Hauskauf trotz schlechtem Energieausweis: Rechte, Pflichten und arglistige Täuschung bei schlechter Dämmung
Schlechte Wärmedämmung. Wohnung schlecht gedämmt.
Betrachten wir diesen Mangel an Immobilien anhand eines Gerichtsurteils. Käufer muss beweisen, dass dem Verkäufer die Mängel tatsächlich bekannt waren. Wer ein Wohnhaus verkauft, muss auf versteckte Mängel hinweisen, auch wenn im Vertrag die Gewährleistung ausgeschlossen ist. Andernfalls kann der Käufer Schadensersatz verlangen. Der Käufer muss in solchen Fällen jedoch beweisen, dass dem Verkäufer die Mängel tatsächlich bekannt waren; es genügt nicht, dass sie nur „aufgedrängt hätten“. Das entschied das Landgericht Frankenthal (Pfalz). Ein Ehepaar kaufte 2016 ein Wohnhaus im Landkreis Bad Dürkheim und zog dort ein. Zuvor hatten die Verkäufer selbst viele Jahre in dem Haus gelebt. Fünf Jahre nach dem Einzug behaupteten die Käufer unter anderem, dass die Dämmung am Dach mangelhaft sei: Es wurden ungeeignete Dämmplatten angebracht und es fehlte eine sogenannte Dampfsperre. Das Käufer-Ehepaar verklagte daraufhin die Verkäufer auf Zahlung eines Vorschusses für eine ordnungsgemäße Dämmung, ein klassisches Beispiel für Hauskauf trotz schlechtem Energieausweis und mögliche arglistige Täuschung Kaufvertrag Immobilie.
Richter verneinen ein arglistiges Handeln des Verkäufers. Das Landgericht wies die Klage ab. Nach Ansicht der Kammer hätte die Haftung ein arglistiges Handeln der Verkäufer vorausgesetzt, nachdem im Kaufvertrag ein Gewährleistungsausschluss vereinbart worden war. Es stehe jedoch keinesfalls fest, dass die Verkäufer bewusst Mängel am Dach des Wohnhauses verschwiegen hätten. Sie hätten die Mängel kennen müssen, was nicht bewiesen sei. Das Dach sei weder undicht noch feucht, die Anforderungen an den Energieausweis seien erfüllt. Der Fall zeigt, wie schwierig ein Hauskauf trotz schlechtem Energieausweis rechtlich sein kann. Die Familie der Verkäufer habe über 10 Jahre ohne Einschränkungen in dem Haus gelebt und dabei auch das Dachgeschoss genutzt. Daher könne nicht angenommen werden, dass den Verkäufern bekannt war, dass die Dämmung fehlerhaft war. Für Mängel, die sich nur hätten aufdrängen müssen, müsste der Verkäufer in einem solchen Fall jedoch nicht haften – selbst wenn Käufer später eine arglistige Täuschung Hauskauf vermuten. Landgericht Frankenthal (Pfalz), Urteil vom 24.11.2021, 6 O 129/21 – ein weiteres Beispiel für Hauskauf trotz schlechtem Energieausweis..
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