In dem oben genannten Fall vor dem Landgericht Kleve (1. Zivilkammer) erging am 29.08.2018 ein Grundurteil in dem Rechtsstreit zwischen den Klägern und den Beklagten über den Kauf eines Hausgrundstücks in einem Wochenendhausgebiet, bei dem es um Mängel im Wochenendhaus ging.

 

Die Kläger kauften das bebaute Grundstück B-Weg in Kalkar von den Beklagten unter Vereinbarung eines Gewährleistungsausschlusses. Das Grundstück befindet sich in einem Wochenendhausgebiet, in dem das dauerhafte Wohnen nicht zulässig ist, wie es im Bebauungsplan festgelegt ist. Trotz dieses Wissens verschwiegen die Beklagten den Klägern den Sachmangel des Objekts.

 

Die Kläger, die das Haus renovierten und darin einzogen, wurden erst später durch einen Widerspruchsbescheid des Kreises Kleve darüber informiert, dass die Nutzung des Hauses illegal und baurechtswidrig sei.

 

Die Kläger machten geltend, dass die Beklagten sie arglistig über die besonderen Nutzungsbeschränkungen des Gebiets und die Bauordnungswidrigkeiten des Hauses getäuscht hätten. Die Kläger brachten den Rücktritt vom Kaufvertrag aufgrund dieser Sachmängel in Anspruch.

 

Das Gericht entschied, dass die Kläger einen Anspruch auf Rückzahlung des Kaufpreises für das Hausgrundstück sowie Erstattung der Verwendungen und des Schadens aus der arglistigen Täuschung der Beklagten haben.

 

Diese Immobilie weist Sachmängel (§ 434 BGB) auf, die darin bestehen, dass sie in einem bebauungsplanmäßig ausgewiesenen Wochenendhausgebiet liegt, mit der Folge, dass das dauerhafte Wohnen in diesem Haus nicht zulässig ist und die errichteten Bauwerke nicht den Regelungen des zur Zeit der Bebauung und zur Zeit des Verkaufs geltenden Bebauungsplanes entsprechen. Solche Gegebenheiten können als typische Mängel im Wochenendhaus eingestuft werden. Bei dem Kauf eines „Einfamilienhaus mit Carport“ besteht die übliche Beschaffenheit der Sache, die ein nicht abweichend informierter Käufer erwarten darf, darin, dass dieses Haus zu allgemeinen dauernden Wohnzwecken genutzt werden kann. Dies ist hier nicht der Fall.

 

Die Beklagten hatten Kenntnis von den baurechtlichen Problemen des Hauses und des Wohngebiets, verschwiegen diese Informationen jedoch den Klägern. Dadurch wurde den Klägern die Möglichkeit genommen, die tatsächliche Situation zu erkennen und angemessen zu reagieren. Das Gericht stellte fest, dass die Kläger wirksam vom Kaufvertrag zurücktreten konnten.

 

Die Beklagten befanden sich im Annahmeverzug mit der Rückabwicklung des Vertrags, da sie die Ansprüche der Kläger zurückwiesen. Die Kläger haben daher Anspruch auf die Rückübertragung des Grundstücks und die Erstattung der entstandenen Kosten.

 

Die Schlüsseldokumente zu Mängeln im Wochenendhaus, die die Kläger dem Gericht vorgelegt haben und die entscheidend waren, um das Urteil zugunsten der Kläger zu fällen, waren:

  1. Die Bestätigung der Stadt Kalkar, die die Kläger über die Nutzungseinschränkungen des Wochenendhausgebiets O. informierte und damit indirekt auf mögliche Mängel im Wochenendhaus hinwies.
  2. Die Anfrage der Beklagten an die Stadt Kalkar, die deutlich macht, dass die Beklagten Kenntnis von den Nutzungseinschränkungen hatten.
  3. Das abschlägige Schreiben der Stadt Kalkar, das die baurechtswidrige Errichtung der Garage bestätigt und die Beklagten darüber informiert.
  4. Die Erklärung der Kläger zum Rücktritt vom Vertrag, aufgrund der arglistigen Täuschung Hauskauf durch die Beklagten.

Diese Dokumente zusammen mit dem notariellen Kaufvertrag belegten eindeutig, dass die Beklagten den Klägern Informationen vorenthalten und sie über die wesentlichen Mängel des Kaufobjekts nicht informiert hatten. Dies führte zu einer arglistigen Täuschung und berechtigte die Kläger zum Rücktritt vom Vertrag.

 

 

Tipps zum Umgang mit Mängeln im Wochenendhaus:

 

Beachten Sie bei Grundstückskaufverträgen und Immobiliengeschäften die Pflicht, alle relevanten Informationen über das Objekt offen zu legen und potenzielle Käufer nicht zu täuschen – insbesondere, wenn es um mögliche Mängel im Wochenendhaus geht. Falls Sie Zweifel an der Rechtmäßigkeit eines Immobiliengeschäfts haben, lassen Sie sich rechtlich beraten und klären Sie alle Fragen im Vorfeld ab.

 

Achten Sie darauf, dass alle vertraglichen Vereinbarungen klar und eindeutig formuliert sind, um Missverständnissen vorzubeugen.

 

Im Falle eines Rücktritts oder einer Rückabwicklung eines Kaufvertrags, stellen Sie sicher, dass alle erforderlichen Schritte zur Rückübertragung des Grundbesitzes eingeleitet werden.

 

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Der vorliegende Fall befasst sich mit einer arglistigen Täuschung wegen Schädlingsbefalls in einem Fachwerkgebäude und beleuchtet die daraus entstehenden Rechte bei arglistiger Täuschung, insbesondere im Hinblick auf die Rückabwicklung des Immobilienkaufvertrags sowie die Rückzahlung der Grunderwerbssteuer.

 

Gemäß BGH Urteil vom 01.11.2018 – 9 U 51/17 liegt Arglist vor, wenn der Verkäufer ein konkretes Wissen über das Vorhandensein eines Mangels zurückhält, während für den Käufer allenfalls ein Mangelverdacht entstanden wäre. Im vorliegenden Fall hat der Verkäufer über 16 Jahre lang einen Schädlingsbefall im Fachwerkgebäude verschwiegen und lediglich oberflächliche Maßnahmen zur Behebung des Problems ergriffen. Somit handelte der Verkäufer arglistig und kann sich nicht auf den Gewährleistungsausschluss im Kaufvertrag berufen.

