Wann hat die  Eigenbedarfskündigung des Vermieters Erfolg?

 

Kündigung durch den Vermieter nur bei berechtigtem Interesse

Mietverhältnisse über Wohnraum genießen einen grundrechtsgleichen Schutz.  Das bringt mit sich, dass Mietverträge über Wohnraum nur in engem Rahmen beendet werden können. Deswegen kann ein Vermieter ein Mietverhältnis nur dann kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. § 573 BGB.

Die sogenannte Eigenbedarfskündigung folgt einem berechtigten Interesse, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt. Dann kann der Vermieter das Mietverhältnis ordentlich mit den üblichen Fristen je nach Dauer des Mietvertrages bisher kündigen.

 

 

Was ist eine Eigenbedarfskündigung? Was gilt als Eigenbedarf?

Die Eigenbedarfskündigung folgt der zugunsten des Vermieters bestehenden Eigentumsgarantie an seiner Immobilie. Daher darf der Vermieter den Mietvertrag kündigen, wenn das Mietobjekt als Wohnung für die Wohnbedürfnisse eines bestimmten begünstigten Personenkreises benötigt wird. Die Interessen des Mieters werden dabei nur über die Sozialklausel des § 574 BGB berücksichtigt.

 

a) Wohnbedarf

Die gewerbliche Nutzung der Wohnung gilt zunächst nicht als Wohnbedarf. Möchte man jedoch die Wohnung in Geschäftsräume umwandeln, kommt eine Kündigung im Rahmen der Verwertungskündigung in Betracht. Hier müssen im Gegensatz zur Eigenbedarfskündigung in einer Abwägung zwischen den Interessen zwischen Vermieter und Mieter Nachteile von einigem Gewicht für den Vermieter entstehen, wenn er den Mietvertrag nicht kündigen kann. Hierauf gehen wir in einem weiteren Artikel ein. Bei Fragen rufen Sie uns gerne an.

 

Ausreichend für den Wohnbedarf kann aber auch die Nutzung als Ferien- oder Zweitwohnung durch den Vermieter sein. Auch steht ein vorher notwendiger Umbau oder die Zusammenlegung mit einer anderen Wohnung dem Vorliegen von Wohnbedarf nicht entgegen.

 

Ob das Mietverhältnis gekündigt werden kann, soweit nur ein Teil der Wohnung zum Wohnen durch den Vermieter benutzt werden soll ist streitig. Sicher ist jedoch, dass die Kündigung nur eines Teiles des Mietvertrages für ein paar Räume als unzulässige Teilkündigung nicht möglich ist. Das gilt auch dann, wenn der Mieter durch die Teilkündigung nicht unzumutbar beeinträchtigt wird. Eine Teilkündigung ist nur im Rahmen des § 573b BGB (etwa wenn aus unbewohnbaren Räumen Wohnraum zum Zwecke der Vermietung geschaffen werden soll) zulässig.

 

b) Begünstigter Personenkreis: Für wen gilt Eigenbedarf?

Grundsätzlich kann der Vermieter für sich und seine Familie Eigenbedarf geltend machen. Zusätzlich kann für Angehörige des Haushalts des Vermieters Eigenbedarf geltend gemacht werden. Dazu gehören beispielsweise auch Pflegepersonen, die in der Nähe des Wohnorts des Vermieters wohnen sollen, auch für den Fall, dass die konkrete Pflegesituation noch nicht aber dennoch für die Zukunft absehbar eingetreten ist. Weiter ist auch der Verwandtschaftsgrad ausschlaggebend. Der Vermieter kann damit beispielsweise für seine Kinder Eigenbedarf geltend machen. Aber auch für die Schwiegereltern kann Eigenbedarf geltend gemacht werden. Entscheidend ist die sogenannte persönliche Verbundenheit zu dem Vermieter. Grundsätzlich gilt, je weiter das verwandtschaftliche Verhältnis gefasst ist, also bei Nichten, Neffen, Cousinen, Cousins, Onkel und Tanten, ist eine Darlegung des besonderen persönlichen Verhältnisses notwendig.

