Exposé-Fehler beim Grundstückskauf: Keine Baugenehmigung für Pferdeboxen – LG Mönchengladbach 2017
LG Mönchengladbach (11. Zivilkammer), Urteil vom 31.03.2017 – 11 O 276/15
Die vorliegende Situation betrifft einen Rechtsstreit zwischen den Parteien über Gewährleistungsansprüche aus einem Grundstückskaufvertrag. Die Klägerin und der Drittwiderbeklagte hatten ein Grundstück erworben, auf dem sie Pferde halten wollten. Nach dem Kauf stellte sich jedoch heraus, dass keine Baugenehmigung für die Errichtung von Pferdeboxen auf dem Grundstück vorlag – ein klassisches Beispiel für Exposé-Fehler beim Hausverkauf, die oft zu erheblichen rechtlichen Auseinandersetzungen führen. Die Klägerin und der Drittwiderbeklagte erhoben daraufhin Klage gegen die Beklagten, um den Kaufvertrag rückgängig zu machen und Schadensersatz zu fordern.
Die Klägerin behauptet, dass die Beklagten von der fehlenden Baugenehmigung gewusst oder zumindest hätten wissen müssen. Sie argumentieren, dass die Beklagten durch ihr Verhalten und ihre Aussagen während des Verkaufsprozesses den Eindruck erweckt hätten, dass die Errichtung von Pferdeboxen zulässig sei. Die Klägerin und der Drittwiderbeklagte hätten den Kaufvertrag nicht abgeschlossen, wenn sie von der fehlenden Baugenehmigung gewusst hätten.
Die Beklagten bestreiten, von der fehlenden Baugenehmigung gewusst zu haben. Sie verweisen auf verschiedene Indizien, die darauf hindeuten, dass eine Pferdehaltung auf dem Grundstück zulässig sei. Sie argumentieren, dass sie die Informationen, die sie den Käufern gegeben haben, von den Vorbesitzern erhalten haben und daher davon ausgegangen seien, dass die Pferdehaltung genehmigt sei.
Insgesamt geht es in dem Rechtsstreit um die Frage, ob die Beklagten die Klägerin und den Drittwiderbeklagten vorsätzlich getäuscht haben, indem sie Informationen über die Zulässigkeit der Pferdehaltung auf dem Grundstück falsch dargestellt haben.
Die Entscheidung des Gerichts wird maßgeblich davon abhängen, ob nachgewiesen werden kann, dass die Beklagten von der fehlenden Baugenehmigung wussten oder hätten wissen müssen.
Aus diesem Urteil des Landgerichts geht hervor, dass die Klage teilweise erfolgreich war, da die Klägerin und der Drittwiderbeklagte Anspruch auf Rückzahlung des Kaufpreises für ein Grundstück in Höhe von 750.000,00 EUR hatten. Der Grund für den Anspruch lag darin, dass das Grundstück mangelhaft war, da keine Baugenehmigung für die Errichtung von Pferdeboxen vorlag, obwohl dies im Exposé des Verkäufers angegeben wurde – ein klassisches Beispiel für Exposé-Fehler beim Hausverkauf.
Die Richter entschieden, dass der Beklagte zu 3) einen Betrug begangen hatte, indem er die Klägerin und den Drittwiderbeklagten durch falsche Angaben im Exposé getäuscht hatte. Damit lag faktisch eine arglistige Täuschung Hauskauf vor. Dadurch entstand den Klägern ein Vermögensschaden, da sie das Grundstück nicht erworben hätten, wenn sie von der fehlenden Baugenehmigung gewusst hätten.
Die Klage gegen den Beklagten zu 2) wurde abgewiesen, da er nicht selbst Verkäufer des Grundstücks war und auch nicht aktiv zur Täuschung beigetragen hatte.
Die Drittwiderklage der Beklagten zu 1) und 2) wurde als unzulässig erklärt, da sie das Gegenteil der Ansprüche feststellen wollten, die bereits Gegenstand der Klage waren. Dies verstößt gegen das Prinzip der Rechtshängigkeit.
Als Schlussfolgerung aus diesem Urteil wird deutlich, dass Exposé-Fehler beim Hausverkauf erhebliche rechtliche Folgen haben können. Um solche Auseinandersetzungen zu vermeiden, ist eine genaue und ehrliche Kommunikation entscheidend. Im Streitfall kann ein erfahrener Anwalt Immobilienkaufrecht dabei unterstützen, Rechte zu sichern und Risiken rechtzeitig zu erkennen.
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