 

Beweise aufgrund der Kenntnis eines Schädlingsbefalls im Fachwerkgebäude spielten eine Schlüsselrolle bei der Entscheidung zugunsten des Klägers. Der Verkäufer hatte konkretes Wissen über den Schädlingsbefall im Gebäude zurückgehalten, während für ihn erkennbar war, dass der Käufer bei der Besichtigung nur einen Verdacht auf einen Mangel haben konnte. Dieses arglistige Verhalten des Verkäufers führte dazu, dass er sich nicht auf den vereinbarten Gewährleistungsausschluss berufen konnte. Darüber hinaus war es offensichtlich, dass der Schädlingsbefall seit Jahren besteht und der Verkäufer diesen bewusst nicht sachgemäß sanierte, sondern nur oberflächlich behandelte, um ihn zu verbergen.

 

Die Rückabwicklung des Kaufvertrags gemäß §§ 434, 437 Nr. 2, 440, 323 I, 346 I BGB ist daher gerechtfertigt, und der Verkäufer ist verpflichtet, den Kaufpreis Zug um Zug gegen Rückübereignung des Grundstücks an den Käufer zurückzuerstatten. Zudem hat der Käufer Anspruch auf Erstattung der entstandenen Erwerbskosten, einschließlich Notargebühren, Maklergebühren, Gerichtskosten und Grunderwerbssteuer.

 

Im Hinblick auf die Grunderwerbssteuer in Höhe von 3.825 Euro, muss der Verkäufer diese Betrag dem Käufer nur gegen Abtretung des Anspruchs des Käufers gegen das Finanzamt auf Rückerstattung der Grunderwerbssteuer erstatten. Nach der Rückabwicklung bei Rechte bei arglistiger Täuschung des Kaufvertrags kann der Käufer die Aufhebung der Steuerfestsetzung gemäß § 16 II Nr. 3 GrEStG und die Rückzahlung der geleisteten Grunderwerbssteuer verlangen. Der Anspruch auf Erstattung der Grunderwerbssteuer ist somit einem auszugleichenden Vorteil gleichzusetzen, der dem Verkäufer im Wege der Abtretung zusteht.

 

Das Urteil des OLG Braunschweig stellt klar, dass arglistiges Verhalten eines Verkäufers bei der Verschleierung eines Schädlingsbefalls zu einer Rückabwicklung des Kaufvertrags und zur Erstattung der entstandenen Kosten führen kann. Die Grunderwerbssteuer muss ebenfalls unter Berücksichtigung dieser Umstände erstattet werden

 

 

Ratschlag:

Wenn der Verkäufer einer gebrauchten Immobilie Kenntnisse über einen Schädlingsbefall im Fachwerkgebäude zurückhält, handelt er arglistig und kann sich nicht auf einen vereinbarten Gewährleistungsausschluss berufen. Wer seine Rechte bei arglistiger Täuschung kennt, kann einen arglistige Täuschung Kaufvertrag Immobilie wirksam anfechten. Es ist wichtig, alle relevanten Informationen transparent zu kommunizieren, um rechtliche Konflikte zu vermeiden. Darüber hinaus sollte bei der Rückabwicklung eines Immobilienkaufvertrages der Betrag der aufgewendeten Grunderwerbsteuer gegen Abtretung des Anspruchs auf Rückerstattung der Steuer gefordert werden. Es ist wichtig, die rechtlichen Vorschriften genau zu beachten, um eine reibungslose Abwicklung zu gewährleisten und rechtliche Streitigkeiten zu vermeiden.

 

 

Zusammenfassung:

Jetzt prüfen lassen, ob Sie wegen arglistiger Täuschung Kaufvertrag Immobilie vom Vertrag zurücktreten können und welche Rechte bei arglistiger Täuschung Ihnen zustehen.

Die Entscheidung des Oberlandesgerichts München (20. Zivilsenat) vom 09.01.2019 – 20 U 1016/18 zum Maßstab der Arglist bei Grundstücksverkauf und in Fällen, in denen nach Hauskauf Feuchtigkeit festgestellt wird, basiert auf den folgenden rechtlichen Bestimmungen:

Das Gericht stellte fest, dass der Verkäufer eines Grundstücks nicht nur Erkenntnisse über eine vorhandene Kontaminierung des Bodens offenlegen muss, sondern auch Kenntnisse über Umstände, die den Verdacht einer Kontaminierung begründen können, da dies im Rahmen einer arglistige Täuschung Hauskauf oder einer Arglist bei Grundstücksverkauf rechtlich relevant sein kann. Dazu gehören beispielsweise die Verwendung von Materialien wie Gleisschotter, Asphalt, Metall usw. bei der Verfüllung des Grundstücks. Selbst wenn dem Verkäufer die tatsächliche Kontaminierung nicht bekannt ist, hat er eine Offenbarungspflicht hinsichtlich potenzieller Verdachtsmomente.

 

In diesem Fall hat der Beklagte arglistig gehandelt, indem er den Klägern den Verdacht auf Kontaminierung des Grundstücks vorenthalten hat, obwohl ihm zumindest bekannt war, dass fragwürdige Materialien verfüllt worden waren. Dies führte zu einem Altlastenverdacht, der den Sachmangel des Grundstücks begründete.

 

Die Beweisaufnahme durch Vernehmung der Zeugen T. und H. hat entscheidend zur Klärung des Sachverhalts beigetragen. Insbesondere die Zeugenaussage von T. hat bestätigt, dass die Probebaggerung erst nach Abschluss des Kaufvertrages am 09.04.2014 durchgeführt wurde. Dies widerlegt die Behauptung des Beklagten, dass die Kläger bereits vor Vertragsabschluss von der Auffüllung mit altlastenverdächtigem Material wussten.

 

Des Weiteren hat das Gutachten des Sachverständigen Dipl. A. vom 05.10.2015 und das Ergänzungsgutachten vom 15.11.2016 die Kontaminierung des Bodens im Bereich der Auffüllung bestätigt. Die Feststellung, dass Fremdstoffe wie Gleisschotter, Asche, Holzreste, Schwarzdecke (Asphalt), Metall und andere Materialien im Boden vorhanden sind, hat maßgeblich zur Begründung des Sachmangels beigetragen.

 

Zudem hat das Gericht festgestellt, dass der Beklagte es zumindest für möglich gehalten hat, dass ein Altlastenverdacht im Bereich der Auffüllung besteht. Da er als Eigentümer des Grundstücks die Auffüllung veranlasst hatte und die behördliche Genehmigung dafür beantragt hatte, konnte er nicht davon ausgehen, dass keinerlei Kontaminierung durch unberechtigte und unkontrollierte Auffüllungen stattgefunden hatte.

 

Insgesamt haben die Beweismittel, insbesondere die Zeugenaussagen und das Gutachten des Sachverständigen, maßgeblich dazu beigetragen, die Arglist des Beklagten bei der Verschweigen der Altlastenverdacht begründenden Umstände zu belegen.

