Silberfische beim Wohnungskauf: Kein Sachmangel laut OLG Hamm 2017
Gemäß dem Urteil des Oberlandesgerichts Hamm vom 12. Juni 2017 (I-22 U 64/16) wurde festgestellt, dass Silberfische beim Wohnungskauf in geringem Umfang in einer gebrauchten Eigentumswohnung keinen kaufvertraglichen Sachmangel im Sinne des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) darstellen.
In dem vorliegenden Fall handelt es sich um einen Streitfall zwischen Käuferin und Verkäufer einer Eigentumswohnung. Die Käuferin entdeckte nach dem Kauf einen Befall mit Silberfischen in der Wohnung und erklärte daraufhin den Rücktritt vom Kaufvertrag. Sie forderte die Rückzahlung des Kaufpreises.
Das Landgericht Münster wies die Klage ab und auch die Berufung der Käuferin blieb ohne Erfolg. Das Oberlandesgericht (OLG) Hamm bestätigte die Entscheidung und wies die Klage als unbegründet ab.
Das Gericht argumentierte, dass Silberfische beim Wohnungskauf nicht automatisch einen Sachmangel im Sinne des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) darstellen. Die Anwesenheit von Silberfischen in geringem Umfang sei in Eigentumswohnungen nicht unüblich und nicht mit den vertraglich vorausgesetzten Zwecken unvereinbar.
Die Sachverständigen stellten fest, dass Silberfische beim Wohnungskauf zwar als störend empfunden werden können, sie sich aber bei günstigen Bedingungen in Wohnungen ansiedeln, ohne eine direkte Gefahr für Gesundheit oder Substanz darzustellen. Ein gewisser Grundbestand von Silberfischen in Wohnungen sei üblich und nicht unerwartet.
Das Gericht entschied, dass der Verkäufer nicht für den Befall mit Silberfischen verantwortlich gemacht werden kann, da dies nicht als Sachmangel gilt. Der Gewährleistungsausschluss im Kaufvertrag greift, da der Verkäufer keine Kenntnis von dem Befall hatte oder diesen zumindest nicht billigend in Kauf genommen hat. Wäre jedoch eine arglistige Täuschung Hauskauf nachweisbar gewesen, hätte die Entscheidung anders ausfallen können.
Somit wurde die Klage der Käuferin abgewiesen, da kein Anspruch auf Rückabwicklung des Kaufvertrags oder Schadensersatz besteht. Die Käuferin hat auch keinen Anspruch auf Erstattung ihrer Rechtsverfolgungskosten.
Insgesamt zeigt dieser Fall die Bedeutung klarer vertraglicher Regelungen und die Notwendigkeit, Sachmängel und Gewährleistungsansprüche genau zu definieren. Gerade bei Unsicherheiten kann ein erfahrener Anwalt Immobilienkaufrecht Käufer und Verkäufer rechtssicher beraten und Streitfälle wie diesen vermeiden.
Eine Meinung
Die Klägerin hätte das Verfahren eventuell gewinnen können, wenn sie nachweisen könnte, dass der Beklagte von dem Silberfischbefall wusste oder ihn zumindest hätte kennen müssen. Ebenso wäre es hilfreich gewesen, konkrete Beweise für eine übermäßige Anzahl an Silberfischen beim Wohnungskauf vorzulegen. Darüber hinaus hätte die Klägerin möglicherweise erfolgreich sein können, wenn sie nachweisen könnte, dass der Befall mit Silberfischen beim Wohnungskauf die Nutzung der Wohnung erheblich beeinträchtigt hat oder zukünftige Schäden zu erwarten sind.
Im vorliegenden Fall wurde jedoch nicht ausreichend nachgewiesen, dass ein Sachmangel aufgrund des Silberfischbefalls vorlag. Zudem konnte die Klägerin nicht nachweisen, dass der Beklagte von dem Befall wusste oder ihn billigend in Kauf nahm. Daher wurden ihre Ansprüche auf Rückabwicklung des Kaufvertrags und Feststellung einer Verpflichtung zur Begleichung künftiger Schäden abgewiesen.
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