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Gewährleistung und arglistige Täuschung beim Immobilienkauf.

Anwalt Immobilienrecht | Hendrik Jürgens • Feb. 17, 2020

Wie getäuschte Käufer ihr Geld zurück erhalten

Arglistige Täuschung Immobilienkauf
Oftmals erweist sich der Traum vom eigenen Haus als schwierig realisierbar. Bauland ist schnell vergeben. Umweltschutz und eine hohe Nachfrage lassen Bauland knapp werden.

Da ist es oftmals attraktiv, sich nach einer gebrauchten Immobilie umzusehen.

Kaufverträge über gebrauchte Immobilien sind jedoch in der Regel mit einem Gewährleistungsausschluss versehen. Versteckte Mängel beim Hauskauf, die erst im Nachhinein entdeckt werden, können jedoch die erwartungsfrohe Familie finanziell stark belasten. Da fragt es sich, ob gegebenenfalls ein Wasserschaden, ein Brandschaden oder andere versteckte Mängel nach deren Sanierung vom Verkäufer hätten angegeben werden müssen. Hat er diese verschwiegen? Wann verjähren solche Sachmängel? Liegt überhaupt ein Beschaffenheitsmangel vor? Der folgende Artikel soll Ihnen eine erste Orientierung geben.

1. Was ist ein Mangel der Beschaffenheit? Was ist ein Sachmangel?

Eine Immobilie als Kaufsache ist immer dann mangelhaft, wenn sie die vereinbarte Beschaffenheit nicht aufweist. Ohne hier zu sehr in die Fragen nach der gesetzlichen Regelung des Mangels einer Kaufsache nach Maßgabe des § 434 BGB einzugehen, lässt sich festhalten, dass eine gebrauchte Immobilie in der Regel mehrfach und häufig unter Hinzuziehung von sachverständigen Dritten besichtigt wird. Kaum eine gebrauchte Immobilie ist mangelfrei. Aus diesem Grunde werden die meisten Mängel, insbesondere offensichtliche Fehler, der vertraglich vereinbarten Beschaffenheit der gebrauchten Immobilie zu Grunde gelegt. Solche Fehler sind in der Regel keine Mängel.

Ein Mangel, der ihnen die im folgenden noch darzustellenden Rechte eröffnet, liegt hingegen dann vor, wenn die gebrauchte Immobilie erst nach dem Kauf Mängel zeigt, die bei einer üblichen Besichtigung nicht ersichtlich waren. Das können beispielsweise Fehler in der Heizungsanlage sein. Ebenso Hausschwamm oder Holzbock, Feuchtigkeitsschäden, Brandschäden und andere gegebenenfalls auch sanierte Mängel, die in einer Besichtigung nicht auffallen, dürften einen Sachmangel der gebraucht gekauften Immobilie ausmachen.

2. Gewährleistungsausschluss

Oftmals wird die Haftung für solche Mängel jedoch bereits im notariell geschlossenen Kaufvertrag ausgeschlossen. D.h., dass auch bei einem erst nach dem Kauf entstandenen Mangel, bei dem sich der Käufer zu Recht getäuscht fühlt, ein wirksam vereinbarter Gewährleistungsausschluss auch das Risiko für unbekannte Mängel dem Käufer auferlegt. Das Risiko also bei in der Regel notwendigen Instandhaltungsmaßnahmen für eine gebrauchte Immobilie noch weitere Mängel zu entdecken liegt zunächst beim Käufer. Der Käufer kann hieraus keine Rechte gegenüber dem Verkäufer geltend machen.

3. Arglistige Täuschung

Erst wenn der Verkäufer einen Mangel im juristischen Fachjargon ausgedrückt arglistig verschwiegen hat, kann der Käufer seine Rechte beim Verkäufer geltend machen. Das ist in der Regel dann der Fall, wenn der Verkäufer den Mangel kannte oder diesen zumindest für möglich hielt und den Käufer hierüber bei den üblicherweise stattfindenden diversen Begehungen hierüber nicht informiert hat. Nach der hier vertretenen Auffassung muss sich ein Verkäufer auch die Erklärungen entgegenhalten lassen, die ein Immobilienmakler in seinem Auftrag und nach seinen Angaben für ihn abgibt.