 

Dies hat letztendlich zur Verurteilung des Beklagten zum Schadensersatz und zur Feststellung des Zurückbehaltungsrechts der Kläger geführt.

 

Die Entscheidung des Gerichts beinhaltete die Verurteilung des Beklagten zur Zahlung von 12.760,14 € nebst Zinsen, die Feststellung der Ersatzpflicht für weitere Sanierungskosten, das Zurückbehaltungsrecht der Kläger bezüglich des Kaufpreises und die Kostenübernahme durch den Beklagten. Die Revision wurde nicht zugelassen.

 

 

Ratschläge basierend auf dem Urteil des OLG München (20. Zivilsenat) vom 09.01.2019 – 20 U 1016/18:

Verkäufer von Grundstücken sollten nicht nur bekannte Kontaminationen offenlegen, sondern auch Umstände, die den Verdacht einer Kontamination begründen könnten, wie z.B. Verfüllmaterial wie Gleisschotter, Asphalt, Metall usw., um keine Arglist bei Grundstücksverkauf zu riskieren.

 

Bei Altlastenverdacht sollten Verkäufer vorsichtig sein und potenzielle Käufer umfassend informieren, um rechtliche Probleme zu vermeiden, die später als arglistige Täuschung Hauskauf ausgelegt werden könnten.

 

Käufer sollten vor dem Kauf von Grundstücken gründliche Untersuchungen durchführen, um mögliche Altlasten oder Kontaminationen zu identifizieren.
Bei Verstößen gegen die Offenbarungspflicht des Verkäufers kann Schadensersatzanspruch bestehen, insbesondere wenn der Verkäufer arglistig gehandelt hat.

 

Es ist wichtig, alle relevanten Informationen zum Zustand des Grundstücks im Kaufvertrag festzuhalten, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden.

 

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Der BGH hat in seinem Beschluss vom 14. März 2019 (V ZR 186/18) über die Verletzung des rechtlichen Gehörs entschieden, wenn das Berufungsgericht den Vortrag des Klägers in der Berufungsbegründung übergeht, bei der Besichtigung habe der Beklagte die Eignung der gesamten Wohnung zu Wohnzwecken angepriesen – ein klassischer Fall von Falsche Angaben zur Wohnung –, obwohl er gewusst habe, dass die Wohnnutzung des Souterrains bauordnungsrechtlich unzulässig sei.

 

Im vorliegenden Fall hatten die Kläger eine Eigentumswohnung von der Beklagten erworben, die diese als komplett renovierte 4-Zimmer-Terrassenwohnung beworben hatte. Vor Vertragsschluss hatte die Beklagte den Klägern einen Grundriss und eine Kopie der Teilungserklärung übergeben, in der deutlich zwischen Wohn- und Nutzfläche im Souterrain unterschieden wurde. Die Kläger behaupteten jedoch, dass die Beklagte bei der Besichtigung die Eignung der gesamten Wohnung zu Wohnzwecken angepriesen habe, obwohl sie wusste, dass die Wohnnutzung des Souterrains bauordnungsrechtlich unzulässig war.

 

Insgesamt zeigt dieser Fall, wie wichtig es ist, die rechtlichen Anforderungen und Fakten sorgfältig zu prüfen und angemessen zu berücksichtigen, um eine gerechte Entscheidung zu treffen und die Rechte der Parteien zu gewährleisten. Das Prinzip des rechtlichen Gehörs ist ein wesentlicher Bestandteil eines fairen und gerechten Rechtssystems.

 

Das LG Kiel wies die Klage ab, die Berufung wurde zurückgewiesen, aber die Nichtzulassungsbeschwerde hatte Erfolg und führte zur Aufhebung und Zurückverweisung des Falls.

 

Der BGH stellte fest, dass das Berufungsgericht den Vortrag der Kläger in der Berufungsbegründung über die angebliche arglistige Täuschung Hauskauf und Falsche Angaben zur Wohnung nicht ausreichend berücksichtigt hatte. Die Kläger hatten behauptet, dass die Beklagte vorsätzlich falsche Angaben zur Wohnnutzung des Souterrains gemacht habe und dadurch einen Sachmangel verschwiegen habe.

 

In dem vorliegenden Fall wurde ein Sachmangel festgestellt, da das Souterrain aufgrund der zu niedrigen Deckenhöhe bauordnungsrechtlich nicht als Wohnraum genutzt werden durfte. Die Kläger hatten davon ausgehen können, dass das Souterrain zur Wohnnutzung zugelassen ist, basierend auf den öffentlichen Äußerungen der Beklagten in einem Exposé. Trotz des Haftungsausschlusses im Kaufvertrag kann sich die Beklagte nicht darauf berufen, da sie arglistig gehandelt hat, indem sie die Räume als Wohnraum beworben hat, obwohl die baurechtliche Genehmigung oder die bauliche Beschaffenheit für eine solche Nutzung nicht gegeben waren. Diese arglistige Täuschung Hauskauf und die damit verbundene Rückabwicklung nach BGH-Urteil begründen einen Schadensersatzanspruch der Kläger.

Das Gericht stellte zusätzlich fest, dass das Berufungsgericht das rechtliche Gehör der Kläger verletzt habe, indem es ihre Argumente und Vorbringen nicht angemessen berücksichtigt hat. Daher wurde das Urteil aufgehoben und der Fall zur erneuten Prüfung an das Berufungsgericht zurückverwiesen.

 

Der BGH entschied, dass ein Sachmangel vorliegt, wenn das Souterrain aufgrund zu niedriger Deckenhöhe bauordnungsrechtlich nicht als Wohnraum genutzt werden darf. Die Beklagte konnte sich nicht auf den Haftungsausschluss im Kaufvertrag berufen, da sie arglistig gehandelt hatte.

 

Insgesamt führte die Verletzung des rechtlichen Gehörs zur Aufhebung des Berufungsurteils und zur Zurückverweisung des Falls an das Berufungsgericht. Es wurde darauf hingewiesen, dass eine Haftung der Beklagten nach den Vorschriften des BGB in Betracht kommt.

 

Die Entscheidung des BGH verdeutlicht die Bedeutung des rechtlichen Gehörs und zeigt, dass bei arglistiger Täuschung und Sachmängeln die Verkäufer haftbar gemacht werden können, auch nach dem Vertragsabschluss.

 

Die im vorliegenden Fall verwendeten Normen des Rechts sind das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) in den §§ 434 I 3, 444, die Zivilprozessordnung (ZPO) in § 544 VII und das Grundgesetz (GG) in Art. 103 I. In diesem konkreten Fall hat das Gericht festgestellt, dass eine Verletzung des rechtlichen Gehörs vorliegt, da das Berufungsgericht den Vortrag des Klägers in der Berufungsbegründung über die Eignung der Wohnung zu Wohnzwecken übersehen hat. Dies verstößt gegen die Pflicht des Gerichts, das Vorbringen der Parteien zur Kenntnis zu nehmen und zu erwägen, wie es in Art. 103 I GG festgelegt ist.