Der Eigenbedarf ist grundsätzlich an der Person des Vermieters ausgerichtet. Der Eigentümer, der kein Vermieter ist, kann grundsätzlich nicht die erleichterte Eigenbedarfskündigung geltend machen. Auch Gesellschaften können keinen Eigenbedarf geltend machen, insbesondere auch nicht für ihre Gesellschafter. Es könnte lediglich ein berechtigtes Interesse aus einem Betriebsbedarf vorliegen.

Bei einer Mehrheit von Vermietern genügt es, wenn Eigenbedarf bei einem von ihnen vorliegt. Bilden mehrere Vermieter eine Personengesellschaft, können Sie, auch wenn sie eigentlich als Gesellschaft anzusehen wären, Eigenbedarf geltend machen, soweit dieser bei einem von Ihnen vorliegt.

 

c) Wann wird die Wohnung für den Eigenbedarf benötigt?

An das Benötigen der Wohnung für den Eigenbedarf werden keine zu hohen Anforderungen gestellt. Es wird lediglich gefordert, dass der Vermieter die Kündigung nicht willkürlich ausspricht. Es müssen mithin vernünftige und nachvollziehbare Gründe für die Kündigung vorliegen. Bei der Kündigung für Angehörige gelten die Interessen der Angehörigen selbst als Interessen des Vermieters.

Die Gründe müssen für das benötigen der Wohnung für den eigenen Bedarf plausibel sein. Wenn die bisherige Wohnung zu groß, zu klein oder zu teuer ist, oder von weniger günstigem Schnitt, oder zu weit vom Arbeitsplatz entfernt, ist eine ordentliche Kündigung wegen Eigenbedarfs möglich.

Das Benötigen der Wohnung für eigene Zwecke kann auch nicht verwirkt werden. Ein Vermieter, der eine ungünstige Wohnsituation über längere Zeit hingenommen hat, kann dennoch wegen Eigenbedarfs kündigen.

 

Wie lange muss der Eigenbedarf nach der Kündigung bestehen?

Eine Kündigung auf Vorrat ist nicht zulässig. Der Eigenbedarf muss sowohl im Zeitpunkt der Kündigung als auch im Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses gegeben sein. Weiter muss zu diesem Zeitpunkt feststehen, dass der Eigenbedarf an der Wohnung auch für eine längere Dauer besteht. Eigenbedarf für eine Übergangslösung gibt es nicht. Der Eigenbedarf muss daher grundsätzlich auf mehrere Jahre hin ausgelegt sein. Einen ersten Anschein für die Auslegung des Eigenbedarfs auf mehrere Jahre liefert das Nutzungsverhältnis selbst. Wenn der Vermieter die Wohnung nach Wirksamkeit der Kündigung alsbald wieder verlässt, muss er gute Gründe dafür vorlegen können, weshalb er im Zeitpunkt der Kündigung und des Bezugs der Wohnung von einem dauerhaften Nutzungswillen ausgegangen ist.

 

Was passiert, wenn die Wohnung nach der Eigenbedarfskündigung verkauft wird? Kann ich eine Eigenbedarfskündigung machen und die Wohnung dann verkaufen?

Hier kommt es darauf an, ob der Käufer der Wohnung die Gründe des alten Vermieters teilt und die Wohnung selbst nutzen möchte. Denkbar sind auch Fälle, in denen der Käufer selbst zum Personenkreis der Begünstigten gehört, der Vermieter beispielsweise eine Kündigung für Angehörige seines Haushalts ausgebracht und sie ihnen dann überschrieben hat. 

 

Eigenbedarfskündigung, gibt es eine Sperrfrist? Wie lange nach dem Einzug in die neue Wohnung kann eine Kündigung wegen Eigenbedarfs nicht geltend gemacht werden?

Es gibt grundsätzlich keine Verpflichtung des Vermieters den Eigenbedarf vorherzusehen. Das hat der Bundesgerichtshof 2015 erneut bestätigt.

