In dem oben genannten Fall vor dem Landgericht Kleve (1. Zivilkammer) erging am 29.08.2018 ein Grundurteil in dem Rechtsstreit zwischen den Klägern und den Beklagten über den Kauf eines Hausgrundstücks in einem Wochenendhausgebiet, bei dem es um Mängel im Wochenendhaus ging.

 

Die Kläger kauften das bebaute Grundstück B-Weg in Kalkar von den Beklagten unter Vereinbarung eines Gewährleistungsausschlusses. Das Grundstück befindet sich in einem Wochenendhausgebiet, in dem das dauerhafte Wohnen nicht zulässig ist, wie es im Bebauungsplan festgelegt ist. Trotz dieses Wissens verschwiegen die Beklagten den Klägern den Sachmangel des Objekts.

 

Die Kläger, die das Haus renovierten und darin einzogen, wurden erst später durch einen Widerspruchsbescheid des Kreises Kleve darüber informiert, dass die Nutzung des Hauses illegal und baurechtswidrig sei.

 

Die Kläger machten geltend, dass die Beklagten sie arglistig über die besonderen Nutzungsbeschränkungen des Gebiets und die Bauordnungswidrigkeiten des Hauses getäuscht hätten. Die Kläger brachten den Rücktritt vom Kaufvertrag aufgrund dieser Sachmängel in Anspruch.

 

Das Gericht entschied, dass die Kläger einen Anspruch auf Rückzahlung des Kaufpreises für das Hausgrundstück sowie Erstattung der Verwendungen und des Schadens aus der arglistigen Täuschung der Beklagten haben.

 

Diese Immobilie weist Sachmängel (§ 434 BGB) auf, die darin bestehen, dass sie in einem bebauungsplanmäßig ausgewiesenen Wochenendhausgebiet liegt, mit der Folge, dass das dauerhafte Wohnen in diesem Haus nicht zulässig ist und die errichteten Bauwerke nicht den Regelungen des zur Zeit der Bebauung und zur Zeit des Verkaufs geltenden Bebauungsplanes entsprechen. Solche Gegebenheiten können als typische Mängel im Wochenendhaus eingestuft werden. Bei dem Kauf eines „Einfamilienhaus mit Carport“ besteht die übliche Beschaffenheit der Sache, die ein nicht abweichend informierter Käufer erwarten darf, darin, dass dieses Haus zu allgemeinen dauernden Wohnzwecken genutzt werden kann. Dies ist hier nicht der Fall.

 

Die Beklagten hatten Kenntnis von den baurechtlichen Problemen des Hauses und des Wohngebiets, verschwiegen diese Informationen jedoch den Klägern. Dadurch wurde den Klägern die Möglichkeit genommen, die tatsächliche Situation zu erkennen und angemessen zu reagieren. Das Gericht stellte fest, dass die Kläger wirksam vom Kaufvertrag zurücktreten konnten.

 

Die Beklagten befanden sich im Annahmeverzug mit der Rückabwicklung des Vertrags, da sie die Ansprüche der Kläger zurückwiesen. Die Kläger haben daher Anspruch auf die Rückübertragung des Grundstücks und die Erstattung der entstandenen Kosten.

 

Die Schlüsseldokumente zu Mängeln im Wochenendhaus, die die Kläger dem Gericht vorgelegt haben und die entscheidend waren, um das Urteil zugunsten der Kläger zu fällen, waren:

  1. Die Bestätigung der Stadt Kalkar, die die Kläger über die Nutzungseinschränkungen des Wochenendhausgebiets O. informierte und damit indirekt auf mögliche Mängel im Wochenendhaus hinwies.
  2. Die Anfrage der Beklagten an die Stadt Kalkar, die deutlich macht, dass die Beklagten Kenntnis von den Nutzungseinschränkungen hatten.
  3. Das abschlägige Schreiben der Stadt Kalkar, das die baurechtswidrige Errichtung der Garage bestätigt und die Beklagten darüber informiert.
  4. Die Erklärung der Kläger zum Rücktritt vom Vertrag, aufgrund der arglistigen Täuschung Hauskauf durch die Beklagten.

Diese Dokumente zusammen mit dem notariellen Kaufvertrag belegten eindeutig, dass die Beklagten den Klägern Informationen vorenthalten und sie über die wesentlichen Mängel des Kaufobjekts nicht informiert hatten. Dies führte zu einer arglistigen Täuschung und berechtigte die Kläger zum Rücktritt vom Vertrag.

 

 

Tipps zum Umgang mit Mängeln im Wochenendhaus:

 

Beachten Sie bei Grundstückskaufverträgen und Immobiliengeschäften die Pflicht, alle relevanten Informationen über das Objekt offen zu legen und potenzielle Käufer nicht zu täuschen – insbesondere, wenn es um mögliche Mängel im Wochenendhaus geht. Falls Sie Zweifel an der Rechtmäßigkeit eines Immobiliengeschäfts haben, lassen Sie sich rechtlich beraten und klären Sie alle Fragen im Vorfeld ab.

 

Achten Sie darauf, dass alle vertraglichen Vereinbarungen klar und eindeutig formuliert sind, um Missverständnissen vorzubeugen.

 

Im Falle eines Rücktritts oder einer Rückabwicklung eines Kaufvertrags, stellen Sie sicher, dass alle erforderlichen Schritte zur Rückübertragung des Grundbesitzes eingeleitet werden.

 

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Der vorliegende Fall befasst sich mit einer arglistigen Täuschung wegen Schädlingsbefalls in einem Fachwerkgebäude und beleuchtet die daraus entstehenden Rechte bei arglistiger Täuschung, insbesondere im Hinblick auf die Rückabwicklung des Immobilienkaufvertrags sowie die Rückzahlung der Grunderwerbssteuer.

 

Gemäß BGH Urteil vom 01.11.2018 – 9 U 51/17 liegt Arglist vor, wenn der Verkäufer ein konkretes Wissen über das Vorhandensein eines Mangels zurückhält, während für den Käufer allenfalls ein Mangelverdacht entstanden wäre. Im vorliegenden Fall hat der Verkäufer über 16 Jahre lang einen Schädlingsbefall im Fachwerkgebäude verschwiegen und lediglich oberflächliche Maßnahmen zur Behebung des Problems ergriffen. Somit handelte der Verkäufer arglistig und kann sich nicht auf den Gewährleistungsausschluss im Kaufvertrag berufen.

 

Beweise aufgrund der Kenntnis eines Schädlingsbefalls im Fachwerkgebäude spielten eine Schlüsselrolle bei der Entscheidung zugunsten des Klägers. Der Verkäufer hatte konkretes Wissen über den Schädlingsbefall im Gebäude zurückgehalten, während für ihn erkennbar war, dass der Käufer bei der Besichtigung nur einen Verdacht auf einen Mangel haben konnte. Dieses arglistige Verhalten des Verkäufers führte dazu, dass er sich nicht auf den vereinbarten Gewährleistungsausschluss berufen konnte. Darüber hinaus war es offensichtlich, dass der Schädlingsbefall seit Jahren besteht und der Verkäufer diesen bewusst nicht sachgemäß sanierte, sondern nur oberflächlich behandelte, um ihn zu verbergen.

