Wann kann der Vermieter aufgrund einer wirtschaftlichen Verwertung ein Wohnraummietverhältnis kündigen?

Wenn man als Vermieter die Immobilie anderweitig benutzen, veräußern oder in einen Neubau umbauen möchte, fragt es sich, welche Rechte einem zustehen. Nach § 573 Abs.2 Nr.3 BGB kann der Vermieter unter bestimmten Voraussetzungen ein Wohnraummietverhältnis kündigen.

Wie eine solche Kündigung erfolgen kann und welche Voraussetzungen dabei erfüllt werden müssen, erkläre ich Ihnen in einigen einfachen Schritten.

 

 

 

 

 

1. Was ist eine Verwertungskündigung?

 

Gemäß § 573 Abs.2 Nr.3 BGB wird es dem Vermieter ermöglicht, ein Wohnraumverhältnis zu kündigen, soweit dieser an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert ist und dadurch erhebliche Nachteile erleidet.

 

Unter bestimmten Voraussetzungen kann der Vermieter den Mieter fristgemäß kündigen, wenn das Wohnen der Mieter ein Hindernis herbeiruft, das Gebäude zu erweitern oder gar zu sanieren. Ist es beispielsweise erforderlich das Gebäude für seinen Fortbestand zu entkernen, oder kann das Gebäude wirtschaftlich nicht mehr saniert werden, insbesondere unter Berücksichtigung aktueller Energiesparvorschriften, kann eine Kündigung im Einzelfall gerechtfertigt sein.

 

 

2. Wann kann der Vermieter für die wirtschaftliche Verwertung des Grundstücks den Mietvertrag kündigen?

 

Grundsätzlich kann das Mietverhältnis für eine wirtschaftliche Verwertung beendet werden, soweit der Vermieter eine angemessene Verwertung des Wohnraums beabsichtigt. Geregelt ist das in § 573 Abs.2 Nr.3 BGB.

 

Das kann beispielsweise ein Umbau in neu sanierte Eigentumswohnungen sein. Eine Aufteilung größerer Wohnungen in zwei Wohnungen ist auch eine anderweitige Verwertung. Der Vermieter kann die Wohnungen neu sanieren und vermieten. Schließlich kommt auch ein Verkauf als angemessene Verwertung in Betracht, wenn ein Verkauf im vermieteten Zustand nicht wirtschaftlich erfolgen kann. Das ist gegebenenfalls bei einem freistehenden Wohnhaus, das lediglich bezugsfrei zum Marktwert veräußert werden kann der Fall.

 

 

3. Wann entstehen erhebliche Nachteile durch die Fortsetzung eines Mietverhältnisses?  

 

Erhebliche Nachteile entstehen dem Vermieter, wenn es wirtschaftlich notwendig ist, den Mietvbertrag zu kündigen. Das gilt für das bereits oben genannte Beispiel der Kündigung für den Verkauf des Hauses, wenn dieses vermietet nicht zum üblichen Marktpreis verkauft werden kann. Ein erheblicher Nachteil kann auch dann vorliegen, wenn der Vermieter nur mit unverhältnismäßig großem Aufwand einen vertragsgemäßen Zustand der Wohnung herstellen kann und ein Abriss mit Neubau wirtschaftlich vernünftiger ist. Gemessen wird das daran, ob sich die Kosten der Sanierung insbesondere unter Berücksichtigung von Energiesparregelungen in angemessener Zeit mit der dann geschuldeten Miete wieder erwirtschaften lassen.

 

 

4. Ist eine Verwertungskündigung bei Abriss möglich?

 

Vermieter fragen sich oft, ob sie bei Sanierung oder Umbau ihre Mieter kündigen können.

Wenn das Mietobjekt einer Sanierung bedarf, damit der Altbau abgerissen, neue Eigentumswohnung gebaut und verkauft werden können, ist eine wirtschaftliche Verwertungskündigung möglich. Das ist ein finanzieller Vorteil und wirtschaftlich angemessen. In dem Fall kann eine Verwertungskündigung erfolgen.

 

Es hängt jedoch wie oben schon erwähnt davon ab, ob der bestehende Wohnraum nach wirtschaftlichen Gesichtspunkten saniert werden kann. Das wird insbesondere dann geprüft, wenn ein baufälliges Gebäude zu Investitionszwecken gekauft wurde. Die Schaffung neuen höherwertigen und von mehr Wohnraum wird im Sinne des Gesetzes nicht berücksichtigt.

 

 

5. Kann der Vermieter kündigen, damit die Miete erhöht wird?

 

Eine Kündigung des Wohnraummietvertrags ist nicht möglich, wenn sie dazu dient, durch die Neuvermietung die Miete zu erhöhen. Hier muss eine ordnungsgemäße Mieterhöhung durchgeführt werden.

 

 

6. Welche Kündigungsfrist- und Form muss eingehalten werden?

 

Bei der Verwertungskündigung handelt es sich um eine ordentliche Kündigung, welche gemäß § 568 Abs.1 BGB schriftlich erfolgen muss.

 

Die Fristen der ordentlichen Kündigung ergeben sich aus § 573c BGB. Demnach ist die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig.

 

Die Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert sich nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums und jeweils drei Monate. Dies heißt:

 

  1. drei Monate bei Dauer eines Mietverhältnisses bis fünf Jahren
  2. sechs Monate bei Dauer eines Mietverhältnisses ab fünf Jahren
  3. neun Monate bei Dauer eines Mietverhältnisses mehr als acht Jahre

 

Die Kündigung muss als einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung schriftlich abgegeben werden.

 

 

7. Wann ist die wirtschaftliche Verwertungskündigung nicht erlaubt?

 

Eine Verwertungskündigung ist ausgeschlossen, wenn der Vermieter durch die Neuvermietung höhere Mieten erzielen möchte.

 

Nach einzelner Rechtsprechung ist eine Kündigung auch dann ausgeschlossen, wenn dem Erwerber der Immobilie bereits bekannt war, dass eine wirtschaftliche Vermietung und Sanierung nicht möglich sein wird.

 

Dieser Auffassung kann von hier aus nicht gefolgt werden. Der Erwerber tritt in den Mietvertrag ein. Ihm stehen die gleichen Rechte zu, wie dem Verkäufer der Immobilie. Der Verkäufer der Immobilie hätte sehr wohl selbst kündigen können. Diese Rechte müssen dem Erwerber auch zu stehen. Etwas anderes ergibt sich nur dann, wenn der erhebliche geschäftliche Nachteil allein in der Person des Erwerbers begründet liegt, bei schrittweise dann, wenn für den Erwerb eine Finanzierung aufgenommen wurde, die die Immobilie erst mit dem Erwerb unwirtschaftlich werden lässt.

 

 

 

Gerne stehe ich Ihnen für weitere Fragen zur Verfügung.

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