Checkliste für eine Baugenehmigung

Es ist kein großes Geheimnis, dass man in Deutschland nicht direkt mit dem Bau der Traumimmobilie oder dem Bau des eigenen Unternehmens beginnen kann und man zunächst viele gesetzliche Hürden bewältigen muss. Damit der Verwirklichung Ihres Lebenstraums keine Hindernisse im Weg stehen, ist es von Bedeutung, die gesetzlichen Regelungen zu beachten und sich vor dem Bau eine Baugenehmigung einzuholen. Welche Voraussetzungen erfüllt werden müssen, wer für die Genehmigung zuständig ist, wie das Genehmigungsverfahren abläuft und welche Fristen einzuhalten sind, erfahren Sie in diesem Artikel.

 

 

Welche Baumaßnahmen bedürfen einer vorherigen Genehmigung?

 

Gemäß § 64 I BremLBO bedürfen die Errichtung, Änderung, Nutzungsänderung und der Abbruch baulicher Anlagen einer Baugenehmigung, soweit in den §§ 65, 66, 78, 79 BremLBO nichts anderes bestimmt ist.

 

Errichtung :                           erstmalige Herstellung einer vorher nicht bestehenden Anlage ( z.B:  Neubau eines Hauses)

 

Änderung :                            Veränderung ohne vollständige  Neuerrichtung oder Beseitigung (z.B Vergrößerung der Garage)

 

Nutzungsänderung:               Änderung der bereits genehmigten Nutzungsart (z.B. Lebensmittelladen zur Werkstatt umbauen; ungenutzter Dachraum in

                                           Wohnraum )

 

Abbruch :                              die vollständige Beseitigung der baulichen Anlage (z.B Abriss von Nebengebäuden oder dem Hauptgebäude)

 

 

Was ist eine bauliche Anlage?

Der  Begriff der baulichen Anlage wird in § 2 I BremLBO legal definiert. Dies sind demnach mit dem Erdboden verbundene, aus Bauprodukten hergestellte Anlagen (..).

 

Wer ist für die Erteilung der Genehmigung zuständig?

Soweit nichts anderes bestimmt ist, sind in Bremen gemäß § 63 BremLBO die unteren Bauaufsichtsbehörden über die Baumaßnahmen im Zusammenhang mit baulichen Anlagen zuständig. Diese sind nach § 60 BremLBO die Stadtgemeinde Bremen und Bremerhaven, also das Bauamt Bremen Nord oder der Senator für Umwelt, Bau und Verkehr.

 

Wann wird die Baugenehmigung benötigt?

 

Grundsätzlich besteht die Genehmigungspflicht bei allen Baumaßnahmen, sofern nicht von der Landesbauordnung ausdrücklich eine Ausnahme vorgesehen wurde. § 65 BremLBO bezieht sich auf genehmigungsfreie Vorhaben, die im Anhang aufgeführt werden und in den folgenden Absätzen näher beschrieben werden. Fällt Ihr Bauvorhaben unter die in § 65 BremLBO aufgeführten baulichen Anlagen, so ist hierfür keine Genehmigung bei der Bauaufsichtsbehörde einzuholen. § 66 BremLBO regelt die Genehmigungsfreistellung von baulichen Anlagen und legt die Voraussetzung für eine solche Freistellung fest.

 

Eine weitere Ausnahme im Zusammenhang mit fliegenden Bauten findet sich in § 78 BremLBO. Der § 79 BremLBO regelt die bauaufsichtliche Zustimmung und bildet eine Ausnahme für die nach § 64 genehmigungsbedüftigen Vorhaben, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt werden.

 

 

Welche Voraussetzungen muss ich für die Genehmigung meines Bauantrages erfüllen?

 

Welchen Anforderungen Ihr Vorhaben für die Genehmigung entsprechen muss, hängt davon ab, in welchem Geltungsbereich Ihr Grundstück sich befindet. Es ist zu unterscheiden zwischen dem Vorhaben im Geltungsbereich eines Bebauungsplans (§ 30 BauGB), dem Vorhaben im sogenannten unbeplanten Innenbereich (§ 34 BauGB) sowie dem Vorhaben im Außenbereich (§ 35 BauGB).