 

Die Rückabwicklung des Kaufvertrags gemäß §§ 434, 437 Nr. 2, 440, 323 I, 346 I BGB ist daher gerechtfertigt, und der Verkäufer ist verpflichtet, den Kaufpreis Zug um Zug gegen Rückübereignung des Grundstücks an den Käufer zurückzuerstatten. Zudem hat der Käufer Anspruch auf Erstattung der entstandenen Erwerbskosten, einschließlich Notargebühren, Maklergebühren, Gerichtskosten und Grunderwerbssteuer.

 

Im Hinblick auf die Grunderwerbssteuer in Höhe von 3.825 Euro, muss der Verkäufer diese Betrag dem Käufer nur gegen Abtretung des Anspruchs des Käufers gegen das Finanzamt auf Rückerstattung der Grunderwerbssteuer erstatten. Nach der Rückabwicklung bei Rechte bei arglistiger Täuschung des Kaufvertrags kann der Käufer die Aufhebung der Steuerfestsetzung gemäß § 16 II Nr. 3 GrEStG und die Rückzahlung der geleisteten Grunderwerbssteuer verlangen. Der Anspruch auf Erstattung der Grunderwerbssteuer ist somit einem auszugleichenden Vorteil gleichzusetzen, der dem Verkäufer im Wege der Abtretung zusteht.

 

Das Urteil des OLG Braunschweig stellt klar, dass arglistiges Verhalten eines Verkäufers bei der Verschleierung eines Schädlingsbefalls zu einer Rückabwicklung des Kaufvertrags und zur Erstattung der entstandenen Kosten führen kann. Die Grunderwerbssteuer muss ebenfalls unter Berücksichtigung dieser Umstände erstattet werden

 

 

Ratschlag:

Wenn der Verkäufer einer gebrauchten Immobilie Kenntnisse über einen Schädlingsbefall im Fachwerkgebäude zurückhält, handelt er arglistig und kann sich nicht auf einen vereinbarten Gewährleistungsausschluss berufen. Wer seine Rechte bei arglistiger Täuschung kennt, kann einen arglistige Täuschung Kaufvertrag Immobilie wirksam anfechten. Es ist wichtig, alle relevanten Informationen transparent zu kommunizieren, um rechtliche Konflikte zu vermeiden. Darüber hinaus sollte bei der Rückabwicklung eines Immobilienkaufvertrages der Betrag der aufgewendeten Grunderwerbsteuer gegen Abtretung des Anspruchs auf Rückerstattung der Steuer gefordert werden. Es ist wichtig, die rechtlichen Vorschriften genau zu beachten, um eine reibungslose Abwicklung zu gewährleisten und rechtliche Streitigkeiten zu vermeiden.

 

 

Zusammenfassung:

Jetzt prüfen lassen, ob Sie wegen arglistiger Täuschung Kaufvertrag Immobilie vom Vertrag zurücktreten können und welche Rechte bei arglistiger Täuschung Ihnen zustehen.

Die Entscheidung des Oberlandesgerichts München (20. Zivilsenat) vom 09.01.2019 – 20 U 1016/18 zum Maßstab der Arglist bei Grundstücksverkauf und in Fällen, in denen nach Hauskauf Feuchtigkeit festgestellt wird, basiert auf den folgenden rechtlichen Bestimmungen:

Das Gericht stellte fest, dass der Verkäufer eines Grundstücks nicht nur Erkenntnisse über eine vorhandene Kontaminierung des Bodens offenlegen muss, sondern auch Kenntnisse über Umstände, die den Verdacht einer Kontaminierung begründen können, da dies im Rahmen einer arglistige Täuschung Hauskauf oder einer Arglist bei Grundstücksverkauf rechtlich relevant sein kann. Dazu gehören beispielsweise die Verwendung von Materialien wie Gleisschotter, Asphalt, Metall usw. bei der Verfüllung des Grundstücks. Selbst wenn dem Verkäufer die tatsächliche Kontaminierung nicht bekannt ist, hat er eine Offenbarungspflicht hinsichtlich potenzieller Verdachtsmomente.

 

In diesem Fall hat der Beklagte arglistig gehandelt, indem er den Klägern den Verdacht auf Kontaminierung des Grundstücks vorenthalten hat, obwohl ihm zumindest bekannt war, dass fragwürdige Materialien verfüllt worden waren. Dies führte zu einem Altlastenverdacht, der den Sachmangel des Grundstücks begründete.

 

Die Beweisaufnahme durch Vernehmung der Zeugen T. und H. hat entscheidend zur Klärung des Sachverhalts beigetragen. Insbesondere die Zeugenaussage von T. hat bestätigt, dass die Probebaggerung erst nach Abschluss des Kaufvertrages am 09.04.2014 durchgeführt wurde. Dies widerlegt die Behauptung des Beklagten, dass die Kläger bereits vor Vertragsabschluss von der Auffüllung mit altlastenverdächtigem Material wussten.

 

Des Weiteren hat das Gutachten des Sachverständigen Dipl. A. vom 05.10.2015 und das Ergänzungsgutachten vom 15.11.2016 die Kontaminierung des Bodens im Bereich der Auffüllung bestätigt. Die Feststellung, dass Fremdstoffe wie Gleisschotter, Asche, Holzreste, Schwarzdecke (Asphalt), Metall und andere Materialien im Boden vorhanden sind, hat maßgeblich zur Begründung des Sachmangels beigetragen.

 

Zudem hat das Gericht festgestellt, dass der Beklagte es zumindest für möglich gehalten hat, dass ein Altlastenverdacht im Bereich der Auffüllung besteht. Da er als Eigentümer des Grundstücks die Auffüllung veranlasst hatte und die behördliche Genehmigung dafür beantragt hatte, konnte er nicht davon ausgehen, dass keinerlei Kontaminierung durch unberechtigte und unkontrollierte Auffüllungen stattgefunden hatte.

 

Insgesamt haben die Beweismittel, insbesondere die Zeugenaussagen und das Gutachten des Sachverständigen, maßgeblich dazu beigetragen, die Arglist des Beklagten bei der Verschweigen der Altlastenverdacht begründenden Umstände zu belegen.

 

Dies hat letztendlich zur Verurteilung des Beklagten zum Schadensersatz und zur Feststellung des Zurückbehaltungsrechts der Kläger geführt.

 

Die Entscheidung des Gerichts beinhaltete die Verurteilung des Beklagten zur Zahlung von 12.760,14 € nebst Zinsen, die Feststellung der Ersatzpflicht für weitere Sanierungskosten, das Zurückbehaltungsrecht der Kläger bezüglich des Kaufpreises und die Kostenübernahme durch den Beklagten. Die Revision wurde nicht zugelassen.

 

 

Ratschläge basierend auf dem Urteil des OLG München (20. Zivilsenat) vom 09.01.2019 – 20 U 1016/18:

Verkäufer von Grundstücken sollten nicht nur bekannte Kontaminationen offenlegen, sondern auch Umstände, die den Verdacht einer Kontamination begründen könnten, wie z.B. Verfüllmaterial wie Gleisschotter, Asphalt, Metall usw., um keine Arglist bei Grundstücksverkauf zu riskieren.

 

Bei Altlastenverdacht sollten Verkäufer vorsichtig sein und potenzielle Käufer umfassend informieren, um rechtliche Probleme zu vermeiden, die später als arglistige Täuschung Hauskauf ausgelegt werden könnten.