 

 

TIPPS:

  1. Achten Sie darauf, dass das Berufungsgericht den Vortrag der Parteien genau prüft und berücksichtigt, insbesondere wenn es um wesentliche Punkte wie die Eignung einer Wohnung zu Wohnzwecken geht – etwa bei Falsche Angaben zur Wohnung.
  2. Bei Immobiliengeschäften sollten Sie sicherstellen, dass jegliche Angaben im Exposé oder in anderen öffentlichen Äußerungen korrekt und vollständig sind, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden, insbesondere im Hinblick auf eine mögliche arglistige Täuschung Kaufvertrag Immobilie.
  3. Wenn Sie als Makler tätig sind, seien Sie besonders vorsichtig bei der Bewerbung von Immobilien und stützen Sie Ihre Angaben auf verlässliche Informationen, um Fälle von arglistige Täuschung Hauskauf zu vermeiden.
  4. Im Falle einer arglistigen Täuschung seitens des Verkäufers, z.B. bei Falsche Angaben zur Wohnung, können Käufer Ansprüche auf Schadensersatz oder eine Rückabwicklung nach BGH-Urteil geltend machen – hier unterstützt Sie ein erfahrener Anwalt Immobilienkaufrecht.
  5. Stellen Sie sicher, dass bei der Übergabe von Unterlagen wie Grundrissen oder Teilungserklärungen potenzielle Käufer klar und richtig über alle relevanten Informationen informiert werden, insbesondere wenn es um Einschränkungen der Nutzung geht.
  6. Beachten Sie, dass eine Gehörsverletzung durch das Gericht gemäß Art. 103 I GG zu einer Aufhebung des Urteils und zur Rückverweisung des Rechtsstreits führen kann, um eine faire erneute Sachbehandlung sicherzustellen.

 

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Die Entscheidung des Oberlandesgerichts Düsseldorf vom 22. Oktober 2019 betrifft den Fall eines mit Bleirohren ausgestatteten Mehrfamilienhauses, das der Kläger von der Beklagten erworben hat. Der Kläger machte Ansprüche wegen des Sachmangels der Bleirohre geltend, da diese ein ernsthaftes Gesundheitsrisiko darstellen können. Das Gericht stellte fest, dass ein mit Bleirohren ausgestattetes Haus einen Sachmangel gemäß § 434 BGB darstellt, auch wenn zum Zeitpunkt der Errichtung des Hauses die Verwendung von Bleirohren noch bedenkenfrei war. Die Beklagte hatte Kenntnis von den Bleirohren, da sie bereits Reparaturen in Auftrag gegeben hatte und Schäden an den Rohren an die Versicherung gemeldet hatte.

 

Das Gericht urteilte, dass die Beklagte arglistig gehandelt hat, indem sie dem Kläger die Informationen über die Bleirohre vorenthalten hat. Die Beklagte hatte falsche Angaben über die Anzahl und den Umfang der Leitungswasserschäden gemacht, die der Kläger erst nach dem Kauf des Hauses erfuhr. Die Beklagte wurde verurteilt, die Austauschkosten für die Bleirohre zu tragen.

 

Das Gericht entschied auch, dass der Kläger trotz einer Entscheidung des BGH fiktive Mängelbeseitigungskosten im Rahmen des kleinen Schadensersatzes geltend machen kann und dass eine Anrechnung Neu für Alt sowie ein Vorteilsausgleich im Fall einer arglistigen Täuschung zu prüfen sind.

 

Im vorliegenden Fall des OLG Düsseldorf (24. Zivilsenat), Urteil vom 22.10.2019 – 24 U 251/18 wurden verschiedene rechtliche Normen des deutschen Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) angewendet.

 

Zunächst wurde der Sachmangel gemäß § 434 Abs. 1 S. 2 Nr. 2 BGB festgestellt. Ein Haus, das mit Bleirohren zur Trinkwasserversorgung ausgestattet ist, weist einen Sachmangel auf. Dies ergibt sich aus der Tatsache, dass Blei ein Umweltgift ist, welches zu schwerwiegenden Gesundheitsschäden führen kann. Selbst wenn der Grenzwert für Blei im Trinkwasser zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses noch nicht überschritten war, besteht dennoch die Gefahr, dass dies in der Zukunft eintreten kann. Daher kann ein Haus mit Bleirohren nicht als üblich in Bezug auf die Beschaffenheit angesehen werden, was einen Sachmangel gemäß § 434 BGB darstellt. Die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zur Verwendung von Grundstücken mit Altlastenverdacht wurde herangezogen, um die Entscheidung zu stützen.

 

Des Weiteren wurde festgestellt, dass die Beklagte arglistig gehandelt hat, indem sie dem Käufer wichtige Informationen über die Bleirohre verschwiegen hat. Obwohl die Beklagte behauptete, keine Kenntnis von den Bleirohren gehabt zu haben, wurde dies widerlegt. Indizien deuteten darauf hin, dass die Beklagte über die Bleirohre Bescheid wusste, insbesondere aufgrund von Reparaturarbeiten und Schadensmeldungen. Die falschen Angaben der Beklagten bezüglich der Leitungswasserschäden und der Versicherungsregulierungen führten zu dem Schluss, dass sie die Informationen absichtlich verheimlicht hatte, um den Vertrag abzuschließen. Da der Käufer den Beweis einer arglistigen Täuschung erbrachte, konnte sich die Beklagte nicht auf den Gewährleistungsausschluss gemäß § 444 BGB berufen.

 

Die Entscheidung des Landgerichts, die Klage dem Grunde nach für gerechtfertigt zu erklären, wurde im Berufungsverfahren bestätigt. Die Beklagte wurde zur Zahlung der Austauschkosten für die Bleirohre verpflichtet. Es wurde darauf hingewiesen, dass im weiteren Verfahren genau geprüft werden muss, ob fiktive Mängelbeseitigungskosten im Rahmen des kleinen Schadensersatzes geltend gemacht werden können und ob ein Vorteilsausgleich im Fall einer arglistigen Täuschung zu berücksichtigen ist.

 

Insgesamt wurde eine umfassende rechtliche Analyse durchgeführt, um die Anwendung der relevanten Normen im vorliegenden Fall zu begründen und die Berufung der Beklagten zurückzuweisen.

