Kündigung und Kündigungsfristen im Mietvertrag

Wie kündige ich einen Mietvertrag- Ein Leitfaden für Vermieter

 

 

Der Schutz des Mieters ist in Deutschland hoch angesetzt – Bei der Kündigung eines Mietverhältnisses werden dem Vermieter hohe rechtliche Hürden auferlegt.  Der Vermieter kann das Mietverhältnis nur dann wirksam kündigen, wenn ein gesetzlich zulässiger Kündigungsgrund vorliegt. Ferner gibt es wichtige gesetzliche Formerfordernisse und Fristen, die zu beachten sind. 

Man unterscheidet zwischen ordentlicher und außerordentlicher Kündigung, für die verschiedene Voraussetzungen erfüllt werden müssen.

 

 

Ordentliche Kündigung

 

1. Kündigungsgrund

 

Aus § 573 Abs.1 S.1 BGB ergibt sich, dass der Vermieter dem Mieter dann ordentlich kündigen kann, wenn seinerseits ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses vorliegt. Was vom Gesetzgeber als berechtigtes Interesse einzuordnen ist, ist dem § 573 Abs.2 BGB zu entnehmen.

 

So liegt dies vor, wenn der Mieter vertragliche Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat. Die Pflichtverletzung des Mieters muss den Vermieter in seinen Belangen dergestalt beeinträchtigen, dass die Kündigung nicht als Über- oder unangemessene Reaktion erscheint. Eine vertragliche Pflichtverletzung können wiederholte Verstöße gegen die Hausordnung, die häufige Störung des Hausfriedens oder die vorsätzliche Beschädigung der Mietsache sein. Bei diesem Kündigungsgrund ist jedoch zu beachten, dass ein einmaliger Vertragsverstoß nicht als berechtigtes Interesse für die Wirksamkeit der Kündigung genügt. Vielmehr ist es zu empfehlen, den Mieter auf die Vertragswidrigkeit seines Handelns aufmerksam zu machen und klarzustellen, dass ein solches Verhalten vertragswidrig ist und nicht geduldet wird. So kann man auf die Abmahnung zurückgreifen und wenn nötig, bei der gerichtlichen Auseinandersetzung beispielsweise auf die Missachtung der Abmahnung verweisen.

 

Ein weiteres berechtigtes Interesse ist die sohgenannte Eigenbedarfskündigung. Wenn bei Benötigung der Wohnung für Familienangehörige oder Angehörige des Haushalts, die Kündigung somit aus Gründen des Eigenbedarfs ergeht. Eine gewerbliche Nutzung der Wohnung genügt hierbei nicht unbedingt, die Angehörigen müssen die Räume als Wohnung benötigen.  Wenn beispielsweise das eigene Kind einen berufsbedingten Ortswechsel vornehmen muss oder auf die Wohnung wegen der Größe, der Miethöhe oder Verkürzung des Arbeitsweges angewiesen ist, ist der Eigenbedarf anzunehmen.

 

Des Weiteren ist ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses anzunehmen, wenn der Vermieter durch den Mietvertrag an einer wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert ist und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde, § 573 Abs. 2 Nr.3 BGB. Hier müssen Sie beachten, dass Sie die konkreten Vorteile der Modernisierung, des Umbaus oder des Verkaufs darlegen müssen und erklären müssen, warum Sie an der Maßnahme durch das Bestehen des Mietverhältnisses gehindert werden.  Ein Vorteil kann beispielsweise in finanzieller Weise zu verzeichnen sein, weil man mit dem Umbau mehr Wohnraum oder Wohnungen schaffen könne, die eine deutlich höhere Miete versprechen.

 

2. Form und Frist der ordentlichen Kündigung

 

a) Form

Gemäß § 568 BGB bedarf die Kündigung der schriftlichen Form und muss einen Hinweis auf die Möglichkeit, die Form und die Frist des Widerspruchs nach § 574 BGB enthalten. Die Kündigung per Fax oder Mail wahrt nicht das schriftliche Formerfordernis und ist damit unwirksam.

 

b) Frist

Die Fristen der ordentlichen Kündigung werden in dem § 573c BGB geregelt. So ist die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Die Kündigungsfrist beträgt folglich drei Monate.

Befindet sich der Mieter jedoch bereits fünf  oder acht Jahre in der Wohnung, so verlängert sich die Frist um jeweils drei Monate.  Bei einem fünfjährigem Mietverhältnis beträgt die Kündigungsfrist somit 6 Monate und bei einem achtjährigem Mietverhältnis 9 Monate.

 

 

Außerordentliche Kündigung

 

Der Vermieter kann das Mietverhältnis gemäß § 543 Abs.1 BGB außerordentlich Kündigen, wenn ein wichtiger Grund vorliegt.

 

a) Wichtiger Grund:

Im Gegensatz zu den oben schon genannten schon wichtig erscheinenden Kündigungsgründen kann das Mietverhältnis sofort gekündigt werden, wenn unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls, des Verschuldens und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen das Festhalten am Mietverhältnisses bis zur „gewöhnlichen“ Beendigung des Mietverhältnisses (Ablauf der Kündigungsfrist) nicht zugemutet werden kann, § 543 Abs. 1 BGB.

 

Wichtige Gründe im Sinne des § 543 Abs.1 BGB sind dem Abs.2 zu entnehmen. Demnach liegt dann ein wichtiger Grund vor, wenn der Mieter seine Pflicht, mit der Wohnung sorgfältig umzugehen verletzt, die Mietsache erheblich gefährdet oder unbefugt einem Dritten überlässt. Datrüber hinaus können auch Verletzungen desVertrages an sich zur sofortigen Kündigung ohne Frist berechtigen.