 

Käufer sollten vor dem Kauf von Grundstücken gründliche Untersuchungen durchführen, um mögliche Altlasten oder Kontaminationen zu identifizieren.
Bei Verstößen gegen die Offenbarungspflicht des Verkäufers kann Schadensersatzanspruch bestehen, insbesondere wenn der Verkäufer arglistig gehandelt hat.

 

Es ist wichtig, alle relevanten Informationen zum Zustand des Grundstücks im Kaufvertrag festzuhalten, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden.

 

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Der BGH hat in seinem Beschluss vom 14. März 2019 (V ZR 186/18) über die Verletzung des rechtlichen Gehörs entschieden, wenn das Berufungsgericht den Vortrag des Klägers in der Berufungsbegründung übergeht, bei der Besichtigung habe der Beklagte die Eignung der gesamten Wohnung zu Wohnzwecken angepriesen – ein klassischer Fall von Falsche Angaben zur Wohnung –, obwohl er gewusst habe, dass die Wohnnutzung des Souterrains bauordnungsrechtlich unzulässig sei.

 

Im vorliegenden Fall hatten die Kläger eine Eigentumswohnung von der Beklagten erworben, die diese als komplett renovierte 4-Zimmer-Terrassenwohnung beworben hatte. Vor Vertragsschluss hatte die Beklagte den Klägern einen Grundriss und eine Kopie der Teilungserklärung übergeben, in der deutlich zwischen Wohn- und Nutzfläche im Souterrain unterschieden wurde. Die Kläger behaupteten jedoch, dass die Beklagte bei der Besichtigung die Eignung der gesamten Wohnung zu Wohnzwecken angepriesen habe, obwohl sie wusste, dass die Wohnnutzung des Souterrains bauordnungsrechtlich unzulässig war.

 

Insgesamt zeigt dieser Fall, wie wichtig es ist, die rechtlichen Anforderungen und Fakten sorgfältig zu prüfen und angemessen zu berücksichtigen, um eine gerechte Entscheidung zu treffen und die Rechte der Parteien zu gewährleisten. Das Prinzip des rechtlichen Gehörs ist ein wesentlicher Bestandteil eines fairen und gerechten Rechtssystems.

 

Das LG Kiel wies die Klage ab, die Berufung wurde zurückgewiesen, aber die Nichtzulassungsbeschwerde hatte Erfolg und führte zur Aufhebung und Zurückverweisung des Falls.

 

Der BGH stellte fest, dass das Berufungsgericht den Vortrag der Kläger in der Berufungsbegründung über die angebliche arglistige Täuschung Hauskauf und Falsche Angaben zur Wohnung nicht ausreichend berücksichtigt hatte. Die Kläger hatten behauptet, dass die Beklagte vorsätzlich falsche Angaben zur Wohnnutzung des Souterrains gemacht habe und dadurch einen Sachmangel verschwiegen habe.

 

In dem vorliegenden Fall wurde ein Sachmangel festgestellt, da das Souterrain aufgrund der zu niedrigen Deckenhöhe bauordnungsrechtlich nicht als Wohnraum genutzt werden durfte. Die Kläger hatten davon ausgehen können, dass das Souterrain zur Wohnnutzung zugelassen ist, basierend auf den öffentlichen Äußerungen der Beklagten in einem Exposé. Trotz des Haftungsausschlusses im Kaufvertrag kann sich die Beklagte nicht darauf berufen, da sie arglistig gehandelt hat, indem sie die Räume als Wohnraum beworben hat, obwohl die baurechtliche Genehmigung oder die bauliche Beschaffenheit für eine solche Nutzung nicht gegeben waren. Diese arglistige Täuschung Hauskauf und die damit verbundene Rückabwicklung nach BGH-Urteil begründen einen Schadensersatzanspruch der Kläger.

Das Gericht stellte zusätzlich fest, dass das Berufungsgericht das rechtliche Gehör der Kläger verletzt habe, indem es ihre Argumente und Vorbringen nicht angemessen berücksichtigt hat. Daher wurde das Urteil aufgehoben und der Fall zur erneuten Prüfung an das Berufungsgericht zurückverwiesen.

 

Der BGH entschied, dass ein Sachmangel vorliegt, wenn das Souterrain aufgrund zu niedriger Deckenhöhe bauordnungsrechtlich nicht als Wohnraum genutzt werden darf. Die Beklagte konnte sich nicht auf den Haftungsausschluss im Kaufvertrag berufen, da sie arglistig gehandelt hatte.

 

Insgesamt führte die Verletzung des rechtlichen Gehörs zur Aufhebung des Berufungsurteils und zur Zurückverweisung des Falls an das Berufungsgericht. Es wurde darauf hingewiesen, dass eine Haftung der Beklagten nach den Vorschriften des BGB in Betracht kommt.

 

Die Entscheidung des BGH verdeutlicht die Bedeutung des rechtlichen Gehörs und zeigt, dass bei arglistiger Täuschung und Sachmängeln die Verkäufer haftbar gemacht werden können, auch nach dem Vertragsabschluss.

 

Die im vorliegenden Fall verwendeten Normen des Rechts sind das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) in den §§ 434 I 3, 444, die Zivilprozessordnung (ZPO) in § 544 VII und das Grundgesetz (GG) in Art. 103 I. In diesem konkreten Fall hat das Gericht festgestellt, dass eine Verletzung des rechtlichen Gehörs vorliegt, da das Berufungsgericht den Vortrag des Klägers in der Berufungsbegründung über die Eignung der Wohnung zu Wohnzwecken übersehen hat. Dies verstößt gegen die Pflicht des Gerichts, das Vorbringen der Parteien zur Kenntnis zu nehmen und zu erwägen, wie es in Art. 103 I GG festgelegt ist.

 

 

TIPPS:

  1. Achten Sie darauf, dass das Berufungsgericht den Vortrag der Parteien genau prüft und berücksichtigt, insbesondere wenn es um wesentliche Punkte wie die Eignung einer Wohnung zu Wohnzwecken geht – etwa bei Falsche Angaben zur Wohnung.
  2. Bei Immobiliengeschäften sollten Sie sicherstellen, dass jegliche Angaben im Exposé oder in anderen öffentlichen Äußerungen korrekt und vollständig sind, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden, insbesondere im Hinblick auf eine mögliche arglistige Täuschung Kaufvertrag Immobilie.
  3. Wenn Sie als Makler tätig sind, seien Sie besonders vorsichtig bei der Bewerbung von Immobilien und stützen Sie Ihre Angaben auf verlässliche Informationen, um Fälle von arglistige Täuschung Hauskauf zu vermeiden.
  4. Im Falle einer arglistigen Täuschung seitens des Verkäufers, z.B. bei Falsche Angaben zur Wohnung, können Käufer Ansprüche auf Schadensersatz oder eine Rückabwicklung nach BGH-Urteil geltend machen – hier unterstützt Sie ein erfahrener Anwalt Immobilienkaufrecht.
  5. Stellen Sie sicher, dass bei der Übergabe von Unterlagen wie Grundrissen oder Teilungserklärungen potenzielle Käufer klar und richtig über alle relevanten Informationen informiert werden, insbesondere wenn es um Einschränkungen der Nutzung geht.
  6. Beachten Sie, dass eine Gehörsverletzung durch das Gericht gemäß Art. 103 I GG zu einer Aufhebung des Urteils und zur Rückverweisung des Rechtsstreits führen kann, um eine faire erneute Sachbehandlung sicherzustellen.