 

 

Vorhaben im Geltungsbereich eines Bebauungsplans?

 

Befindet sich Ihr Grundstück im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, so ist zunächst zu differenzieren, welcher Bebauungsplans in Ihrem Geltungsbereich besteht. Einzelheiten zu dem Bebauungsplan können Sie gerne hier achlesen und so ermitteln, welche Art von Bebauungsplan in Ihrem Gebiet vorliegt.

 

Vorhaben im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans, § 30 I BauGB ?

 

Gemäß § 30 I BauGB ist im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans ein Vorhaben dann zulässig, wenn es den Festsetzungen des Bebauungsplans nicht widerspricht sowie die Erschließung gesichert ist.

 

1. Kein Widerspruch zu den Festsetzungen im Bebauungsplan

 

Zunächst darf Ihr Vorhaben den Festsetzungen des Bebauungsplans nicht widersprechen. Welche Festsetzungen für Sie einschlägig sind, finden sich in Ihrem Bebauungsplan. Dort finden Sie Festsetzungen über die Art der baulichen Nutzung, das Maß der baulichen Nutzung, die überbaubaren Grundstücksflächen sowie die örtlichen Verkehrsflächen.  Eine Erklärung zu den einzelnen Begriffen finden sie hier.  Ob Ihr Bauvorhaben mit diesen Festsetzungen im Einklang steht, muss ermittelt werden.

 

Zunächst ist es von Relevanz, in welchem Baugebiet Ihr Vorhaben realisiert werden soll, also ob es der Art nach zulässig wäre. In den § 2-11 BauNVO werden die einzelnen Baugebietstypen näher beschrieben. Der jeweilige Abs.1 beschreibt den Zweck des Baugebiets, der jeweilige Abs.2 regelt , welche Art der baulichen Nutzung zugelassen wird und in dem jeweiligen Abs. 3 finden sich die Ausnahmen.  Befindet sich das Grundstück  in einem allgemeinen Wohngebiet und Sie planen dort beispielsweise den Bau eines nicht störenden Handwerksbetriebs,  so wäre Ihr Vorhaben in der Art nach gemäß  § 4 Abs. 2 Nr.2, Var. 3 BauNVO zulässig. Sie müssen jedoch im Auge behalten, dass es auch dem Maß nach (§§  16 ff. BauNVO), der Bauweise und den überbaubaren Grundstücksflächen nach (§§ 22, 23 BauNVO ) den Festsetzungen des Bebauungsplans entsprechen muss.

 

2. Gesicherte Erschließung

 

Eine weitere Voraussetzung ist die gesicherte Erschließung Ihres Vorhabens. Das Erfordernis der gesicherten Erschließung meint die Sicherung der Versorgung mit Wasser und Elektrizität, der Abwasserbeseitigung sowie der Anschluss an das Straßennetz.

 

 

Vorhaben im Geltungsbereich eines einfachen Bebauungsplans, § 30 III BauGB ?

 

Im Geltungsbereich eines einfachen Bebauungsplans wird für die Zulässigkeit Ihres Vorhabens vorausgesetzt, dass es den Aspekten, die der Plan regelt, entspricht. Da der Plan einen einfachen Bebauungsplan darstellt, werden in diesem nicht alle Aspekte geregelt. Bezüglich der ungeregelten Aspekte, also beispielsweise dem Maß der baulichen Anlange richtet sich die Zulässigkeit von Ihrem Vorhaben nach § 34 BauGB, also dem sogenannten sich einfügen in die übrige Bebauung.

 

Vorhaben im Geltungsbereich eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans, § 30 II BauGB ?

 

Befindet sich Ihr Vorhaben im Geltungsbereich eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans nach § 12 BauGB, so ist Ihr Vorhaben dann zulässig, wenn es keinen Widerspruch zum Bebauungsplan darstellt und die Erschließung gesichert ist.

 

In meinem Gebiet ist kein Bebauungsplan vorhanden, und nun?

 

Falls sich Ihr Vorhaben in einem Gebiet befindet, für den es keinen Bebauungsplan gibt, so gibt es noch zwei weitere Geltungsbereiche. Ihr Vorhaben könnte sich im Geltungsbereich des unbeplanten Innenbereichs (§ 34 BauGB) oder im Außenbereich (§ 35 BauGB) befinden.