 

Die Beweisaufnahme des Gerichts bezüglich des Sachmangels der Bleirohre zur Trinkwasserversorgung beruhte auf verschiedenen Indizien. Es wurde festgestellt, dass ein Haus mit Bleirohren einen Sachmangel gemäß § 434 Abs. 1 S. 2 Nr. 2 BGB aufweist. Das Gericht zog dabei Grundsätze heran, die der Bundesgerichtshof zum Verkauf von Grundstücken mit Altlastenverdacht entwickelt hatte. Die Tatsache, dass die Grenzwerte für Blei in den letzten Jahren kontinuierlich herabgesetzt wurden und die Gefahr besteht, dass Stoffe mit einem erheblichen gesundheitsgefährdenden Potenzial austreten, führte dazu, dass das Gericht den Kläger in seinem Vorbringen bestätigte. Es wurde festgestellt, dass die Beklagte Kenntnis von den Bleirohren hatte und diese arglistig verschwiegen hatte. Die Falschinformationen bezüglich der Anzahl und Höhe der Leitungswasserschäden verstärkten den Verdacht der Arglist. Das Gericht überzeugte sich davon, dass die Beklagte von den Bleirohren wusste und den Kläger nicht korrekt informiert hatte. Daher wurde die Klage dem Grunde nach stattgegeben und die Berufung der Beklagten zurückgewiesen.

 

Der Streitwert im Berufungsverfahren beträgt EUR 54.950,–.

 

Für die zukünftige Praxis können aus dem Urteil des OLG Düsseldorf (24. Zivilsenat), Urteil vom 22.10.2019 – 24 U 251/18 folgende Ratschläge abgeleitet werden:

Der Immobilienkauf ist ein komplexer Prozess, der viele rechtliche Aspekte umfasst. Insbesondere versteckte Mängel beim Immobilienkauf können zu erheblichen rechtlichen Problemen führen. Aus diesem Grund ist es ratsam, sich an einen Rechtsanwalt für Immobilienkauf zu wenden, um sicherzustellen, dass alle rechtlichen Anforderungen eingehalten werden und potenzielle Risiken vermieden werden.

 

Das Immobilienkaufrecht regelt die rechtlichen Aspekte des Kaufs und Verkaufs von Immobilien. Dazu gehören Vertragsrecht, Grundbuchrecht, Bau- und Planungsrecht sowie Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Ein Rechtsanwalt für Immobilienkauf kann Ihnen helfen, alle rechtlichen Schritte beim Kauf einer Immobilie korrekt zu befolgen und sicherzustellen, dass Sie als Käufer oder Verkäufer bestmöglich geschützt sind.

 

Ein besonderer Punkt, auf den ein Rechtsanwalt für Immobilienkauf besonders achten sollte, sind versteckte Mängel. Versteckte Mängel sind Mängel an der Immobilie, die zum Zeitpunkt des Kaufs nicht offensichtlich erkennbar sind. Diese können sich später als ernsthaftes Problem herausstellen und erhebliche finanzielle Kosten für den Käufer verursachen.

 

Im deutschen Rechtssystem ist der Verkäufer verpflichtet, dem Käufer eine mängelfreie Immobilie zu übergeben. Versteckte Mängel müssen vom Verkäufer offengelegt werden, andernfalls kann der Käufer Schadensersatzansprüche geltend machen. Ein Rechtsanwalt für Immobilienkauf prüft daher sorgfältig den Kaufvertrag und alle relevanten Unterlagen, um sicherzustellen, dass versteckte Mängel nicht verschwiegen wurden und der Käufer optimal geschützt ist.

 

Darüber hinaus kann ein Rechtsanwalt für Immobilienkauf auch bei der Durchführung einer eingehenden Due Diligence-Prüfung unterstützen, um potenzielle Risiken frühzeitig zu identifizieren. Dies kann potenzielle Streitigkeiten und rechtliche Probleme vermeiden helfen und sicherstellen, dass der Kaufprozess reibungslos verläuft.

 

Im Falle von versteckten Mängeln beim Immobilienkauf ist schnelles Handeln erforderlich. Ein Rechtsanwalt für Immobilienkauf wird Ihnen helfen, die beste Vorgehensweise zu bestimmen und Ihre rechtlichen Interessen zu vertreten. Dies kann die Verhandlung von Schadensersatzansprüchen, die Rückabwicklung des Kaufvertrags oder die Durchsetzung von Gewährleistungsansprüchen umfassen.

 

Insgesamt ist es ratsam, sich frühzeitig an einen Rechtsanwalt für Immobilienkauf zu wenden, um sicherzustellen, dass Ihre rechtlichen Interessen beim Immobilienkauf optimal geschützt sind. Versteckte Mängel können zu erheblichen finanziellen Verlusten führen, daher ist eine fundierte rechtliche Beratung unerlässlich.

 

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass ein Rechtsanwalt für Immobilienkauf unverzichtbar ist, um sicherzustellen, dass alle rechtlichen Anforderungen beim Immobilienkauf eingehalten werden und potenzielle Risiken vermieden werden. Insbesondere versteckte Mängel können schwerwiegende rechtliche Probleme verursachen, daher ist es wichtig, frühzeitig professionelle rechtliche Unterstützung in Anspruch zu nehmen.

LG Offenburg (2. Zivilkammer), Endurteil vom 31.01.2020 – 2 O 305/18

In dem genannten Fall vor dem LG Offenburg (2. Zivilkammer) ging es um den Rücktritt vom Hauskauf und die Anfechtung eines Hauskaufvertrags aufgrund arglistiger Täuschung durch Unterlassung der Aufklärung über verbaute Zement-Asbest-Platten.

 

Die Position des Klägers basierte darauf, dass die Beklagten ihnen gegenüber bei Kaufvertragsschluss eine Asbestbelastung durch „Zement-Asbestplatten“ sowie Geruchsbeeinträchtigungen im Haus durch Chloranisole verschwiegen hatten. Die Kläger argumentierten, dass ihnen die Mängel nicht im notariellen Kaufvertrag aufgeführt wurden und dass sie wirksam vom Kaufvertrag zurückgetreten seien. Sie behaupteten, dass die Beklagten über die Geruchsbelästigung und den Verbau von Asbest ohne Nachfrage aufklären hätten müssen.

 

Die Beklagten, in diesem Fall das Ehepaar, haben sich darauf berufen, dass sie die Kläger vor dem Kaufvertrag über die Asbestbelastung und die Geruchsproblematik im Haus nicht informiert haben. Sie behaupteten, dass sie die Kläger bei einem Besichtigungstermin über die Asbestplatten aufgeklärt hätten, jedoch konnten die Kläger Zeugen für diese Behauptung widerlegen. Darüber hinaus wurde festgestellt, dass die Beklagten sich bewusst waren, dass der Rücktritt vom Hauskauf bei Offenlegung der Mängel wahrscheinlich gewesen wäre und der Kaufvertrag nicht zu den gleichen Bedingungen abgeschlossen worden wäre. Die Kläger wurden als Gesamtgläubiger verurteilt, einen Teil des Kaufpreises sowie weitere Kosten und Zinsen an die Beklagten zu zahlen. Es wurde ein Annahmeverzug der Beklagten festgestellt, da sie die Immobilie und das Mobiliar nicht zurückgenommen haben.