 

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LG Offenburg (2. Zivilkammer), Endurteil vom 31.01.2020 – 2 O 305/18

In dem genannten Fall vor dem LG Offenburg (2. Zivilkammer) ging es um den Rücktritt vom Hauskauf und die Anfechtung eines Hauskaufvertrags aufgrund arglistiger Täuschung durch Unterlassung der Aufklärung über verbaute Zement-Asbest-Platten.

 

Die Position des Klägers basierte darauf, dass die Beklagten ihnen gegenüber bei Kaufvertragsschluss eine Asbestbelastung durch „Zement-Asbestplatten“ sowie Geruchsbeeinträchtigungen im Haus durch Chloranisole verschwiegen hatten. Die Kläger argumentierten, dass ihnen die Mängel nicht im notariellen Kaufvertrag aufgeführt wurden und dass sie wirksam vom Kaufvertrag zurückgetreten seien. Sie behaupteten, dass die Beklagten über die Geruchsbelästigung und den Verbau von Asbest ohne Nachfrage aufklären hätten müssen.

 

Die Beklagten, in diesem Fall das Ehepaar, haben sich darauf berufen, dass sie die Kläger vor dem Kaufvertrag über die Asbestbelastung und die Geruchsproblematik im Haus nicht informiert haben. Sie behaupteten, dass sie die Kläger bei einem Besichtigungstermin über die Asbestplatten aufgeklärt hätten, jedoch konnten die Kläger Zeugen für diese Behauptung widerlegen. Darüber hinaus wurde festgestellt, dass die Beklagten sich bewusst waren, dass der Rücktritt vom Hauskauf bei Offenlegung der Mängel wahrscheinlich gewesen wäre und der Kaufvertrag nicht zu den gleichen Bedingungen abgeschlossen worden wäre. Die Kläger wurden als Gesamtgläubiger verurteilt, einen Teil des Kaufpreises sowie weitere Kosten und Zinsen an die Beklagten zu zahlen. Es wurde ein Annahmeverzug der Beklagten festgestellt, da sie die Immobilie und das Mobiliar nicht zurückgenommen haben.

 

Das Gericht kam zu dem Schluss, dass die Beklagten den Klägern gegenüber nicht über die Asbestplatten und die Geruchsproblematik aufgeklärt hatten und dass dies arglistig war. Es stellte fest, dass die Kläger Anspruch auf einen Rücktritt vom Hauskauf mit Rückzahlung des Kaufpreises Zug um Zug gegen Rückgabe des Grundstücks und Mobiliars hatten, sowie auf weitere finanzielle Ansprüche für Vertragskosten, Aufwendungen und Rechtsanwaltsgebühren. Das Gericht befand die Beklagten auch im Annahmeverzug und wies die Klage im Übrigen ab.

 

Der Gerichtsurteil basiert darauf, dass die Kläger erfolgreich nachweisen konnten, dass die Beklagten sie über die Asbestbelastung und Geruchsproblematik im Haus arglistig getäuscht haben – ein klarer Fall von Asbest und arglistiger Täuschung. Die Beklagten haben diese Mängel vor dem Kaufvertrag verschwiegen und somit die Gewährleistungsrechte der Kläger nicht ausgeschlossen. Die Kläger konnten somit erfolgreich den Rücktritt vom Hauskauf durchsetzen und haben Anspruch auf Rückzahlung des Kaufpreises, Ersatz von Aufwendungen und vorgerichtlichen Anwaltskosten. Zudem befinden sich die Beklagten im Annahmeverzug bezüglich der Rückübertragung des Grundstücks. Das Gericht fand die Aussagen der Zeugen und den Sachverständigengutachten überzeugend und stützte das Urteil auf die detaillierten Beweise und Indizien. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar gegen Sicherheitsleistung.

 

Die Klage wurde demnach größtenteils zugunsten der Kläger entschieden. Die Kläger wurden zur Rückzahlung des Kaufpreises Zug um Zug gegen Rückgabe des Grundstücks verurteilt, dazu zur Rückzahlung der Vertragskosten und Verwendungsinvestitionen sowie der vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten und des Privatgutachtens. Darüber hinaus wurden die Beklagten zur Zahlung weiterer Schadensersatzleistungen verurteilt und in Annahmeverzug festgestellt.

 

In diesem Fall wurde das Urteil auf Grundlage verschiedener Normen des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) gefällt.

 

Die Kläger haben erfolgreich aufgrund der arglistigen Täuschung der Beklagten hinsichtlich der Asbestbelastung und der Geruchsproblematik im Haus einen Rücktritt vom Kaufvertrag durchgesetzt. Dies erfolgte auf Basis von § 444 BGB, der die arglistige Täuschung regelt.

 

Die Beklagten wurden zur Zahlung des Kaufpreises Zug um Zug gegen Rückgabe des Grundstücks nebst Mobiliar, zur Zahlung von weiteren Kosten und zur Rückzahlung der vorgerichtlichen Anwaltskosten verurteilt. Dies erfolgte auf Basis von verschiedenen Bestimmungen des BGB, darunter § 346, § 437, § 280 und § 311.

 

Im Urteil wurde festgestellt, dass die Beklagten sich im Annahmeverzug bezüglich der Rückgabe des Grundstücks befinden, was auf §§ 293 ff. BGB zurückzuführen ist.

 

Insgesamt wurde das Urteil aufgrund einer umfassenden Auslegung und Anwendung der relevanten Normen des BGB gefällt, um den Klägern ihr Recht zuzusprechen und die Beklagten zur Erfüllung ihrer Verpflichtungen zu zwingen.

 

 

Tipps :

  1. Wichtige Normen im Bürgerlichen Recht wie BGB, RVG und ZPO sollten stets präsent sein und regelmäßig aktualisiert werden – gerade in Fällen von Rücktritt vom Hauskauf.
  2. Bei der Darlegung und Beweisführung im Prozess ist Sorgfalt und Genauigkeit entscheidend, um das Gericht von den eigenen Argumenten zu überzeugen, insbesondere wenn es um Asbest und arglistiger Täuschung geht.
  3. Aufmerksamkeit für Details und konsistente Argumentation sind entscheidend, um Widersprüche in den Aussagen der Gegenseite aufzudecken und die eigene Position zu stärken.
  4. Eine gute Vorbereitung auf Zeugenvernehmungen sowie die Fähigkeit, glaubwürdige Zeugen zu identifizieren und zu befragen, sind entscheidend für den Ausgang eines Prozesses.
  5. Die Fähigkeit zur Interpretation von Verträgen und zur Identifizierung von versteckten Klauseln oder Mängeln ist von großer Bedeutung, z. B. bei einer arglistige Täuschung Hauskauf, um die Interessen der Mandanten wirksam zu vertreten.
  6. Ein gründliches Verständnis der Rechtslage und der Anwendung von Rechtssätzen auf konkrete Fälle ist unerlässlich, um erfolgreiche juristische Strategien zu entwickeln und zu verfolgen.
  7. Ein professioneller Umgang mit Gegenparteien, sachverständigen Zeugen und Gerichten ist wichtig, um Vertrauen zu schaffen und die eigenen Argumente wirksam zu präsentieren.