 

Vorhaben im unbeplanten Innenbereich, § 34 II BauGB ?

 

Ihr Vorhaben liegt dann im unbeplanten Innenbereich, wenn sich das Grundstück im Innenbereich eines Ortsteils befindet, für den zwar kein Bebauungsplan vorliegt, sich aber dennoch ein Baugebiet nach §§ 2- 11 BauNVO entwickelt hat. Voraussetzungen für die Genehmigung Ihres Vorhabens ist es dann, dass ein im Zusammenhang bebauter Ortsteil besteht und sich Ihr Vorhaben in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt. Dies ist dann der Fall, wenn es durch die Realisierung Ihres Vorhabens zu keiner Beeinträchtigung des Ortsbildes kommt, das Rücksichtnahmegebot des § 15 BauNVO gewahrt wurde und keine Belästigungen oder Störungen von Ihrem Vorhaben ausgehen.

 

Vorhaben im Außenbereich, § 35  BauGB

 

Als Außenbereich werden Grundstücke und Flächen bezeichnet, die außerhalb von zusammenhängenden Bebauungen liegen, für den es in der Regel keinen Bebauungsplan gibt.  Solche Gebiete sollen grundsätzlich frei von Bebauungen bleiben. Das heißt aber nicht, dass das Bauen im Außenbereich gänzlich verboten ist. Der Gesetzgeber differenziert zwischen „privilegierten“ Vorhaben (§ 35 I BauGB) und „sonstigen“  Vorhaben (§ 35 II BauGB).

 

1. „Privilegiertes“ Vorhaben?

 

Als privilegierte Vorhaben sind nur solche zulässig, denen nicht öffentliche Belange entgegenstehen, deren Erschließung gesichert ist und die einem der in den § 35 I  BauGB Nummern aufgezählten Zwecke dient.  Planen Sie beispielsweise einen land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb, so gilt dieser nach § 35 I Nr.1 als privilegiertes Vorhaben.

 

2. „Sonstiges" Vorhaben?

 

Gehört Ihr Vorhaben nicht zu den privilegierten Vorhaben, ist das noch kein Grund zur Sorge. Vielmehr könnte Ihr Vorhaben als sonstiges Vorhaben im Sinne des § 35 II BauGB zugelassen werden. Solche Vorhaben werden im Einzelfall zugelassen, wenn die Ausführung oder Benutzung keine öffentlichen Belange beeinträchtigt und die Erschließung gesichert ist.  Dem § 35 Abs. 3 BauGB ist eine Aufzählung von „öffentlichen Belangen“ zu entnehmen. Zu beachten ist jedoch, dass diese Aufzählung nicht abschließend ist und auch andere Aspekte in Betracht gezogen werden können. 

 

Wie läuft das Verfahren ab?

 

Vor dem Baubeginn ist bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde eine Baugenehmigung einzuholen. Anschließend prüft diese im Genehmigungsverfahren, ob die beantragte Baumaßnahme den gesetzlichen Anforderungen entspricht. Im Ergebnis wird die  Baugenehmigung dann erteilt, wenn das Bauvorhaben dem öffentlichen Baurecht entspricht.

 

Was muss ich bei dem Einreichen meines Bauantrags beachten?

 

Zu beachten ist, dass die Bauvorlagen zweifach und unterschrieben einzureichen sind. Der Bauherr hat den Bauantrag zu unterschreiben; der Entwurfsverfasser hat sowohl den Bauantrag als auch die Bauvorlagen zu unterschreieben. Die Bearbeitungszeit für Ihren Antrag beträgt drei Monate, nach dem Sie den Bauantrag und die Bauvorlagen vollständig und prüffähig eingereicht haben.

 

Gibt es Fristen, die ich beachten muss?

 

Ihre Baugenehmigung ist drei Jahre gültig und erlischt, wenn innerhalb von drei Jahren nach der Erteilung der Baugenehmigung mit der Baumaßnahme nicht begonnen wird oder die Bauausführung länger als ein Jahr unterbrochen wird.

 

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