Häufig in unserer Kanzlei bearbeitete Mängel sind beispielsweise frisch übergestrichene Feuchtigkeitserscheinungen im Keller, Abweichungen der beworbenen Wohnfläche von der baurechtlich tatsächlich genehmigten Wohnfläche unfachmännisch sanierte Brandschäden, selbst durchgeführte Ein-und Umbauten, die sich bei fachmännischer Begutachtung einerseits als mangelhaft herausstellen und andererseits schon erhebliche Folgeschäden nach sich gezogen haben.

4. Ihre Rechte

Wir haben uns durch eine Vielzahl von aktuell aufgetretenen Fällen arglistig verschwiegener Sachmängel bei gebrauchten Immobilien darauf spezialisiert, unsere Mandanten wirtschaftlich sinnvoll durch diese zumeist schwierige Zeit zu begleiten. Oftmals müssen Sie neben der unvorhergesehenen Sanierung der Immobilie nebenher noch Miete oder Zinsen für Ihre alte Immobilie bezahlen und auch gegebenenfalls zusätzliche Zinsen für unvorhergesehene Investitionen aufbringen. Wir sehen uns daher gehalten, etwaige Streitigkeiten mit Ihrem Verkäufer möglichst effektiv zu bearbeiten und Ihnen durch unsere jahrelange Erfahrung im Baurecht Ihre Handlungsoptionen zwischen Minderung des Kaufpreises, Selbstvornahme und selbständigem Beweisverfahren aufzuzeigen sowie Sie kompetent zu beraten.
Anwalt Immobilienrecht Hendrik Jürgens

Rechtsanwalt Hendrik Jürgens

  • 2005 Staatsexamen an der Universität in Bremen
  • 2006 - 2008 Referendariat am Hanseatischen Oberlandesgericht in Bremen
  • 2008 2. Staatsexamen
  • 2008 Zulassung zum Rechtsanwalt und Gründung der Kanzlei Jürgens & Mehrtens LL.M.Eur. Schwerpunkte: Mietrecht, Immobilienrecht, Bau- und Architektenrecht und Kaufrecht für Pferde.
  • Seit 2017 zudem Zwangsverwalter in Bremen und Bremerhaven

Gerne stehe ich Ihnen in allen Fragen des Immobilienrechts zur Verfügung. Kontaktieren Sie mich gerne, um Ihr Anliegen vorab zu klären.