 

Das Gericht kam zu dem Schluss, dass die Beklagten den Klägern gegenüber nicht über die Asbestplatten und die Geruchsproblematik aufgeklärt hatten und dass dies arglistig war. Es stellte fest, dass die Kläger Anspruch auf einen Rücktritt vom Hauskauf mit Rückzahlung des Kaufpreises Zug um Zug gegen Rückgabe des Grundstücks und Mobiliars hatten, sowie auf weitere finanzielle Ansprüche für Vertragskosten, Aufwendungen und Rechtsanwaltsgebühren. Das Gericht befand die Beklagten auch im Annahmeverzug und wies die Klage im Übrigen ab.

 

Der Gerichtsurteil basiert darauf, dass die Kläger erfolgreich nachweisen konnten, dass die Beklagten sie über die Asbestbelastung und Geruchsproblematik im Haus arglistig getäuscht haben – ein klarer Fall von Asbest und arglistiger Täuschung. Die Beklagten haben diese Mängel vor dem Kaufvertrag verschwiegen und somit die Gewährleistungsrechte der Kläger nicht ausgeschlossen. Die Kläger konnten somit erfolgreich den Rücktritt vom Hauskauf durchsetzen und haben Anspruch auf Rückzahlung des Kaufpreises, Ersatz von Aufwendungen und vorgerichtlichen Anwaltskosten. Zudem befinden sich die Beklagten im Annahmeverzug bezüglich der Rückübertragung des Grundstücks. Das Gericht fand die Aussagen der Zeugen und den Sachverständigengutachten überzeugend und stützte das Urteil auf die detaillierten Beweise und Indizien. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar gegen Sicherheitsleistung.

 

Die Klage wurde demnach größtenteils zugunsten der Kläger entschieden. Die Kläger wurden zur Rückzahlung des Kaufpreises Zug um Zug gegen Rückgabe des Grundstücks verurteilt, dazu zur Rückzahlung der Vertragskosten und Verwendungsinvestitionen sowie der vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten und des Privatgutachtens. Darüber hinaus wurden die Beklagten zur Zahlung weiterer Schadensersatzleistungen verurteilt und in Annahmeverzug festgestellt.

 

In diesem Fall wurde das Urteil auf Grundlage verschiedener Normen des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) gefällt.

 

Die Kläger haben erfolgreich aufgrund der arglistigen Täuschung der Beklagten hinsichtlich der Asbestbelastung und der Geruchsproblematik im Haus einen Rücktritt vom Kaufvertrag durchgesetzt. Dies erfolgte auf Basis von § 444 BGB, der die arglistige Täuschung regelt.

 

Die Beklagten wurden zur Zahlung des Kaufpreises Zug um Zug gegen Rückgabe des Grundstücks nebst Mobiliar, zur Zahlung von weiteren Kosten und zur Rückzahlung der vorgerichtlichen Anwaltskosten verurteilt. Dies erfolgte auf Basis von verschiedenen Bestimmungen des BGB, darunter § 346, § 437, § 280 und § 311.

 

Im Urteil wurde festgestellt, dass die Beklagten sich im Annahmeverzug bezüglich der Rückgabe des Grundstücks befinden, was auf §§ 293 ff. BGB zurückzuführen ist.

 

Insgesamt wurde das Urteil aufgrund einer umfassenden Auslegung und Anwendung der relevanten Normen des BGB gefällt, um den Klägern ihr Recht zuzusprechen und die Beklagten zur Erfüllung ihrer Verpflichtungen zu zwingen.

 

 

Tipps :

  1. Wichtige Normen im Bürgerlichen Recht wie BGB, RVG und ZPO sollten stets präsent sein und regelmäßig aktualisiert werden – gerade in Fällen von Rücktritt vom Hauskauf.
  2. Bei der Darlegung und Beweisführung im Prozess ist Sorgfalt und Genauigkeit entscheidend, um das Gericht von den eigenen Argumenten zu überzeugen, insbesondere wenn es um Asbest und arglistiger Täuschung geht.
  3. Aufmerksamkeit für Details und konsistente Argumentation sind entscheidend, um Widersprüche in den Aussagen der Gegenseite aufzudecken und die eigene Position zu stärken.
  4. Eine gute Vorbereitung auf Zeugenvernehmungen sowie die Fähigkeit, glaubwürdige Zeugen zu identifizieren und zu befragen, sind entscheidend für den Ausgang eines Prozesses.
  5. Die Fähigkeit zur Interpretation von Verträgen und zur Identifizierung von versteckten Klauseln oder Mängeln ist von großer Bedeutung, z. B. bei einer arglistige Täuschung Hauskauf, um die Interessen der Mandanten wirksam zu vertreten.
  6. Ein gründliches Verständnis der Rechtslage und der Anwendung von Rechtssätzen auf konkrete Fälle ist unerlässlich, um erfolgreiche juristische Strategien zu entwickeln und zu verfolgen.
  7. Ein professioneller Umgang mit Gegenparteien, sachverständigen Zeugen und Gerichten ist wichtig, um Vertrauen zu schaffen und die eigenen Argumente wirksam zu präsentieren.

Nach dem Hauskauf Mängel wie Asbest entdeckt oder arglistige Täuschung vermutet? Kontaktieren Sie uns – wir prüfen Ihre rechtlichen Möglichkeiten für einen Rücktritt vom Hauskauf und begleiten Sie bei der Rückabwicklung.

BGH (V. Zivilsenat), Beschluss vom 15.04.2021 – V ZR 170/20

In dem vorliegenden Fall des BGH (V. Zivilsenat), Beschluss vom 15.04.2021 – V ZR 170/20, geht es um arglistiges Verschweigen eines Mangels beim Grundstückskaufvertrag. Die Kläger erwarben von dem Beklagten ein mit einem Doppelhaus bebautes Grundstück unter Ausschluss der Sachmängelhaftung. Nach dem Kauf stellten die Kläger fest, dass es bei Regenfällen immer wieder zu Überschwemmungen der Einfahrt kam, was zu Wassereintritt in das Schlafzimmer führte. Die Kläger verlangten daraufhin Ersatz der Mängelbeseitigungskosten und weiteren Schadensersatz.