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BGH, Urt. v. 23.9.2022 – V ZR 133/21 (OLG Naumburg)

Der Sachverhalt in diesem Fall dreht sich um Arglist & Bodenbelastung beim Verkauf eines Grundstücks, auf dem sich Recyclingmaterial, Schutt- und Mauerreste sowie Gesteinsbrocken aus Abbruchmaterial befinden. Die Käufer fordern vom Verkäufer Ersatz für die Kosten zur Beseitigung dieser Materialien. Der Verkäufer hatte den Käufern vor Vertragsabschluss nur einen Auszug aus relevanten Planunterlagen übermittelt, der jedoch keine Angaben zu den Mängeln des Grundstücks enthielt.

 

Der Gerichtshof trat der Meinung des Berufungsgerichts entgegen und stellte fest, dass die Verkäuferin arglistig gehandelt haben könnte, indem sie den Mangel des Grundstücks verschwiegen hat. Die Verkäuferin konnte nicht davon ausgehen, dass die Käufer den Mangel selbst erkennen würden, nur weil sie erklärt hatten, den Bebauungsplan zu kennen. Der Verkäufer muss die Umstände konkretisieren, die ihn trotz unterlassener eigener Aufklärung davon ausgehen ließen, dass der Käufer den Mangel kannte.

 

Es wurde festgestellt, dass der Begriff „vorzeitiger Bebauungsplan“ nicht bedeutet, dass es sich um einen vorläufigen Plan handelt, der später geändert werden kann. Der vorzeitige Bebauungsplan kann trotz des noch nicht vorhandenen Flächennutzungsplans erstellt werden, wenn dringende Gründe vorliegen. Die Anlage, die den vorzeitigen Bebauungsplan darstellt, ist nicht die Begründung des Bebauungsplans, sondern der Plan selbst.

 

Insgesamt wurde das Berufungsurteil aufgehoben und der Fall zur erneuten Prüfung an das Berufungsgericht zurückverwiesen, da er noch nicht zur Endentscheidung reif war. Der Gerichtshof wies darauf hin, dass die Verkäuferin erklären muss, wie die Käufer über den Mangel informiert wurden oder warum sie davon ausging, dass die Käufer bereits Kenntnis vom Mangel hatten.

 

Das Urteil des Gerichts basiert auf den rechtlichen Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) §§ 444, 437 Nr. 3 und 280 f. sowie des Baugesetzbuchs (BauGB) §§ 2a, 8 f.

 

Das Gericht entschied, dass der Verkäufer des Grundstücks, indem er dem Käufer nur einen Auszug aus relevanten Planunterlagen übermittelte, eine verkehrswesentliche Information verschwiegen hatte, nämlich das Vorhandensein von „Recyclingmaterial“ bzw. „Schutt“. Dies könnte als Arglist angesehen werden, die einen Haftungsausschluss im notariellen Kaufvertrag überschreitet.

 

Es wurde festgestellt, dass die Pflicht des Verkäufers zur Offenbarung des Mangels bei Arglist & Bodenbelastung nicht automatisch entfällt, nur weil der Käufer die Möglichkeit hatte, sich selbst über den Mangel zu informieren. Der Verkäufer muss nachweisen, dass er den Mangel offenbart hat oder zumindest davon ausgehen konnte, dass der Käufer anderweitig darüber informiert wurde.

 

Gemäß den Grundsätzen der (gesteigerten) sekundären Darlegungslast ist es die Aufgabe des Verkäufers, darzulegen, warum er geglaubt hat, dass der Käufer trotz fehlender eigener Aufklärung Kenntnis vom Mangel hatte, beispielsweise durch ihm vorliegende Unterlagen.

 

Das Gericht hob das Berufungsurteil auf und wies den Fall zur erneuten Verhandlung an das Berufungsgericht zurück, um unter anderem zu klären, ob der im Boden befindliche Schutt einen offenbarungspflichtigen Mangel darstellt und ob die Beklagte arglistig gehandelt hat.

 

Außerdem klärte das Gericht Missverständnisse hinsichtlich des Begriffs des vorzeitigen Bebauungsplans.

 

 

Schlüsselthesen:

Grundstücksverkäufer, der eine verkehrswesentliche Information über den Zustand des Grundstücks, wie z.B. das Vorhandensein von Recyclingmaterial oder Schutt, verschweigt, kann sich nicht auf einen Haftungsausschluss im Kaufvertrag berufen, da Arglist & Bodenbelastung und eine mögliche arglistige Täuschung Hauskauf in Betracht kommen.

 

Die Möglichkeit des Käufers, sich selbst über einen Mangel zu informieren, entbindet den Verkäufer im Fall von Arglist & Bodenbelastung nicht automatisch von seiner Offenbarungspflicht. Der Verkäufer darf nicht davon ausgehen, dass der Käufer alle relevanten Informationen aus umfangreichen Bebauungsplänen ohne besonderen Anlass zur Kenntnis nimmt.

 

Im Falle einer arglistige Täuschung Hauskauf durch Verschweigen eines Mangels ist es Aufgabe des Verkäufers, konkret darzulegen, warum er glaubt, dass der Käufer den Mangel bereits kannte, auch wenn er selbst keine Offenbarung des Mangels vorgenommen hat – hierbei sind auch die Rechte bei negativer Bodengutachtung zu berücksichtigen.

 

 

Schlussfolgerungen:

Dieses Gerichtsurteil zu Arglist & Bodenbelastung betont die Bedeutung der Offenbarungspflicht des Verkäufers und der sekundären Darlegungslast im Falle einer arglistige Täuschung Hauskauf. Es unterstreicht auch die Notwendigkeit, dass Verkäufer klar und konkret darlegen müssen, warum sie glauben, dass der Käufer bereits Kenntnis von einem Mangel hatte, auch wenn sie diesen nicht explizit offengelegt haben. Es unterstreicht auch die Notwendigkeit, dass Verkäufer klar und konkret darlegen müssen, warum sie glauben, dass der Käufer bereits Kenntnis von einem Mangel hatte, auch wenn sie diesen nicht explizit offengelegt haben, und weist zugleich auf die Rechte bei negativer Bodengutachtung hin.

 

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 LG Bielefeld (8. Zivilkammer), Urteil vom 03.06.2016 – 8 O 209/14

In diesem Fall hat das Landgericht Bielefeld entschieden, dass die Kläger Anspruch auf Rückabwicklung eines Grundstückskaufvertrages haben – ein klassisches Beispiel für Risiken beim Immobilienverkauf. Dies beruht darauf, dass die Beklagte eine falsche Baujahresangabe gemacht hat, die als arglistiges Verhalten gewertet wird. Die Beklagte konnte keine ausreichende Tatsachengrundlage für die Angabe des Baujahres vorlegen, was darauf hindeutet, dass die Angabe „ins Blaue hinein“ gemacht wurde. Somit wurde der Rücktritt vom Vertrag für die Kläger als gerechtfertigt angesehen. Auch der Einwand der Beklagten, dass bauliche Maßnahmen am Gebäude vorgenommen wurden und eine Rückgabe im unveränderten Zustand nicht mehr möglich ist, wurde nicht akzeptiert, da gemäß §§ 346 ff. BGB auch in solchen Fällen ein Rücktritt möglich ist. Daher wurden die Ansprüche der Kläger auf Rückzahlung des Kaufpreises, Feststellung des Annahmeverzugs und Zahlung von Zinsen und Rechtsanwaltskosten für begründet erklärt.