0421-22384523  | juergens@juergens-mehrtens.de

 Haftung des Verkäufers bei arglistigem Verschweigen: Schadensersatzansprüche und Grunderwerbssteuer
von Hendrik Jürgens 26 März, 2024
Der Verkäufer einer Immobilie handelt arglistig, wenn er ein konkretes Wissen über einen Schädlingsbefall im Fachwerkgebäude zurückhält, während er dem Käufer nur einen Mangelverdacht durch die Besichtigung ermöglicht. Der Verkäufer schuldet dem Käufer die Erstattung der Grunderwerbsteuer nur gegen Abtretung des Anspruchs auf Rückerstattung. Der Kläger hat Anspruch auf Rückzahlung des Kaufpreises zugunsten des Schadens durch den Schädlingsbefall, sowie auf Ersatz der angefallenen Erwerbskosten. Der Beklagte kann sich nicht auf einen Gewährleistungsausschluss berufen, da er den Schädlingsbefall arglistig verschwiegen hat.)
Arglistiges Verschweigen im Grundstückskaufvertrag: LG Kleve entscheidet über Schadenersatzforderung
von Hendrik Jürgens 26 März, 2024
Grundstückskaufvertrag, Rücktritt, Sachmangel, Wochenendhausgebiet, dauerhaftes Wohnen, Bebauungsplan, Garage, Baurechtswidrigkeit, arglistiges Verschweigen. Klage dem Grunde nach gerechtfertigt, Feststellung der Schadensersatzpflicht der Beklagten wegen arglistiger Täuschung. Grundstückskaufvertrag, Rücktritt, Sachmangel, Wochenendhausgebiet, dauerhaftes Wohnen, Bebauungsplan, Garage, Baurechtswidrigkeit, Normenkette: BGB §346, §347, §433, §437, §440, §444. Schlüsselwörter: Immobilienrecht, arglistiges Verschweigen, Grundstückskaufvertrag, Rückabwicklung. Real Estate Law, Fraudulent Concealment, Property Purchase Agreement, Rescission.
Rückabwicklung eines Grundstückskaufvertrages
von Hendrik Jürgens 14 März, 2024
Das Landgericht Bielefeld hat entschieden, dass die Kläger Anspruch auf Rückabwicklung eines Grundstückskaufvertrages haben, da die Beklagte arglistig falsche Angaben zum Baujahr gemacht hat. Der Rücktritt vom Vertrag wurde als gerechtfertigt angesehen, auch trotz baulicher Maßnahmen am Gebäude. Die Beklagte wurde zur Zahlung des Kaufpreises, zur Eigentumsübertragung im Grundbuch und zur Erstattung von Rechtsanwaltskosten verurteilt. Die Entscheidung basierte auf verschiedenen Beweismitteln und rechtlichen Grundlagen, darunter das BGB und die Zivilprozessordnung. Besonders entscheidend waren die Beschaffenheitsvereinbarung im Vertrag, das arglistige Verhalten des Vaters der Beklagten, das Ergebnis der Beweisaufnahme und der Annahmeverzug der Beklagten.
Gemäß § 464 Abs. 1 BGB kann das Vorkaufsrecht durch Erklärung gegenüber dem Verkäufer ausgeübt werde
von Hendrik Jürgens 14 März, 2024
Der vorliegende Fall betrifft die Ausübung des Vorkaufsrechts durch den Beklagten bezüglich des Grundstücks in H.- R. im Rahmen eines Vergleichs zwischen den Parteien. Gemäß § 464 Abs. 1 BGB kann das Vorkaufsrecht durch Erklärung gegenüber dem Verkäufer ausgeübt werden. Die Formvorschriften für den Kaufvertrag gelten hierbei nicht, daher ist keine notarielle Beurkundung erforderlich. Der Beklagte hat sein Vorkaufsrecht durch Schriftsatz seines Prozessbevollmächtigten wirksam ausgeübt, wobei zusätzliche Ausführungen wie die Bitte um Aufnahme der Ehefrau in den Vertrag, Auskunft über Belastungen und die Frage der Maklergebühr nicht als Bedingung zu werten sind.
Schadensersatz, Kaufvertrag, Eventualvorsatz, Sachmangel, Pflicht zur Offenbarung verborgener Mängel
von Hendrik Jürgens 14 März, 2024
Die Zusammenfassung des Urteils des OLG Saarbrücken vom 21.02.2018 - 2 U 24/17 lautet wie folgt: Arglist setzt zumindest Eventualvorsatz in Bezug auf das Vorliegen eines Mangels voraus. Bei einem Verkauf eines Gebäudegrundstücks besteht eine Pflicht zur Offenbarung verborgener Mängel oder von Umständen, die auf die Entstehung und Entwicklung bestimmter Mängel schließen lassen. Der Verkäufer muss gemäß seinem Kenntnisstand aufklären und sein konkretes Wissen nicht zurückhalten. Der Käufer kann Rechte wegen eines Mangels geltend machen, wenn der Verkäufer den Mangel arglistig verschwiegen hat oder eine Garantie für die Beschaffenheit der Sache übernommen hat. In diesem Fall wurde festgestellt, dass der Beklagte arglistig gehandelt hat, indem er falsche Angaben zur fachgerechten Ausführung der Abdichtung und Drainage gemacht hat. Dies führte zur Verurteilung des Beklagten zur Zahlung von Schadensersatz und zur Feststellung der Einstandspflicht für weitere Schäden. Der Kläger war berechtigt, den Kaufpreis wegen