 

Sorgfaltspflichtverletzungen sind beispielsweise das unregelmäßige Lüften oder Heizen der Mieträume trotz Frostgefahr, die Herbeiführung einer Brandgefahr, eine übermäßige Tierhaltung, die Fälschung einer Vorvermieterbescheinigung oder die nachhaltige Störung des Hausfriedens.

 

Es ist jedoch stets zu beachten, dass gemäß § 543 Abs.3 BGB die außerordentliche Kündigung dann erst wirksam ist, wenn nach einer Aufforderung zur Beseitigung des Kündigungsgrundes eine angemessen Frist abgelaufen ist. Sie müssen den Mieter auffordern, das pflichtwidrige Verhalten einzustellen und die fristlose Kündigung androhen. Sie müssen also eine Abmahnung schreiben.

 

Dies ist jedoch dann entbehrlich, wenn der Mieter sich im Zahlungsverzug nach § 543 Abs.2 Nr.3 BGB befindet oder eine angemessene Frist oder Abmahnung offensichtlich erfolglos bleiben würde und die sofortige Kündigung unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist.

 

Ferner ist ein wichtiger Grund dann gegeben, wenn der Mieter sich im Zahlugsverzug für zwei aufeinander folgende Termine der Mietforderung oder eines erheblichen Teils der Miete befindet. Da die Miete jeweils zum 3. Werktag eines Monats zur Zahlung fällig ist, kann bei Ausbleiben der Zahlungen schon anfangs des zweiten Monats an eine Kündigung gedacht werden.

 

Wenn die Miete jedoch lediglich in zu geringer Höhe geleistet wird, etwa bei einer streitigen Mietminderung, muss sich der geminderte Betrag auf 2 Mieten summieren, um eine Kündigung zu rechtfertigen.

 

In diesem Zusammenhang gilt es jedoch zu beachten, dass es dem Mieter gestattet ist, den Grund für die außerordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs durch Nachholung der Mietzahlung entfallen zu lassen, wenn er die sämtliche ausstehende Miete bis Mietverhältnisses zu verlangen. Er hat zwei Monate nach Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs also der Erhebung der Räumungsklage Zeit den Kündigungsgrund entfallen zu lassen und die Fortsetzung des Mietvertrages zu verlangen § 569 Abs.3 Nr.2 BGB. Da die Fälligkeit der Miete kalendarisch bestimmbar ist, gerät der säumige Mieter automatisch in Verzug. Er muss nicht extra angemahnt werden. Das gilt sowohl für die Klage oder den Mahnbescheid auf Zahlung als auch für die Kündigung des Mietvertrags.

 

b) Form der außerordentlichen Kündigung

Die außerordentliche Kündigung muss schriftlich ergehen und der Kündigungsgrund muss in dem Schreiben dargelegt werden, § 569 Abs.4 BGB. Sie müssen in dem Kündigungsschreiben konkrete Angaben darüber machen, welches pflichtwidriges Verhalten sich der Mieter beispielsweise zu Schulden kommen lassen hat, wie häufig diese aufgetreten sind und warum das Festhalten an dem Mietverhältnis für Sie unzumutbar ist. Es ist zwingend erforderlich in dem Kündigungsschreiben die außerordentliche Kündigung zu erklären und diese konkret zu begründen. § 569 Abs.4 BGB. Ferner ist es empfehlenswert das Schreiben zusammen mit einer dritten Person dem Mieter direkt zu übergeben oder diese ihm wenigstens per Einschreiben auf dem Postwege zuzusenden, wenn Sie für das Kuvertieren und die Aufgabe zur Post einen Zeugen haben. Soweit ich das für Sie übernehmen soll, bestehen dabei gute Chancen dafür meine Kosten beim Mieter bereits im Kündigungsschreiben geltend zu machen.

 

c) Frist der außerordentlichen Kündigung

Sie können dem Mieter bei Vorliegen der bereits genannten Voraussetzungen wirksam fristlos außerordentlich kündigen. Dies bedeutet jedoch nicht, dass Sie eigenmächtig gegen den Mieter vorgehen können und beispielsweise seine Wohnung räumen. Das eigenmächtige Vorgehen gegen den Mieter ist keinesfalls zu empfehlen, da Sie sich so unter Umständen sogar schadensersatzpflichtig gegenüber dem Mieter machen könnten.  Wenn der Mieter trotz des Zugangs der außerordentlichen fristlosen Kündigung nicht auszieht, müssen Sie beim zuständigen Amtsgericht eine Räumungsklage einreichen. Die Kündigung wird dann vom Gericht geprüft und es ergeht ein Räumungsurteil. Wird die Wohnung trotz Räumungsurteil nicht geräumt, so muss ein Gerichtsvollzieher mit der Vollstreckung des Räumungsurteils beauftragt werden, der anschließend die Zwangsräumung vornimmt. Für den Fall der Beauftragung mit der Räumungsklage übernehmen wir auch die Räumung durch die Beauftragung eines Gerichtsvollziehers für Sie. Dabei achten wir durch dem Einzelfall angepasste Antragstellung darauf, dass Ihnen durch die Räumung nicht zu viele Kosten entstehen. Auch bei der Zurückerlangung des Besitzes begleiten wir Sie gerne. Es gilt, ein Protokoll zu erstellen und etwaige Verschlechterungen an der Mietsache innerhalb einer Frist von 6 Monaten ggf wiederum bei Gericht anhängig zu machen, damit Ersatzansprüche nicht verjähren.

 

Dem Gesetzgeber ist es unmöglich für alle Fallvarianten Lösungen zu entwickeln, sodass viele Angelegenheiten von den Umständen des Einzelfalls abhängen.

Gerne berate ich Sie bei Ihren Anliegen rund um das Mietrecht und unterstütze Sie bei der Durchsetzung Ihrer Ansprüche.

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