Arglistige Täuschung trotz Gewährleistungsausschluss beim Hauskauf: Versteckte Mängel, rechtliche Folgen & Rechte des Käufers
Der Gewährleistungsausschluss ist nicht allumfassend. Versteckte Mängel können trotzdem zur Haftung führen – insbesondere bei einer Arglistige Täuschung trotz Hinweis auf Mängel. Damit der Ausschluss greifen kann, müssen auf Seiten des Verkäufers bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein. Zum einen darf er bis zum Zeitpunkt der Übergabe des Hauses nichts von dem Problem gewusst haben und davor auch nicht bewusst fahrlässig die Augen verschlossen haben. Zum anderen muss der vom Käufer entdeckte Mangel auch wesentlich sein. Er muss also eine bedeutende Rolle für den Wert der Immobilie spielen. Hinzu kommt natürlich noch, dass der Verkäufer den Käufer über einen solchen Mangel vor Abschluss des Kaufvertrages (aber nach Kenntnisnahme des Problems) nicht informiert hat. Ist das gegeben, so wird für gewöhnlich ein „arglistiges Verschweigen“ des Mangels angenommen. Liegt ein solches anerkanntermaßen vor, so ergeben sich daraus weitere Rechtsfolgen, insbesondere die Ungültigkeit und damit Wirkungslosigkeit des Gewährleistungsausschlusses.
Das Oberlandesgericht Saarbrücken hatte einen Fall zu beurteilen, bei dem ein solcher Gewährleistungsausschluss vorlag (Urteil vom 21.2.18-Az.: 2 U 24/17). Im notariellen Kaufvertrag war geregelt, dass das Kaufobjekt in seinem jetzigen Zustand gekauft wird und Rechte und Ansprüche des Käufers wegen eines Sachmangels ausgeschlossen seien. Ebenso ausgeschlossen seien Ansprüche auf Schadensersatz, außer im Falle eines vorsätzlichen Handelns des Verkäufers. Zudem heißt es dort, dass sich der Verkäufer auf die Ausschlussvereinbarung nicht berufen kann, wenn er einen Mangel arglistig verschwiegen hat – ein klassischer Fall von Arglistige Täuschung trotz Hinweis auf Mängel – oder eine Garantie für das Vorhandensein einer Eigenschaft übernommen hat.
Es ist hier anzumerken, dass auch ohne den letztgenannten Passus der Verkäufer sich nicht auf einen Gewährleistungsausschluss berufen kann, wenn er vorsätzlich einen Schaden verursacht hat, wenn er einen Mangel arglistig verschwiegen hat oder wenn er eine Garantie für das Vorhandensein einer Eigenschaft oder den Zustand einer Sache übernommen hat. In solchen Fällen spricht man oft von einer Arglistige Täuschung trotz Hinweis auf Mängel, die erhebliche rechtliche Folgen nach sich zieht.
Vor dem Abschluss des Kaufvertrages fanden mehrere Besichtigungstermine statt. Bei den Besichtigungen war bereits ein Wasserfleck an einer Garagenrückwand erkennbar. Die Verkäufer wiegelten wohl ab, jedenfalls klärten sie die Käufer nicht darüber auf, dass das Kaufobjekt über eine mangelhafte Außenabdichtung verfügt und die Drainage nicht ordnungsgemäß funktioniert. Solche Fälle können vor Gericht als arglistige Täuschung Kaufvertrag Immobilie gewertet werden.
Im vorliegenden Verfahren wurde durch einen Sachverständigen festgestellt, dass es erhebliche Mängel an der errichteten Drainage wie auch der Abdichtung im Übrigen, namentlich der Nichteinhaltung der einschlägigen DIN-Vorschriften gebe. Er hat konstatiert, dass folglich die Drainage und die Abdichtung im Ganzen nicht den anerkannten Regeln für den Entwurf und die Ausführung baulicher Anlagen entspreche, die in der technischen Wissenschaft als theoretisch richtig erkannt seien und feststünden sowie insbesondere in dem Kreis der für die Anwendung der betreffenden Regeln maßgeblichen, nach dem neuesten Stand vorgebildeten Techniker durchweg bekannt und aufgrund fortdauernder praktischer Erfahrung als technisch geeignet, angemessen sowie notwendig erkannt seien, sich also in der Baupraxis als richtig bewährt hätten. Das Gericht stellt in der Folge fest, dass hier unzweifelhaft ein Sachmangel an dem Hausgrundstück vorliegt.
Es ist also wichtig zu beachten, dass versteckte Sachmängel trotz eines Gewährleistungsausschlusses zur Haftung führen können, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind. Käufer sollten daher bei der Besichtigung eines Objektes genau hinsehen – gerade wenn sie nach Hauskauf Feuchtigkeit festgestellt haben. Verkäufer sollten wiederum ehrlich und transparent über den Zustand der Immobilie informieren, um rechtliche Konsequenzen zu vermeiden. Nur so kann eine faire und rechtlich korrekte Abwicklung des Kaufvertrages gewährleistet werden und eine Arglistige Täuschung trotz Hinweis auf Mängel verhindert werden.
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