 

Das Berufungsgericht wies die Berufung der Kläger zurück, da es nicht als erwiesen ansah, dass der Mangel bereits vor dem Verkauf bestand. Die Kläger legten jedoch Beweise vor, die darauf hindeuteten, dass es regelmäßig zu Überflutungen kam. Das Gericht jedoch unterließ es, die Zeugen hierzu zu vernehmen, und unterstellte die Wasserbelastung in der Einfahrt lediglich als wahr, ohne den genauen Sachverhalt zu berücksichtigen.

 

Die Beweise, die eine entscheidende Rolle bei der positiven Entscheidung des Gerichts für den Kläger gespielt haben, sind:

Die Nichtberücksichtigung dieser Beweise durch das Berufungsgericht verstieß gegen das Recht der Kläger auf Gewährung rechtlichen Gehörs. Die Kläger haben einen Anspruch darauf, dass ihre Beweisanträge angemessen berücksichtigt werden, und das Gericht muss sicherstellen, dass alle relevanten Beweise vollständig ermittelt und gewürdigt werden.

 

Der Bundesgerichtshof hob den Beschluss des Berufungsgerichts auf und wies den Rechtsstreit zur erneuten Verhandlung zurück. Es stellte klar, dass die Nichtberücksichtigung eines erheblichen Beweisangebots gegen das rechtliche Gehör der Kläger verstößt. Zudem könnte das regelmäßige Auftreten von Wasseransammlungen in der Einfahrt einen Sachmangel darstellen, der dem Verkäufer bekannt gewesen sein müsste und somit arglistiges Verschweigen darstellen könnte. Das Ausmaß der Wasserbelastung und die Kenntnisse des Verkäufers sollten daher genauer untersucht werden.

 

Im vorliegenden Fall ging es um die Arglist beim Verschweigen eines Mangels beim Grundstückskaufvertrag. Der BGH (V. Zivilsenat) prüfte die Anwendung der Normen BGB § 434 Abs. 1 und § 444 sowie GG Art. 103 Abs. 1.

 

Der BGH stellte fest, dass das Berufungsgericht den Anspruch der Kläger auf Gewährung rechtlichen Gehörs verletzt hatte, indem es ein erhebliches Beweisangebot nicht berücksichtigte. Die Nichtberücksichtigung eines Beweisangebots verstößt gegen Art. 103 Abs. 1 GG. Die Kläger hatten angegeben, dass es auf dem Grundstück regelmäßig zu Überschwemmungen kam und Wasser in die Einfahrt stand. Die Kläger benannten Zeugen, um dies zu belegen.

 

Das Berufungsgericht hatte die Wasserbelastung in der Einfahrt als möglichen Sachmangel angesehen, jedoch nicht ausreichend berücksichtigt, ob der Verkäufer den Fehler gekannt hatte und darüber hätte informieren müssen. Das Gericht hatte die Bedeutung des Fachwissens des Verkäufers, einem Heizungsbauer, nicht ausreichend gewürdigt. Es wurde festgestellt, dass eine erneute Beweisaufnahme erforderlich sei, um zu prüfen, ob ein arglistiges Verschweigen vorlag.

 

Insgesamt bestätigte der BGH den Erfolg der Nichtzulassungsbeschwerde und hob den Beschluss des Berufungsgerichts auf, um den Rechtsstreit zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen. Der Gegenstandswert des Beschwerdeverfahrens wurde auf bis zu 25.000 € festgelegt.

 

Der Fall zeigt die Bedeutung des rechtlichen Gehörs und der Berücksichtigung aller Beweise in rechtlichen Streitigkeiten. Es ist wichtig, dass alle relevanten Fakten und Beweise in einem Verfahren angemessen berücksichtigt werden, um eine gerechte Entscheidung zu gewährleisten.

OLG Schleswig Beschluss vom 14.2.2022 – 7 U 199/21

Für die weitere Praxis kann das Urteil des OLG Schleswig vom 14. Februar 2022 relevant sein. In dem Fall ging es um die Aufklärungspflicht über einen reparierten, aber nicht unerheblichen Leitungswasserschaden bei einem Hausverkauf gemäß § 444 BGB. Ein Wasserschaden, der nur drei Jahre zurücklag und Sanierungskosten von mehr als 13.000 EUR verursachte, musste beim Verkauf des Hauses offengelegt werden.

 

Im konkreten Fall stritten die Parteien um Minderungs- und Schadensersatzansprüche nach dem Verkauf eines Hausgrundstücks. Das Landgericht Lübeck urteilte zugunsten der Klägerin, da die Beklagten Feuchtigkeitsschäden im Wohnzimmerbereich verschwiegen hatten. Die Berufung der Beklagten wurde nach einem entsprechenden Hinweis des OLG Schleswig nach § 522 II ZPO zurückgewiesen.

 

Es wurde festgestellt, dass die Beklagten arglistig einen Mangel des verkauften Hausgrundstücks verschwiegen hatten, obwohl es sich um einen reparierten, aber dennoch aufklärungspflichtigen Wasserschaden handelte. Die Höhe des Minderungsbetrags wurde anhand eines Sachverständigengutachtens festgelegt, ebenso wie die Kosten für eine vorgerichtlich eingeholte Stellungnahme eines weiteren Gutachters.

 

In Bezug auf die Kostenentscheidung wurde festgestellt, dass die Beklagten die gesamten Kosten des Berufungsverfahrens tragen müssen, einschließlich der Kosten für die wirkungslos gewordene Anschlussberufung. Dies entspricht einer gefestigten Rechtsprechung des OLG Schleswig und anderer Oberlandesgerichte. Es besteht keine Möglichkeit für den Berufungskläger zu entscheiden, ob die Kosten für die Anschlussberufung übernommen werden oder nicht.

 

Es ist wichtig zu beachten, dass es in der Rechtsprechung unterschiedliche Ansichten zu Kostenverteilungen gibt, z. B. die Verteilung der Kosten auf Berufungs- und Anschlussberufungsführer oder die Aufklärungspflicht über bestimmte Sachverhalte.

 

Das Urteil des Gerichts basiert auf den rechtlichen Bestimmungen:

  1. Ein reparierter Leitungswasserschaden mit Sanierungskosten von mehr als 13.000 EUR, der drei Jahre zurückliegt, ist bei einem Hausverkauf aufklärungspflichtig gemäß BGB § 444.
  2. Im Falle einer Beschlusszurückweisung nach § 522 II ZPO muss der Berufungskläger auch die Kosten einer unwirksam gewordenen Anschlussberufung tragen, unabhängig davon, ob die Berufung zurückgenommen wurde oder durch Beschluss zurückgewiesen wurde.
  3. Die Beklagten haben einen Mangel des verkauften Hausgrundstücks arglistig verschwiegen und können sich daher nicht auf den Gewährleistungsausschluss im Kaufvertrag berufen.
  4. Die Kläger haben Anspruch auf Minderung des Kaufpreises sowie auf Schadensersatz für vorgerichtliche Gutachtenkosten aufgrund des verschwiegenen Leitungswasserschadens.
  5. Die Kostenentscheidung des Berufungsverfahrens, einschließlich der Kosten der unwirksam gewordenen Anschlussberufung, obliegt den Beklagten gemäß §§ 97 I, 708 Nrn. 10 und 713 ZPO.

