BGH Urteil: Arglistige Täuschung beim Hauskauf – Fehlende Baugenehmigung als Sachmangel mit Eventualvorsatz
BGH, Urteil vom 12.04.2013 – V ZR 266/11
In diesem Fall wurde der Beklagte beschuldigt, arglistig gehandelt zu haben, indem er das Fehlen einer Baugenehmigung für die Wohnung verschwiegen hat, die er an die Klägerin und ihren damaligen Lebensgefährten verkauft hatte. Das Berufungsgericht entschied, dass der Beklagte arglistig gehandelt hat, weil es ihm zumindest hätte klar sein müssen, dass das Fehlen einer Baugenehmigung ein Mangel der Wohnung darstellt. Arglist setzt jedoch zumindest einen Eventualvorsatz voraus, was bedeutet, dass der Verkäufer den Mangel kennen oder zumindest für möglich halten muss.
Die wichtigen Punkte, die zum positiven Urteil für den Kläger geführt haben, sind:
- Eine fehlende Baugenehmigung stellt regelmäßig einen Sachmangel des veräußerten Wohnungseigentums dar.
- Die Zivilgerichte sind in eigener Verantwortung für die Frage der Genehmigungsbedürftigkeit zuständig, ohne Bindung an einen späteren baubehördlichen Bescheid.
- Arglist setzt zumindest Eventualvorsatz voraus, und nicht nur die grob fahrlässige Unkenntnis des Verkäufers.
- Entscheidungen müssen auf festgestellten Tatsachen beruhen, und es ist nicht ausreichend, dass dem Verkäufer bestimmte Umstände hätten bekannt sein müssen.
Die rechtlichen Normen, auf die sich das Gericht in diesem Fall stützt, sind im Wesentlichen das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB), insbesondere die §§ 434 und 444.
Gemäß § 434 BGB stellt eine fehlende Baugenehmigung regelmäßig einen Sachmangel dar. Die Zivilgerichte sind eigenverantwortlich dafür zuständig, die Frage der Genehmigungsbedürftigkeit zu beantworten, unabhängig von einem späteren baubehördlichen Bescheid nach Gefahrübergang.
In Bezug auf die Arglist setzt das Gesetz zumindest das Vorliegen eines Eventualvorsatzes voraus. Der Beklagte muss also den Mangel gekannt oder zumindest für möglich gehalten haben, um von Arglist sprechen zu können. Eine grob fahrlässige Unkenntnis reicht nicht aus. Es reicht nicht aus, wenn sich dem Verkäufer das Vorliegen von aufklärungspflichtigen Tatsachen hätte aufdrängen müssen.
Das Gericht hebt hervor, dass es bei einem arglistig handelnden Verkäufer im Regelfall keine Verpflichtung des Käufers zur Gewährung einer Frist zur Nachbesserung gibt. Wenn jedoch eine Frist gewährt wird und diese nicht eingehalten wird, muss der Käufer die fehlende Nachbesserung akzeptieren. Der Käufer trägt die Beweislast hinsichtlich aller Tatsachen, die ein arglistiges Verschweigen begründen.
Das Urteil des BGH vom 12.04.2013 (V ZR 266/11) behandelt die Frage einer fehlenden Baugenehmigung als Sachmangel beim Verkauf von Wohnungseigentum. Es wird festgestellt, dass die Zivilgerichte eigenverantwortlich entscheiden müssen, ob eine Baugenehmigung erforderlich ist, unabhängig von späteren baubehördlichen Bescheiden. Arglistiges Verschweigen setzt zumindest Eventualvorsatz voraus. Es wird klargestellt, dass sich dem Verkäufer das Vorliegen von aufklärungspflichtigen Tatsachen nicht alleine aufdrängen muss, um von Arglist auszugehen.
Für die weitere juristische Praxis ist wichtig zu beachten, dass die Kenntnis des Verkäufers über den Mangel oder zumindest der Eventualvorsatz entscheidend für das Vorliegen von Arglist ist. Die Erreichung eines Grundurteils bei nicht bezifferten Feststellungsklagen ist ausgeschlossen, und eine fristgemäße Nachbesserung durch den Käufer bei arglistigem Verschweigen ist nicht zwingend erforderlich. Es wird empfohlen, die genauen Umstände des Falles sorgfältig zu prüfen und die erforderlichen Feststellungen zur Beurteilung der Genehmigungsbedürftigkeit zu treffen.