Wann können Verkäufer vom Immobilienvertrag zurücktreten?
von Hendrik Jürgens 14 März, 2024
- Der Käufer gerät in Zahlungsverzug, wenn er den vereinbarten Kaufpreis nicht pünktlich zahlt. - Der Verkäufer kann Verzugszinsen verlangen und vom Kaufvertrag zurücktreten. - Der Verkäufer kann auch Schadenersatz verlangen, falls er durch den Zahlungsverzug einen Schaden erleidet. - Vor einem Rücktritt muss dem Käufer in der Regel eine angemessene Frist gesetzt werden, es sei denn, der Käufer verweigert die Zahlung endgültig und ernsthaft. - Der Käufer sollte vor Vertragsabschluss über die Bonität des Käufers informieren und im Vertrag eine Zwangsvollstreckungsklausel aufnehmen, um Zahlungsprobleme vorzubeugen. - Es ist ratsam, bei Problemen mit der Zahlung des Kaufpreises professionellen fachlichen Rat einzuholen.
Die Beklagten haben die Feuchtigkeitsschäden bestritten
14 März, 2024
1. Beim Verkauf einer Immobilie, die in einen Nachlass fällt, gelten für die Erben keine höheren Anforderungen als für andere Verkäufer. Sie haften nur bei arglistigem Verschweigen von Mängeln. 2. Für die Feststellung von Arglist ist ein Maß an persönlicher Gewissheit erforderlich, welches Zweifeln Schweigen gebietet, ohne sie vollständig auszuschließen. 3. Die Berufung der Kläger wurde zurückgewiesen, da keine ausreichenden Anhaltspunkte für Arglist der Beklagten festgestellt werden konnten.
Feuchter Keller: Aufklärungspflicht beim Hauskauf
von Hendrik Jürgens 14 März, 2024
Unsubstantiierte Behauptungen reichen nicht aus, um die Darlegungslast zu erfüllen. Parteien sollten ihre Vorwürfe genau und nachvollziehbar darlegen, um ihren Ansprüchen gerecht zu werden. Es ist ratsam, sich mit den konkreten Anforderungen an die Darlegungslast auseinanderzusetzen, um die eigene Position bestmöglich zu vertreten. Die Bedeutung der korrekten Darlegung von Tatsachen und Rechtsgrundlagen in juristischen Streitigkeiten, vor allem bei Arglist im Zusammenhang mit Mängeln, sollte nicht unterschätzt werden.
Feuchter Keller: Aufklärungspflicht beim Hauskauf
von Hendrik Jürgens 14 März, 2024
Dieses Urteil des OLG Brandenburg behandelt die Frage des arglistigen Verschweigens von Feuchtigkeit in den Kelleraußenwänden eines Wohnhauses beim Verkauf. Es wird festgestellt, dass Feuchtigkeit im Keller ein Sachmangel darstellen kann, insbesondere wenn die Nutzung des Kellers als Wohnraum beeinträchtigt wird. Der Verkäufer muss den Mangel offenlegen, andernfalls kann dies als arglistiges Verschweigen gewertet werden. Im vorliegenden Fall hat der Beklagte den Mangel der Feuchtigkeit im Keller arglistig verschwiegen, da er selbst Maßnahmen zur Beseitigung der Feuchtigkeit durchgeführt hat, dies jedoch den Klägern nicht mitgeteilt hat. Die Kläger werden daher zur Zahlung von Schadensersatz verurteilt, wobei die Kosten für die Herstellung der Horizontal- und Vertikalsperre sowie vorgerichtliche Anwalts- und Sachverständigenkosten berücksichtigt werden. Die Berufung des Beklagten hat nur hinsichtlich der Höhe der geltend gemachten Ansprüche teilweise Erfolg.
Grundstückskaufvertrag & Beschaffenheitsvereinbarung
von Hendrik Jürgens 14 März, 2024
Eine Beschaffenheitsgarantie ist daher eine verbindliche Vereinbarung zwischen Verkäufer und Käufer, in der der Verkäufer bestimmte Eigenschaften oder Zustände der Immobilie garantiert. Diese Garantie überlagert in der Regel den Gewährleistungsausschluss und bedeutet, dass der Verkäufer für bestimmte Mängel oder Fehler haftet, auch wenn sie zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses nicht bekannt waren. Es ist wichtig, dass alle vertraglichen Vereinbarungen und Beschreibungen im Kaufvertrag festgehalten werden, um spätere Missverständnisse oder Streitigkeiten zu vermeiden. Im Falle einer arglistigen Täuschung oder falschen Angaben des Verkäufers kann der Käufer Schadensersatzansprüche geltend machen und im schlimmsten Fall den Kaufvertrag rückabwickeln. Insgesamt zeigt das Urteil des Bundesgerichtshofs, wie wichtig es ist, dass Verkäufer ehrlich und transparent über den Zustand der Immobilie informieren, um rechtliche Konsequenzen zu vermeiden. Eine Beschaffenheitsgarantie kann sowohl für Käufer als auch Verkäufe
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