 

Das Urteil des LG Bielefeld (8. Zivilkammer) vom 03.06.2016 – 8 O 209/14 basiert auf folgenden Beweismitteln und rechtlichen Grundlagen:

  1. Die Parteien haben eine Beschaffenheitsvereinbarung getroffen, die besagt, dass das Gebäude ein Baujahr von 1997 hat. Das Gericht stellte jedoch fest, dass das tatsächliche Baujahr 1995 war. Diese falsche Angabe wurde vom Vater der Beklagten gemacht, der als Vertreter der Beklagten auftrat.
  2. Die Beklagte konnte keine konkrete Tatsachengrundlage für die Angabe des Baujahres 1997 vorlegen, was darauf hindeutet, dass es sich um eine Angabe „ins Blaue hinein“ handelte.
  3. Der Vater der Beklagten hat arglistig gehandelt, indem er die Angabe zum Baujahr ohne ausreichende Tatsachengrundlage gemacht hat.
  4. Die Beklagte konnte keinen Wertersatzanspruch geltend machen, da sie keine Wertminderung der zurückzugebenden Sache nachweisen konnte, die durch bauliche Maßnahmen der Kläger verursacht wurde.
  5. Aufgrund des arglistigen Verhaltens des Vaters der Beklagten und der falschen Angabe zum Baujahr, war der Rücktritt vom Vertrag gerechtfertigt.
  6. Der Anspruch auf Zinsen und vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten ergibt sich aus dem Verzug der Beklagten.

Das Gericht entschied, dass die Klage zulässig und vollumfänglich begründet ist und verurteilte die Beklagte zur Zahlung des Kaufpreises, zur Erklärung des Eigentumsübergangs im Grundbuch und zur Erstattung der vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten. Die Beklagte wurde außerdem für den Rücktritt im Annahmeverzug festgestellt – ein Beispiel für Risiken beim Immobilienverkauf. Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhten auf den entsprechenden Vorschriften der Zivilprozessordnung.

 

 

Das Urteil basiert auf folgenden Rechtsnormen:

Diese Vorschriften legen die rechtlichen Grundlagen für die Entscheidung des Gerichts fest, dass die Beklagte im Annahmeverzug ist und die Kläger Anspruch auf Rückabwicklung des Grundstückskaufvertrages haben. Zudem werden die Zahlung des Kaufpreises, die Eigentumsübertragung im Grundbuch, die Erstattung von Rechtsanwaltskosten und die Kosten des Rechtsstreits geregelt.

 

 

Im vorliegenden Fall spielten mehrere Umstände eine entscheidende Rolle für den Erfolg der Klage und verdeutlichen die Risiken beim Immobilienverkauf:

Beschaffenheitsvereinbarung: Die explizite Vereinbarung zur Funktionsfähigkeit der technischen Installationen sowie die falsche Informationen zur Baujahresangabe im Kaufvertrag ermöglichten den Klägern, die Rückabwicklung des Vertrages zu fordern – ein klassischer Fall von arglistige Täuschung Kaufvertrag Immobilie.

 

Arglistiges Verhalten: Das arglistige Verhalten des Vaters der Beklagten, der die Baujahresangabe „ins Blaue hinein“ machte, unterstützte die Argumentation der Kläger für eine Rückabwicklung des Vertrages.

 

Ergebnis der Beweisaufnahme: Die Beweisaufnahme durch Zeugenaussagen und Dokumente bestätigte das arglistige Verhalten des Vaters der Beklagten und widerlegte die Behauptung der Beklagten bezüglich eines Versehen bei der Baujahresangabe.

 

Annahmeverzug: Aufgrund des arglistigen Verhaltens und der falsche Informationen lag die Beklagte im Annahmeverzug, was die Klage zusätzlich stärkte.

 

Insgesamt trugen diese Umstände maßgeblich dazu bei, dass die Klage erfolgreich war und die Richter zu Gunsten der Kläger entschieden – ein weiteres Beispiel für Risiken beim Immobilienverkauf.

 

Sie sind vom Vertrag zurückgetreten, aber der Verkäufer zahlt nicht? Risiken beim Immobilienverkauf wie diese prüfen wir für Sie – inklusive Ansprüche auf Rückzahlung, Zinsen und Anwaltskosten. Jetzt rechtlich beraten lassen!

LG Hamburg (Zivilkammer 34), Urteil vom 13.07.2023 – 334 O 119/23

Es handelt sich hier um einen Fall zum Vorkaufsrecht, in dem die Klägerin den Beklagten auf Zahlung des vereinbarten Kaufpreises für ein Grundstück verklagt hat.

 

Im Rahmen eines vor der Zivilkammer 33 geführten Rechtsstreits wurde eine Vereinbarung geschlossen, die dem Beklagten ein Vorkaufsrecht einräumte.

 

Der Beklagte hatte sein Vorkaufsrecht ausgeübt, jedoch nicht den vollen Kaufpreis gezahlt. Nach einer Reihe von Vereinbarungen und Vergleichen zwischen den Parteien wurde entschieden, dass der Beklagte verpflichtet ist, den vollen Kaufpreis von € 550.000,00 an die Klägerin zu zahlen.

 

Nachdem der Beklagte das Vorkaufsrecht ausgeübt hatte, kam es zu Differenzen bezüglich des Kaufpreises und einer fehlenden Baugenehmigung.

 

Der Beklagte behauptet, dass die Klägerin den Käufer über fehlende Baugenehmigungen getäuscht habe und fordert daher eine Reduzierung des Kaufpreises um 20%.Jedoch stellte sich heraus, dass die fehlende Baugenehmigung keine Auswirkungen mehr auf die Nutzung des Grundstücks hatte, sodass kein aufklärungspflichtiger Mangel vorlag.

 

Die Klägerin bestreitet diese Vorwürfe und verlangt den vollen Kaufpreis von € 550.000. Der Beklagte hat bisher nur einen reduzierten Betrag von € 338.800 anerkannt.

 

Das Gericht entscheidet, dass der Beklagte verpflichtet ist, den vollen Kaufpreis von € 550.000 an die Klägerin zu zahlen, Zug um Zug gegen Auflassung des Grundstücks.

 

Der Kaufvertrag zwischen den Parteien ist wirksam, und es liegen keine Gründe vor, den Kaufpreis zu reduzieren. Der Beklagte hat auch keinen Anspruch auf Zahlung von Maklergebühren, da keine entsprechende Vereinbarung vorliegt.

 

Die Klägerin hat daher einen Anspruch auf den vollen Kaufpreis sowie auf die Zahlung von Prozesszinsen seit dem 11.09.2021. Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Beklagte. Das Urteil ist rechtskräftig.

