Arglistige Täuschung beim Hauskauf: Saarländisches OLG 05.08.2008 – Feuchtigkeitsschäden im Keller & Rückabwicklung des Kaufvertrags
Saarländisches OLG, Urteil vom 05.08.2008 – 4 U 90/08 – 33
Der Fall handelt von einem Streit zwischen einem Käufer und Verkäufern über ein Hausanwesen, bei dem der Käufer behauptet, dass ihm die extreme Feuchtigkeit im Keller des Anwesens verschwiegen wurde. Die Verkäufer haben den Keller kurz vor dem Verkauf renoviert, um den Eindruck von Trockenheit zu vermitteln. Der Käufer hat daraufhin den Kaufvertrag angefochten und die Vollstreckung des Kaufpreises abgewehrt.
Die Position des Klägers, des Käufers, ist, dass die Verkäufer ihn über den wahren Zustand des Kellers getäuscht haben, indem sie die durchfeuchteten Kellerwände verschwiegen haben. Er argumentiert, dass ihm die Feuchtigkeit nicht bekannt war und er den Vertrag nicht abgeschlossen hätte, wenn er davon gewusst hätte.
Die Position der Beklagten, der Verkäufer, ist, dass Feuchtigkeit in älteren Gebäuden normal ist und der Kläger mit einem gewissen Maß an Feuchtigkeit rechnen musste. Sie behaupten, dass sie nicht mit einer extremen Durchfeuchtung des Kellers rechnen mussten und dass die Renovierungsarbeiten im Keller lediglich zur Verschönerung dienten, nicht zur Vertuschung von Feuchtigkeit.
Die Beweise in diesem Fall umfassen die Aussagen verschiedener Zeugen, darunter ehemalige Mieter des Anwesens und Handwerker, sowie ein Sachverständigengutachten über den Zustand der Kellerwände. Der wichtigste Beweis war das Gutachten, das eine extreme Feuchtigkeit in den Kellerwänden feststellte.
Die entscheidenden Tatsachen, die zur Annahme einer arglistigen Täuschung geführt haben, sind, dass die Beklagten den Zustand des durchfeuchteten Kellers bei Renovierungsarbeiten im Frühjahr 2006 kannten, die Renovierung jedoch verschwiegen und dem Käufer den Eindruck eines trockenen Kellers vermittelt haben. Dieser Zustand war für den Kaufinteressenten, der den Keller für die Lagerung von Motorradkleidung nutzen wollte, von erheblicher Bedeutung.
Die rechtlichen Grundlagen für die Entscheidung des Gerichts liegen im Bürgerlichen Gesetzbuch, insbesondere in den §§ 123, 124, 434 BGB. Danach ist eine arglistige Täuschung über einen Mangel der Kaufsache, die für den Kaufentschluss maßgeblich ist, ein Anfechtungsgrund. In diesem Fall war die Kenntnis der Beklagten von der Feuchtigkeit im Keller und die Verschleierung dieses Mangels entscheidend für die Anfechtung des Kaufvertrags.
„Richtig ist, dass Kaufinteressenten bei älteren Gebäuden mit einem gewissen Maß an Feuchtigkeit rechnen müssen, was im eigenen Interesse eine gründliche Inaugenscheinnahme nahe legt und die Aufklärungspflicht des Verkäufers einschränken kann (BGH BGH Urteil vom 16.06.1989, V ZR 74/88, zitiert nach juris). Entgegen der Ansicht der Berufung besteht aber keine Verpflichtung des Käufers, eine genaue Untersuchung des Kaufobjekts zu solchen Punkten durch „Sachverständige“ aus dem eigenen Lager vornehmen zu lassen. Auch müssen potentielle Käufer mit einer extremen Durchfeuchtung der Kellerwände, wie sie der Gutachter vorliegend bindend festgestellt hat, nicht rechnen, zumal wenn die Kellerwände aufgrund kurz zuvor erfolgter Renovierungsarbeiten einen äußerlich trockenen Eindruck vermitteln und der Verkäufer die Durchführung der Renovierung und deren Anlass dem Kaufinteressenten trotz entsprechenden Wissensvorsprungs nicht mitteilt. Dies lag vorliegend umso näher, als die Parteien in den notariellen Vertrag eine Klausel aufgenommen haben, wonach „dem Käufer bekannt ist, dass sich an der Außenwand des Raumes, in dem die Öltanks stehen, eine feuchte Stelle befindet; (Bl. 11 d. A.).“
Das Gericht stützt sich zudem auf die höchstrichterliche Rechtsprechung, die eine Aufklärungspflicht des Verkäufers über solche Mängel anerkennt, die für den Kaufentschluss relevant sind und dem Verkäufer bekannt sein müssten.
Die Hauptargumente des Klägers waren, dass ihm die Feuchtigkeit verschwiegen wurde, was ein wesentlicher Mangel der Kaufsache darstellt und dass die Verkäufer arglistig gehandelt haben, indem sie den wahren Zustand des Kellers verschleiert haben.
Das Gericht stimmte mit dem Kläger überein und wies die Berufung der Beklagten zurück. Es entschied, dass die Verkäufer eine Aufklärungspflicht hatten, die sie verletzt haben, indem sie die Feuchtigkeit im Keller verschwiegen haben. Das Gericht stellte fest, dass die Verkäufer arglistig gehandelt hatten, indem sie wussten, dass der Keller feucht war, und den Käufer darüber im Unklaren gelassen haben. Das Gericht bestätigte die Anfechtung des Kaufvertrags durch den Käufer und entschied zu seinen Gunsten.
Das Urteil ist rechtskräftig und die Beklagten müssen die Kosten des Berufungsverfahrens tragen.
