OLG Hamm Urteil: Kaufpreisminderung wegen Wohnflächenabweichung – Sachmangel, grobe Fahrlässigkeit & Gewährleistung
OLG Hamm, Urteil vom 23.06.2022 – 22 U 91/21
Die Entscheidung des OLG Hamm, die die Kläger in ihrem Anspruch auf Kaufpreisminderung wegen Unterschreitung der geschuldeten Wohnfläche bestärkt, wirft wichtige Fragen zum kaufrechtlichen Gewährleistungsrecht auf. Die Kläger haben sich erfolgreich auf den Sachmangel berufen und Anspruch auf Rückzahlung eines Teils des Kaufpreises sowie auf Ersatz vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten geltend gemacht.
Die Beklagten haben den Sachmangel grob fahrlässig verschwiegen und können sich daher nicht auf den Gewährleistungsausschluss berufen.
Die Beklagten hatten trotz Kenntnis von abweichenden Berechnungen und Zweifeln an den Angaben im Exposé nur die für sie günstigere Wohnflächenangabe veröffentlicht und die andere verschwiegen. Dadurch haben sie die im Verkehr erforderliche Sorgfalt in besonders schwerem Maße verletzt und grob fahrlässig gehandelt. Dies führte dazu, dass sie sich nicht auf den vereinbarten Gewährleistungsausschluss berufen konnten und den Klägern eine Rückzahlung des entrichteten Kaufpreises in Höhe von 21.855,32 € sowie die Erstattung von vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten in Höhe von 906,78 € zahlen mussten.
Die Kläger haben ein Recht auf Minderung des Kaufpreises gemäß den gesetzlichen Bestimmungen und den fiktiven Wert einer mangelfreien Sache zum maßgeblichen Stichtag berechnet. Zudem haben sie Anspruch auf Erstattung der vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten im Rahmen der gewillkürten Prozessstandschaft gegenüber ihrem Rechtsschutzversicherer.
Die Kläger haben daher Anspruch auf eine Minderung des Kaufpreises in Höhe von 21.855,32 €. Da die Kläger mehr als den herabgesetzten Kaufpreis gezahlt haben, sind die Beklagten verpflichtet, den Mehrbetrag zu erstatten. Die Kläger haben auch Anspruch auf Ersatz von Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 906,78 €, die im Rahmen einer gewillkürten Prozessstandschaft geltend gemacht werden. Die Entscheidung des Gerichts beruht auf der Feststellung des Sachmangels und der groben Fahrlässigkeit der Beklagten.
Die Schlüsselaspekte, die in diesem Urteil eine entscheidende Rolle spielten, waren die folgenden:
- Die Angaben zur Wohnfläche im Exposé, die für die vermeintliche Minderung des Kaufpreises aufgrund der Unterschreitung der tatsächlichen Wohnfläche relevant waren.
- Die grob fahrlässige Verschweigung des Sachmangels durch die Beklagten, obwohl sie Kenntnis von den abweichenden Berechnungen der Wohnfläche hatten.
- Die Berechnungen und Erklärungen des Sachverständigen zur Ermittlung des tatsächlichen und fiktiven Werts der Immobilie, basierend auf der Wohnflächenabweichung.
- Die Feststellung des herabgesetzten Kaufpreises und des zu erstattenden Mehrbetrags aufgrund der Wohnflächenabweichung.
- Der Anspruch der Kläger auf Ersatz von Rechtsverfolgungskosten durch ihren Rechtsschutzversicherer aufgrund des Sachmangels und des entstandenen Schadens.
- Diese Aspekte wurden im Urteil detailliert behandelt und führten zu dem Urteilspruch, der die Beklagten zur Zahlung eines bestimmten Betrags verpflichtet.
Die Entscheidung des OLG Hamm verdeutlicht die Bedeutung einer genauen Vertragsprüfung und transparenten Kommunikation zwischen Käufer und Verkäufer. Es wird deutlich, dass die Verletzung der im Verkehr erforderlichen Sorgfalt in Bezug auf Angaben zur Immobilie zu schwerwiegenden rechtlichen Konsequenzen führen kann. Es ist ratsam, sich rechtlich beraten zu lassen und alle relevanten Informationen transparent offenzulegen, um spätere Auseinandersetzungen zu vermeiden.
