eventuelle Abweichungen von dem vereinbarten Zustand nur im Rahmen der vereinbarten Begrenzung haften. Dafür muss der Käufer dem Verkäufer nicht erst umständlich nachweisen, dass dieser den Mangel kannte und zu verantworten hat. Insbesondere das Recht zum Rücktritt vom Kaufvertrag wird dadurch hingegen regelmäßig ausgeschlossen werden. Auch ohne eine solche Vereinbarung wird der Rücktritt bei Vorliegen einer selbstständigen Garantie nur möglich sein, wenn ein erheblicher Mangel vorliegt.
Auf einen ansonsten im Kaufvertrag vereinbarten Gewährleistungsausschluss kann sich der Verkäufer natürlich nicht berufen, soweit es um die garantierte Eigenschaft geht.
Die unselbstständige Garantie
Eine unselbstständige Garantie soll nicht das gesetzliche Gewährleistungsrecht ersetzen, sondern vielmehr diese erweitern. Gerade im Rahmen eines Kaufvertrag mit Garantie wird sie häufig eingesetzt, um die Mängelrechte des Käufers zu ergänzen und damit zu verstärken (Drescher/Anker: Haftungsausschlüsse und Garantien in Immobilienkaufverträgen; NZBau 2017, 583).
Die gesetzlichen Regelungen bleiben somit in diesem Fall weiter bestehen und die Haftung des Verkäufers wird auch nicht auf im Vertrag genannte Rechtsfolgen beschränkt. Bei einem Kaufvertrag mit Garantie kann sich der Verkäufer bei einer solchen Beschaffenheitsgarantie jedenfalls nicht auf Unwissenheit oder mangelndes Verschulden berufen, sondern hat für das Vorliegen der vereinbarten Beschaffenheit zu haften.
Beschaffenheitsgarantie durch vorvertragliche Äußerungen?
Grundsätzlich sind auch Äußerungen des Verkäufers vor Vertragsschluss beachtlich. Dies kann beispielsweise im Rahmen von Werbeaussagen oder Verkaufs- bzw. Maklerprospekten der Fall sein. Wegen des Beurkundungserfordernisses bei der Veräußerung von Immobilien hat der BGH eine Haftung für solche vorvertraglichen Äußerungen beim Hauskauf jedoch stark eingeschränkt. Die gemachten Zusicherungen im Vorfeld des Erwerbs sind im Regelfall nur dann vollständig durchsetzbar, wenn sie im Kaufvertrag mit Garantie schriftlich wiederholt werden (BGH v. 6.11.2015, Az. V ZR 78/14). Ebenso kann sich der Gewährleistungsausschluss aus dem Immobilienkaufvertrag auch auf solche vorvertraglichen Angaben erstrecken, es sei denn, sie sind ausdrücklich als Bestandteil eines Kaufvertrag mit Garantie festgelegt (BGH v. 22.4.2016, Az. V ZR 23/15).
Die Beschaffenheitsgarantie als AGB
Unter Umständen kann eine Beschaffenheitsvereinbarung auch als allgemeine Geschäftsbedingung gewertet werden. Dies kann dann der Fall sein, wenn sich die Garantie oder Vereinbarung nicht eindeutig als Einzelvereinbarung qualifizieren lässt. Es erwachsen dann zusätzliche Risiken, die sich aus der Frage der Wirksamkeit der AGB ergeben. Gründe für die Unwirksamkeit einer solchen als AGB erkannten Vereinbarung können sein der versuchte Haftungsausschluss für Schäden aus grobem Verschulden oder der Verletzung von Leben, Körper oder Gesundheit (§ 309 Nr. 7 a u. b BGB) oder der Versuch der Einschränkung wesentlicher Pflichten aus dem Vertragsverhältnis (§ 307 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Die Folge wäre die Unwirksamkeit des Haftungsausschlusses, bzw. der Beschaffenheitsvereinbarung bei weiter bestehender Wirksamkeit des Kaufvertrages.
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