 

Der vorliegende Fall betrifft die Ausübung des Vorkaufsrechts durch den Beklagten bezüglich des Grundstücks in H.- R. im Rahmen eines Vergleichs zwischen den Parteien. Gemäß § 464 Abs. 1 BGB kann das Vorkaufsrecht durch Erklärung gegenüber dem Verkäufer ausgeübt werden. Die Formvorschriften für den Kaufvertrag gelten hierbei nicht, daher ist keine notarielle Beurkundung erforderlich. Der Beklagte hat sein Vorkaufsrecht durch Schriftsatz seines Prozessbevollmächtigten wirksam ausgeübt, wobei zusätzliche Ausführungen wie die Bitte um Aufnahme der Ehefrau in den Vertrag, Auskunft über Belastungen und die Frage der Maklergebühr nicht als Bedingung zu werten sind.

 

Die Klägerin hat ihre Ansprüche erfolgreich geltend gemacht, da sie das Vorkaufsrecht wirksam ausgeübt hat und der Beklagte verpflichtet ist, den vereinbarten Kaufpreis zu zahlen. Der Beklagte konnte keine berechtigten Einwände gegen die Zahlung des vollen Kaufpreises vorbringen. Somit hat die Klägerin Anspruch auf Zahlung des vollen Kaufpreises sowie auf Prozesszinsen seit 11.09.2021. Da die Klage überwiegend erfolgreich war, hat der Beklagte die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. Das Urteil ist rechtskräftig.

 

Insgesamt zeigt das Gerichtsurteil die Anwendung und Auslegung des Bürgerlichen Gesetzbuchs in einem konkreten Fall eines Grundstücksverkaufs mit Vorkaufsrecht.

 

Sie möchten Ihr Vorkaufsrecht ausüben oder haben Fragen zur rechtssicheren Formulierung der Erklärung? Wir unterstützen Sie dabei, Ihre Rechte effektiv durchzusetzen – klar, rechtssicher und individuell. Vereinbaren Sie gerne einen Beratungstermin mit uns.

OLG Saarbrücken (2. Zivilsenat), Urteil vom 21.02.2018 – 2 U 24/17

In dem vorliegenden Urteil des Saarländischen Oberlandesgerichts (2. Zivilsenat) vom 21.02.2018 – 2 U 24/17, das sich mit einem Fall von Arglistige Täuschung beim Grundstücksverkauf befasst, wurde festgestellt, dass der Verkäufer arglistig gehandelt hat. Der Verkäufer, ein Maurermeister, hatte dem Käufer gegenüber fälschlicherweise behauptet, dass die Abdichtungsarbeiten fachgerecht und nach den anerkannten Vorschriften durchgeführt wurden. Tatsächlich wies das Hausanwesen erhebliche Mängel in der Drainage und Abdichtung auf, die nicht den anerkannten Regeln der Technik entsprachen. Diese Entscheidung basiert auf dem Nachweis von Arglist des Beklagten, der bei der Besichtigung des Hausanwesens falsche Angaben zur fachgerechten Ausführung der Abdichtung und Drainage gemacht hat.

 

Die Beweise und Argumente:

  1. Der Verkäufer hat bei der Besichtigung des Grundstücks falsche Angaben zur fachgerechten Ausführung der Abdichtung und der falscher Angaben zur Drainage gemacht, obwohl er als Fachmann hätte erkennen müssen, dass diese nicht den anerkannten Regeln der Technik entsprachen – ein klarer Fall von Arglistige Täuschung beim Grundstücksverkauf.
  2. Der Sachverständige Dipl.-Ing. W. hat in seinen Gutachten festgestellt, dass die Abdichtung und Drainage des Hauses mangelhaft waren und nicht den geltenden DIN-Vorschriften entsprachen.
  3. Der Verkäufer hat bei der Besichtigung auf Anfrage zu den Feuchtigkeitsflecken an der Garage eine irreführende Erklärung abgegeben, die sich später als falsch herausstellte – typisch für eine arglistige Täuschung Hauskauf.
  4. Der Verkäufer hat auf Fragen zu den Feuchtigkeitsflecken falsche Angaben gemacht, ohne eine tatsächliche Grundlage zu haben, was auf sein arglistiges Verhalten hindeutet und juristisch durch einen anwalt Immobilienkaufrecht geprüft werden sollte.
  5. Der Verkäufer hat sich als Maurermeister und Vertreter eines Fachbetriebs zur fachgerechten Ausführung der Abdichtungsarbeiten geäußert, was sich als unrichtig herausstellte und den Vorwurf der Arglist begründet.

Die Entscheidung des Saarländischen Oberlandesgerichts zu Arglistige Täuschung beim Grundstücksverkauf basiert auf einer gründlichen Prüfung der vorliegenden Beweismittel, insbesondere der Aussagen der Zeugen, des Sachverständigen und der Parteien. Der Beklagte wurde aufgrund seiner Fachkompetenz als Maurermeister und der unzureichenden Ausführung der Abdichtung und Drainage des Hausanwesens als arglistig in Bezug auf das Vorliegen eines Mangels angesehen. Die Erklärungen des Beklagten während der Besichtigung sowie die unzureichenden Sanierungsmaßnahmen führten zu dem Schluss, dass er den Mangel kannte oder zumindest für möglich hielt und dies bewusst verschwieg. Dadurch wurden die Gewährleistungsrechte der Kläger nicht ausgeschlossen. Die Kläger konnten den Vertrauensschaden, den sie infolge der arglistigen Täuschung erlitten haben, nicht schlüssig darlegen, sodass der Betrag nicht konkret beziffert werden konnte.

 

Das Gericht hat festgestellt, dass der Verkäufer arglistig gehandelt hat, indem er bewusst falsche Angaben gemacht hat und somit die Kläger getäuscht hat. Dadurch haftet der Verkäufer für die mangelhafte Abdichtung und Drainage des Grundstücks und muss den Klägern Schadensersatz leisten. Die Klage auf Feststellung der Einstandspflicht des Verkäufers für weitere Schäden aufgrund der mangelhaften Außenabdichtung und Drainage wurde ebenfalls für begründet erklärt.

 

Die Feststellungsklage bezüglich weiterer Schäden aufgrund der mangelhaften Abdichtung und Drainage wurde aufgrund des bestehenden Feststellungsinteresses zugelassen. Es wurde auch ein Zinsanspruch sowie die Erstattung der Anwaltsgebühren zugesprochen. Die Revision wurde aufgrund fehlender gesetzlicher Voraussetzungen nicht zugelassen.

 

Es wird festgestellt, dass der Beklagte verpflichtet ist, den Klägern allen weiteren Schaden zu ersetzen, der sich durch den mangelhaften Zustand der Außenabdichtung des Gebäudes und der mangelhaften Drainage ergibt.

 

Die Kläger wurden auch in Bezug auf Zinsansprüche und Rechtsanwaltskosten zugesprochen.