BGH, Urt. v. 23.9.2022 – V ZR 133/21 (OLG Naumburg)

Der Sachverhalt in diesem Fall dreht sich um Arglist & Bodenbelastung beim Verkauf eines Grundstücks, auf dem sich Recyclingmaterial, Schutt- und Mauerreste sowie Gesteinsbrocken aus Abbruchmaterial befinden. Die Käufer fordern vom Verkäufer Ersatz für die Kosten zur Beseitigung dieser Materialien. Der Verkäufer hatte den Käufern vor Vertragsabschluss nur einen Auszug aus relevanten Planunterlagen übermittelt, der jedoch keine Angaben zu den Mängeln des Grundstücks enthielt.

 

Der Gerichtshof trat der Meinung des Berufungsgerichts entgegen und stellte fest, dass die Verkäuferin arglistig gehandelt haben könnte, indem sie den Mangel des Grundstücks verschwiegen hat. Die Verkäuferin konnte nicht davon ausgehen, dass die Käufer den Mangel selbst erkennen würden, nur weil sie erklärt hatten, den Bebauungsplan zu kennen. Der Verkäufer muss die Umstände konkretisieren, die ihn trotz unterlassener eigener Aufklärung davon ausgehen ließen, dass der Käufer den Mangel kannte.

 

Es wurde festgestellt, dass der Begriff „vorzeitiger Bebauungsplan“ nicht bedeutet, dass es sich um einen vorläufigen Plan handelt, der später geändert werden kann. Der vorzeitige Bebauungsplan kann trotz des noch nicht vorhandenen Flächennutzungsplans erstellt werden, wenn dringende Gründe vorliegen. Die Anlage, die den vorzeitigen Bebauungsplan darstellt, ist nicht die Begründung des Bebauungsplans, sondern der Plan selbst.

 

Insgesamt wurde das Berufungsurteil aufgehoben und der Fall zur erneuten Prüfung an das Berufungsgericht zurückverwiesen, da er noch nicht zur Endentscheidung reif war. Der Gerichtshof wies darauf hin, dass die Verkäuferin erklären muss, wie die Käufer über den Mangel informiert wurden oder warum sie davon ausging, dass die Käufer bereits Kenntnis vom Mangel hatten.

 

Das Urteil des Gerichts basiert auf den rechtlichen Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) §§ 444, 437 Nr. 3 und 280 f. sowie des Baugesetzbuchs (BauGB) §§ 2a, 8 f.

 

Das Gericht entschied, dass der Verkäufer des Grundstücks, indem er dem Käufer nur einen Auszug aus relevanten Planunterlagen übermittelte, eine verkehrswesentliche Information verschwiegen hatte, nämlich das Vorhandensein von „Recyclingmaterial“ bzw. „Schutt“. Dies könnte als Arglist angesehen werden, die einen Haftungsausschluss im notariellen Kaufvertrag überschreitet.

 

Es wurde festgestellt, dass die Pflicht des Verkäufers zur Offenbarung des Mangels bei Arglist & Bodenbelastung nicht automatisch entfällt, nur weil der Käufer die Möglichkeit hatte, sich selbst über den Mangel zu informieren. Der Verkäufer muss nachweisen, dass er den Mangel offenbart hat oder zumindest davon ausgehen konnte, dass der Käufer anderweitig darüber informiert wurde.

 

Gemäß den Grundsätzen der (gesteigerten) sekundären Darlegungslast ist es die Aufgabe des Verkäufers, darzulegen, warum er geglaubt hat, dass der Käufer trotz fehlender eigener Aufklärung Kenntnis vom Mangel hatte, beispielsweise durch ihm vorliegende Unterlagen.

 

Das Gericht hob das Berufungsurteil auf und wies den Fall zur erneuten Verhandlung an das Berufungsgericht zurück, um unter anderem zu klären, ob der im Boden befindliche Schutt einen offenbarungspflichtigen Mangel darstellt und ob die Beklagte arglistig gehandelt hat.

 

Außerdem klärte das Gericht Missverständnisse hinsichtlich des Begriffs des vorzeitigen Bebauungsplans.

 

 

Schlüsselthesen:

Grundstücksverkäufer, der eine verkehrswesentliche Information über den Zustand des Grundstücks, wie z.B. das Vorhandensein von Recyclingmaterial oder Schutt, verschweigt, kann sich nicht auf einen Haftungsausschluss im Kaufvertrag berufen, da Arglist & Bodenbelastung und eine mögliche arglistige Täuschung Hauskauf in Betracht kommen.

 

Die Möglichkeit des Käufers, sich selbst über einen Mangel zu informieren, entbindet den Verkäufer im Fall von Arglist & Bodenbelastung nicht automatisch von seiner Offenbarungspflicht. Der Verkäufer darf nicht davon ausgehen, dass der Käufer alle relevanten Informationen aus umfangreichen Bebauungsplänen ohne besonderen Anlass zur Kenntnis nimmt.

 

Im Falle einer arglistige Täuschung Hauskauf durch Verschweigen eines Mangels ist es Aufgabe des Verkäufers, konkret darzulegen, warum er glaubt, dass der Käufer den Mangel bereits kannte, auch wenn er selbst keine Offenbarung des Mangels vorgenommen hat – hierbei sind auch die Rechte bei negativer Bodengutachtung zu berücksichtigen.

 

 

Schlussfolgerungen:

Dieses Gerichtsurteil zu Arglist & Bodenbelastung betont die Bedeutung der Offenbarungspflicht des Verkäufers und der sekundären Darlegungslast im Falle einer arglistige Täuschung Hauskauf. Es unterstreicht auch die Notwendigkeit, dass Verkäufer klar und konkret darlegen müssen, warum sie glauben, dass der Käufer bereits Kenntnis von einem Mangel hatte, auch wenn sie diesen nicht explizit offengelegt haben. Es unterstreicht auch die Notwendigkeit, dass Verkäufer klar und konkret darlegen müssen, warum sie glauben, dass der Käufer bereits Kenntnis von einem Mangel hatte, auch wenn sie diesen nicht explizit offengelegt haben, und weist zugleich auf die Rechte bei negativer Bodengutachtung hin.

 

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