Arglistige Täuschung beim Immobilienkauf: OLG Karlsruhe 19.10.2004 – Rückabwicklung bei Feuchtigkeitsschäden & Grunderwerbsteuer
OLG Karlsruhe, Urteil vom 19.10.2004 – 17 U 7/04
Das Urteil vom OLG Karlsruhe vom 19.10.2004 – 17 U 7/04 besagt, dass der Verkäufer eines Hauses verpflichtet ist, versteckte Mängel wie Feuchtigkeitsschäden offenzulegen und nicht zu verschweigen. Im konkreten Fall hatte der Beklagte die Käufer nicht über die Feuchtigkeitsschäden im Kellergeschoss informiert, obwohl er davon wusste. Die Kläger hatten daher das Recht, vom Kaufvertrag zurückzutreten und Schadensersatz zu fordern.
Das Gericht entschied, dass die Kläger den Kaufpreis zurückgezahlt bekommen sowie zusätzlich Schadensersatz in Höhe von 17.960,84 EUR. Die Grunderwerbsteuer und Maklerprovision waren im Rahmen einer Vorteilsausgleichung abzutreten.
Der Beklagte konnte sich nicht darauf berufen, dass die Kläger von den Mängeln gewusst hatten, da er arglistig gehandelt und die Mängel bewusst verschwiegen hatte. Daher wurde die Klage der Kläger insgesamt weitgehend stattgegeben.
Der Beklagte war verpflichtet, den Fehler zu offenbaren. Der Eintritt von Feuchtigkeit in die Kellerwände stellt regelmäßig – wie auch hier – einen für den Kaufentschluss maßgeblichen Mangel dar, den der Verkäufer redlicherweise nicht verschweigen darf. Hier kommt hinzu, dass dem Beklagten die ausdrückliche Erklärung abverlangt worden war, verdeckte Mängel seien ihm nicht bekannt. Danach bestand auch unter Berücksichtigung des Alters des Hauses eine Aufklärungspflicht.
Den Klägern war der Mangel aufgrund der Ausführungen der sachverständigen Zeugen bekannt. Der Beklagten konnte im Hinblick auf die Erläuterungen des Maklers H. hinsichtlich eines einmaligen Hochwasserschadens jedoch nicht annehmen, die Kläger würden aufgrund der unstreitig teilweise sichtbaren Feuchtigkeitsspuren von einem fortbestehenden Mangel ausgehen. Auch der Zeuge M. hat anlässlich der Besichtigung der Räumlichkeiten keine aktuelle Feuchte festgestellt. Es ist plausibel und nachvollziehbar, dass die Kläger im Hinblick auf den Hinweis auf den einmaligen Wasserschaden von weiteren Nachforschungen abgesehen haben. Im übrigen war der Zeuge M., der als Architekt über eine größere Sachkunde als die Kläger verfügen müsste, nicht deren Wissensvertreter, denn er war von ihnen nicht als Verhandlungsführer oder Verhandlungsgehilfe in die Vertragsverhandlungen mit dem Beklagten eingeschaltet worden, sondern lediglich im Innenverhältnis für sie beratend tätig. Daher war der Beklagte verpflichtet, den Mangel zu offenbaren.
Dabei hat das Gericht folgende Rechtsgrundlagen berücksichtigt:
- Der Verkäufer darf Mängel eines Gebäudes, die für den Kaufentschluss maßgeblich sind, redlicherweise nicht verschweigen. Bei einer unzureichenden Isolierung gegen Feuchtigkeit und dem daraus resultierenden Eintritt von Feuchtigkeit handelt es sich regelmäßig um einen solchen Mangel. Der Gewährleistungsausschluss im Kaufvertrag greift nicht, wenn der Verkäufer den Mangel arglistig verschwiegen hat.
- Die geschädigten Käufer können im Falle einer Rückabwicklung des Kaufvertrages die Grunderwerbsteuer im Wege der Vorteilsausgleichung analog § 255 BGB nur Zug um Zug gegen Abtretung der Erstattungsansprüche an den Fiskus geltend machen.
Das Gericht hat in seinem Tenor die Rückzahlung des Kaufpreises sowie zusätzliche Schadensersatzpositionen in Höhe von insgesamt 247.960,84 EUR zugesprochen. Darüber hinaus hat es die Beklagte zur Rückgabe der Urkunde des Kaufvertrages sowie zur Zahlung von Zinsen verurteilt. Die Klage auf Rückabwicklung des Kaufvertrages wurde somit in vollem Umfang stattgegeben.
Insgesamt bestätigt das OLG Karlsruhe das Urteil des Landgerichts Mannheim und spricht den Klägern einen Anspruch auf Rückabwicklung des Kaufvertrages über das Erbbaurecht zu. Der Beklagte wird zur Rückzahlung des Kaufpreises sowie zur Zahlung weiterer Schadenspositionen verurteilt. Darüber hinaus werden die Kläger berechtigt, die Grunderwerbsteuer im Wege der Vorteilsausgleichung gegen Abtretung der Erstattungsansprüche an den Fiskus geltend zu machen. Die Berufung des Beklagten wird größtenteils zurückgewiesen, die Kosten des Rechtsstreits trägt der Beklagte. Die Revision wird nicht zugelassen.