 

Die rechtlichen Grundlagen, auf denen das Urteil des Oberlandesgerichts Saarbrücken zu Arglistige Täuschung beim Grundstücksverkauf beruht, sind die Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) aus den §§ 311b, 434 und 444. Diese Normen regeln die Haftung des Verkäufers für arglistiges Verhalten, die Offenbarungspflicht bei Mängeln und die Gewährleistungsrechte des Käufers. Darüber hinaus bezieht sich das Urteil auf die Symptomrechtsprechung des Bundesgerichtshofs, die die Haftung des Verkäufers für erkennbare Mängel regelt. In diesem Fall hat der Verkäufer arglistig gehandelt, indem er falsche Angaben zur fachgerechten Ausführung der Abdichtung und Drainage gemacht hat. Dies führte zu einem Sachmangel, der zu einer Schadensersatzpflicht des Verkäufers führt. Die Feststellungsklage der Kläger hat auch Bestand, da das Rechtsverhältnis alsbald festgestellt werden soll, um weitere Schäden durch die mangelhafte Abdichtung und Drainage zu vermeiden.

 

Die Kläger konnten nachweisen, dass der Verkäufer bewusst falsche Angaben gemacht hatte und somit arglistig gehandelt hatte. Durch die falschen Angaben entstand ein finanzieller Schaden. Das Gericht stellte fest, dass die Kläger berechtigt waren, Schadensersatzansprüche geltend zu machen und den Verkäufer für die entstandenen Mängel haftbar zu machen.

 

Sie haben feuchte Stellen oder Mängel nach dem Grundstückskauf entdeckt? Wir prüfen Ihre Ansprüche bei Arglistige Täuschung beim Grundstücksverkauf oder Pflichtverletzung.

Der Verkäufer einer Immobilie hat im Falle eines nicht fristgerechten Zahlungseingangs durch den Käufer diverse Rechte. Neben dem Anspruch auf Zahlung von Verzugszinsen kann er auch den Rücktritt vom Immobilienkauf erklären und gegebenenfalls Schadenersatz fordern.

 

Es ist ratsam, bereits im Vorfeld Maßnahmen zu ergreifen, um mögliche Zahlungsprobleme zu vermeiden, wie zum Beispiel die Überprüfung der Bonität des Käufers und die Vereinbarung einer Zwangsvollstreckungsklausel im Kaufvertrag.

 

Im Falle von Zahlungsschwierigkeiten sollte schnellstmöglich professioneller fachlicher Rat eingeholt werden, um die Interessen des Verkäufers bestmöglich zu vertreten.

 

Der Verkäufer sollte sich an die gesetzlichen Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) halten, insbesondere an die Vorschriften zu Zahlungsverzug, Verzugszinsen und dem Recht auf Rücktritt vom Immobilienkauf.

 

Bürgerliches Gesetzbuch (BGB):

Es soll hier auch auf die Bedeutung einer Bonitätsprüfung des Käufers und die Einbeziehung einer Zwangsvollstreckungsklausel im Kaufvertrag hingewiesen werden, um Zahlungsproblemen vorzubeugen. Im Falle von Zahlungsproblemen sollte der Verkäufer unverzüglich fachlichen Rat einholen, um die Angelegenheit professionell und effektiv zu lösen.

 

Beispiel 1: 

Herr Müller hat eine Immobilie an Frau Schmidt verkauft. Nach Abschluss des Kaufvertrages stellt sich heraus, dass Frau Schmidt den vereinbarten Kaufpreis nicht fristgerecht zahlen kann. Herr Müller hat das Recht, vom Kaufvertrag zurückzutreten und Schadensersatz für die entstandenen Kosten zu verlangen.

 

Beispiel 2: 

Frau Peters hat ein Haus an Herrn Meier verkauft. Nach dem Verkauf nimmt Herr Meier ohne Absprache bauliche Veränderungen an der Immobilie vor, die vertraglich nicht genehmigt wurden. Frau Peters kann in diesem Fall vom Kaufvertrag zurücktreten.

 

Frau Peters kann in diesem Fall den Rücktritt vom Immobilienkauf erklären, da Herr Meier unerlaubte bauliche Veränderungen an der Immobilie vorgenommen hat, die vertraglich nicht genehmigt wurden. Gemäß § 323 BGB steht der Käufer in der Pflicht, die gekaufte Sache in dem vereinbarten Zustand zu übernehmen. Da Herr Meier diese Pflicht verletzt hat, indem er ohne Absprache bauliche Veränderungen vorgenommen hat, liegt ein Verstoß gegen die vertraglichen Vereinbarungen vor. In einem solchen Fall hat die Verkäuferin das Recht, den Rücktritt vom Immobilienkauf gemäß den Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuches zu vollziehen.

 

Der Rücktritt vom Kaufvertrag ermöglicht es Frau Peters, die Immobilie zurückzuerhalten und den Verkauf rückgängig zu machen. Dies hat sowohl finanzielle als auch rechtliche Auswirkungen. Der Verkäufer hat das Recht, die Immobilie in dem vereinbarten Zustand zu verkaufen, und ungenehmigte Veränderungen können den Wert der Immobilie beeinträchtigen.

 

Insgesamt hat der Verkäufer ein berechtigtes Interesse daran, sicherzustellen, dass die vertraglichen Vereinbarungen eingehalten werden und die Immobilie im vereinbarten Zustand übergeben wird. Daher ist es wichtig, dass Änderungen an der Immobilie immer in Absprache mit dem Verkäufer erfolgen, um rechtliche Konsequenzen zu vermeiden.

 

Beispiel 3: 

Frau Schneider und Herr Wagner haben einen Immobilienkaufvertrag abgeschlossen, in dem ein Widerrufsrecht vereinbart wurde. Nach zwei Wochen entscheidet sich Herr Wagner, dass er doch nicht mehr kaufen möchte. Er kann von seinem Widerrufsrecht Gebrauch machen und so einen Rücktritt vom Immobilienkauf vollziehen und sich aus dem Vertrag lösen.

 

Beispiel 4: 

Ein Mann, Herr Schmidt, hat sein Haus an Frau Meier verkauft. Der Zahlungstermin wurde im notariellen Kaufvertrag auf den 31. März festgesetzt. Frau Meier zahlt jedoch den Kaufpreis nicht fristgerecht. Herr Schmidt informiert den Notar über die Nichtzahlung und fordert Frau Meier zum Zahlungsausgleich innerhalb von zwei Wochen auf. Trotz Mahnung zahlt Frau Meier nicht, sodass sie in Zahlungsverzug gerät.

 

Herr Schmidt hat nun das Recht, Verzugszinsen von Frau Meier zu verlangen. Die Verzugszinsen betragen fünf Prozentpunkte über dem Basiszinssatz. Da Frau Meier den Kaufpreis nicht gezahlt hat, kann Herr Schmidt auch einen Ersatz seines entstandenen Verzugsschadens fordern.

 

Darüber hinaus kann Herr Schmidt vom Kaufvertrag zurücktreten, da Frau Meier die Zahlung endgültig und ernsthaft verweigert hat. Ein Rücktritt vom Kaufvertrag ist jedoch nicht zulässig, wenn eine geleistete Teilzahlung für Herrn Schmidt von Interesse ist oder bei einer nur geringfügigen Pflichtverletzung seitens Frau Meier.

 

Um solchen Problemen vorzubeugen, sollte Herr Schmidt sich bereits vor Vertragsabschluss über die Bonität von Frau Meier informieren und den Immobilienkaufvertrag genau prüfen sowie mögliche Rücktritt vom Immobilienkauf- oder Widerrufsrechte festhalten, um im Falle von Unstimmigkeiten oder Vertragsverletzungen angemessen reagieren zu können..

 

 

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