Es können jedoch Schadensersatzansprüche des Mieters entstehen, wenn der Vermieter den Mieter beim Vertragsschluss nicht über bereits absehbaren Eigenbedarf aufgeklärt hat. Je früher der Eigenbedarf nach dem Vertragsschluss geltend gemacht wurde, desto eher ist anzunehmen, dass der Vermieter den Mieter über den voraussehbaren Eigenbedarf nicht aufgeklärt hat. Hier sind die Umstände des Einzelfalls zu würdigen. Grundsätzlich sollte sich der Vermieter über seinen Eigenbedarf über eine Zeitspanne von etwa fünf Jahren im klaren sein.

 

Eigenbedarfskündigung im Mehrfamilienhaus:

Ist der Vermieter Eigentümer des Mehrfamilienhauses kommt zunächst die erleichterte Kündigung in Betracht, wenn das Haus aus nicht mehr als zwei Wohnungen besteht und der Vermieter die andere Wohnung bereits selbst bewohnt.

Bewohnt der Vermieter das Haus bislang nicht, kommt es darauf an, welche der Wohnungen für den Wohnbedarf des Vermieters geeignet ist. Grundsätzlich muss der Vermieter eine ohnehin freie oder demnächst freiwerdende Wohnung nutzen. Das trifft dann nicht zu, wenn die freie bzw. freiwerdende Wohnung erst aufwendig auf den Bedarf des Vermieters angepasst werden muss. Dabei kann beispielsweise eine Rolle spielen, dass der älter werdende Vermieter die Wohnung im Erdgeschoss haben möchte und dergleichen mehr.

 

Eigenbedarfskündigung nach Kauf:

Die Geltendmachung des Eigenbedarfs durch den Vermieter darf zwar nicht rechtsmissbräuchlich sein. Wird der Eigenbedarf herbeigeführt, ist die Eigenbedarfskündigung - beispielsweise beim Erwerb einer vermieteten Wohnung und anschließender Kündigung wegen Eigenbedarfs -  dennoch zulässig. Das hat das Bundesverfassungsgericht bereits 1989 entschieden.

 

Gibt es ein Muster für eine Eigenbedarfskündigung?

Aus allen vorbezeichneten Punkten ergibt sich, dass es kein Muster für eine Eigenbedarfskündigung geben kann. Im nachvollziehbaren Interesse des Mieters, der ohne die Pflichten aus dem Mietvertrag verletzt zu haben eine Kündigung erhält, sollten die Voraussetzungen für die Eigenbedarfskündigung stets so nachvollziehbar und individuell wie möglich dargelegt werden. Lassen Sie sich am besten anwaltlich beraten. Das gilt insbesondere für die Bedarfsvorschau. 

 

Die Voraussetzungen der Eigenbedarfskündigung, eine Zusammenfassung:

  1. Es muss ein Wohnbedarf vorliegen. Die Kündigung von Wohnraum für Geschäftszwecke ist eine wirtschaftliche Verwertungskündigung, die grundsätzlich auch möglich ist jedoch nicht den erleichterten Voraussetzungen der Eigenbedarfskündigung unterliegt.
  2. Der Vermieter kann Eigenbedarf für sich und seine Angehörigen bzw. die Angehörigen seines Haushalts geltend machen. Dazu zählen auch weitere Verwandte und beispielsweise Pflegepersonen, wenn individuelle Gründe vorliegen.
  3. Es muss ein Bedarf auch wirklich vorliegen. Der Vermieter muss die Wohnung benötigen. Dabei kann er die Gründe derjenigen anführen, die die Wohnung tatsächlich nutzen möchten. Der Bedarf kann auch durch einen Käufer fortgeführt werden.

 

Die Eigenbedarfskündigung ist, auch wenn die Voraussetzungen in erster Hinsicht simpel erscheinen, stets genau zu überdenken. Gerne beraten wir Sie für Ihre Eigenbedarfskündigung und übernehmen auch das Kündigungsschreiben sowie sämtliche weitere Korrespondenz mit Ihrem Mieter. Rufen Sie uns gerne dazu an. Bereits am Telefon können wir eine erste Einschätzung des Sachverhalts vornehmen und ihnen auch die Kosten unserer Tätigkeit für Sie nennen.

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